Аренда: из тени в свет перелетая
Сдаваемые в столице квартиры порой выстраиваются в целые цепочки: одни сдают большую, сами снимают меньшую у хозяев, которые, в свою очередь, переезжают либо в коммунальную комнату, либо в ближнее Подмосковье. Все понятно: жизнь нынче не сахар.
Но плохо то, что многие москвичи (да и не только москвичи) сдают жилье нелегально. Насколько бы были защищены их права, если бы владельцы «съемного» жилья легализовались? Об этом рассуждает председатель Комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг МАГРа, директор отделения «Наша Москва» корпорации «БЕСТ-недвижимость» Михаил Гороховский.О законах
– Законодательство об аренде и найме, мягко говоря, отстает от сегодняшней рыночной ситуации. А в Госдуме принимают законы, касающиеся рынка недвижимости, в основном направленные на куплю-продажу квартир, и никого аренда и наем не волнует. Почему? Потому, что этот сектор для Москвы чудовищно мал. К примеру, единовременно на текущий момент в столице продается порядка 20 тысяч квартир, а сдается не более 4 тысяч.
Как у нас защищаются законом права граждан, сдающих свои квартиры в наем? Сегодня по Гражданскому кодексу РФ наниматель может быть выселен из квартиры наймодателем только в случае, если он неоднократно не исполняет обязательства. То есть повод для обращения в суд появится в том случае, если наниматель по договору должен платить за наем раз в три месяца, но прожил полгода бесплатно и был два раз предупрежден. Однако пока длятся бесконечные суды, апелляции да кассации наглые наниматели, которые не хотят платить, но у кого крепкие нервы, забаррикадируются, купят злую собаку и будут жить бесплатно. Сколько пройдет времени, пока наймодатель получит свои деньги? Много! Правда, если наглецами оказываются иногородние, то с их выселением больших проблем не возникает. Хозяева не ждут год или два, пока суд выселит нанимателя, а бегут в милицию и заявляют, что человек живет без регистрации, так что помогайте выселить…
Риск? Безусловно. Это самая больная проблема для наймодателей. Они пока психологически не готовы к тому, что переходят в категорию предпринимателей и несут все риски, связанные со сдачей внаем квартиры.
Безусловно, нужен закон, в большей мере защищающий права хозяина квартиры, который добросовестно платит все налоги. Везде в мире вопросы найма и аренды регулируются законодательно. Например, есть инспекторы, которые проверяют санитарное состояние квартиры. И в случае, если наймодатель не вкладывает деньги и не ремонтирует ее, отчего она ветшает, а плату за жилье не снижает, то властями в этом случае устанавливается максимальная планка платы за квартиру, выше которой он взимать не вправе. У нас же полно примеров, когда квартиру доводят до такого состояния, что бывает страшно в нее входить, тем не менее платежи не снижают. И когда хозяину говорят, что неплохо бы сделать ремонт, он, бывает, отвечает: вам надо – вот вы и ремонтируйте.
О регистрации
По закону регистрируется договор, действующий более года. Но ведь многие снимают квартиру на короткий срок, значит, на регистрацию их договоры не принимают. А отсюда – злоупотребления. Договоры нередко нарушаются даже наймодателями. К примеру, приходит в один прекрасный момент хозяин квартиры и заявляет, что у него изменились обстоятельства и он со следующей недели будет жить у себя, поэтому просит собирать вещички.
Еще один важный момент. Вы знаете, как трудно в Москве зарегистрироваться. Большинство приезжих хочет жить по закону, платить налоги. А если бы город автоматически регистрировал иногороднего нанимателя, тогда решился бы и вопрос с налогами наймодателя.
Ведь при такой системе у властей появляется действенный способ выяснить, платит человек, который сдает квартиру, налоги или нет. Год прошел, и наймодателя спрашивают: а где деньги от сдачи квартиры? Когда же он в ответ утверждает, что ничего не сдавал, ему предъявляют документ о том, что на протяжении года в его квартире проживал гражданин N. Но у нас, чтобы зарегистрироваться, нужно получить согласие наймодателя. А тот его, естественно, не дает. В результате государство теряет деньги, а наниматели и наймодатели беззащитны перед любым произволом.