Заложи квартиру, открой свой бизнес
Коммерческую недвижимость покупают не только фирмы, но и частные лица. Конечно, выложить всю сумму сразу за помещение для офиса или магазина в состоянии далеко не все. Одна надежда – взять ипотечный кредит. А дают ли сегодня банки подобные кредиты коммерсантам?
Выгодней аренды
– У нас пока нет, – говорит руководитель агентства недвижимости «Теремок» (г. Пушкино) Константин Манченко. – В Подмосковье банки не очень охотно инвестируют средства в коммерческую недвижимость даже при условии ее залога. Их интерес – в коротких деньгах, поэтому они развивают потребительское кредитование (чего и не скрывают). Для этого еще просто не пришло время.
Однако в столице есть банки, ощутившие, что рынок офисов и складских помещений – дело выгодное, и они начинают активно его осваивать.
– К нам в банк нередко обращаются за ипотечными кредитами люди, желающие приобрести офис, торговое помещение и даже склад, – рассказывает руководитель отдела развития бизнеса специализированного ипотечного банка DeltaCredit Александр Афанасьев. – И наш банк выдает кредиты на такие объекты, но только под залог уже существующего жилья. Например, под залог квартиры владельца бизнеса. До июля 2006 года на такие нужды в банке DeltaCredit можно было взять кредит только в долларах США под 12 проц. годовых на 10 лет, получив до 70 проц. от стоимости закладываемого жилья. Сегодня банк предлагает кредиты по программе DeltaИнвест не только в долларах, но и в рублях – под 14,2 проц. годовых.
Многие заемщики просчитывают риски, затраты на аренду и понимают, что выгоднее взять кредит и расплачиваться за собственный офис, чем платить аренду за чужой. Тем более что спрос на офисы в Москве, российском центре деловой активности, существенно превышает имеющееся на рынке предложение.
Приблизительно 10 процентов заемщиков, приобретающих офис по ипотеке, собираются через несколько лет их перепродать и, соответственно, заработать.
«Упертый» закон
Ипотечное кредитование коммерческой недвижимости развивалось бы лучше, если б закон «Об ипотеке» был немного другой.
– К сожалению, в понимании нашего законодателя ипотека – только для жилых помещений. Это записано в законе, – говорит президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин. – Нет, вы, конечно, можете купить в кредит и нежилое помещение. Но при этом само это помещение быть оформлено в залог не может. Вы должны предъявить кредитору другой равноценный залог. Но он далеко не у всех есть. А потому покупка нежилых помещений частными лицами в кредит – весьма редкое явление.
Правда, некоторые банки предлагают обходные схемы, но это как раз то редкое исключение, которое подтверждает весьма прискорбное правило. Убежден: закон в этой части надо менять. В классическом понимании ипотека – это залог недвижимости, а не залог жилых помещений. Такое сужение понятий можно было бы объяснить, если бы ипотека у нас пользовалась серьезной господдержкой, в том числе и финансовой. Так ведь нет же. На три четверти наша ипотека уже коммерческая. Тогда зачем предписывать банкам, что кредитовать, а что нет? Пусть рынок и решает. Заодно помогли бы тому самому малому бизнесу, о котором все так пекутся на словах…