Что такое брак, и как с ним бороться
Ключи от квартиры в новом доме – еще не повод пить шампанское. До окончательного и полного торжества уюта, весьма возможно, окажется дистанция огромного размера. Ну какой в самом деле уют, когда краны и батареи текут, когда оконные рамы не желают открываться и закрываться, а в межпанельных щелях завывает ветер?
Эти и другие малоприятные симптомы означают одно – ремонта не избежать. Соберите волю в кулак! Будьте готовы к тому, что в очередной раз придется жертвовать своим временем, нервами и деньгами.
Итак, тема сегодняшнего выпуска «Справочного бюро» – строительный брак. Вы узнаете, как защитить свои права, въехав в дом-новостройку. Получите ответы на вопросы о том, кто несет ответственность за недоделки и халтуру, кому надо на них жаловаться, какие шаги необходимо предпринять, чтобы заставить строителей исправить брак.
На что ссылаться
В новой квартире потек потолок? Отваливается штукатурка? Горбятся полы и стены? В подобных случаях вы вправе требовать бесплатного устранения недостатков либо возмещения расходов, если уже сделали ремонт за свой счет. Ссылаться при этом следует на статьи 28, 29, 30 закона «О защите прав потребителей».
Имейте также в виду, что браком и недоделками признается все, что не соответствует СНиПам (строительным нормам и правилам) и ГОСТам. А это достаточно строгие документы.
Аллегро замедленного действия
Требования об устранении недостатков должны быть выполнены в срок, который назначит хозяин квартиры, указав его в своей письменной претензии. Однако есть оговорка: этот срок должен быть реальным. Потому что суд, скорее всего, будет руководствоваться «разумными сроками» (юридический термин), минимально необходимыми для того, чтобы устранить недостатки. К примеру, если обнаружилась разгерметизация швов, то заделывать их нельзя при температуре ниже 20 градусов. И если на дворе минус 30, понятно, что суд предложит подождать потепления. Или, предположим, бетонной стяжке положено сохнуть 20 дней, поэтому служители Фемиды вряд ли удовлетворят требование истца сделать ремонт за неделю.
Если срок устранения недостатков согласован, а фирма все равно его нарушает, потребитель вправе требовать неустойку за просрочку выполнения его требований. Неустойка составляет 3 процента за каждый день просрочки. Но не более общей стоимости выполняемых работ.
По установившейся практике, на ликвидацию брака дается, как правило, от двух недель до месяца.
И еще. При обращении в суд лучше указывать в качестве соответчиков как застройщика, так и продавца.
Царский подарок халтурщику
По оценкам специалистов, затраты на ремонт составляют $20–50 на квадратный метр. Или $2000–5000 в пересчете на условную квартиру площадью 100 кв. метров. Считайте, что вы подарили строителям-халтурщикам подержанные «Жигули».
Калькулятор – хорошо. А оценщик – лучше!
Купив товар и обнаружив брак, потребитель в ряде случаев имеет право на его замену. Но на квартиры такой порядок, увы, не распространяется.
«Это возможно лишь в случае, если межведомственная комиссия признает дом аварийным или помещение – непригодным для проживания, – говорит вице-президент Конфедерации обществ защиты прав потребителей Диана Сорк. – Тогда можно требовать у строительной организации или у продавца квартиры предоставления другой жилплощади с аналогичными характеристиками. При обнаружении строительных дефектов новосел вправе добиваться у бракоделов их устранения либо может самостоятельно взяться за ремонт, а потом потребовать возмещения его стоимости».
Как определить стоимость недоделок? В какую копеечку влетит их исправление?
Можно, конечно, вооружившись калькулятором, попробовать произвести собственные расчеты. Но нужно, чтобы сумма была обоснованной. Поэтому лучше обратиться к эксперту, имеющему лицензию на занятие оценочной деятельностью. Он точно рассчитает, сколько будет стоить устранение строительного брака, и эти расчеты послужат ценой вашего иска в суд, если дело дойдет до него.
Конечно, за услуги оценщика придется заплатить. Стоят они по-разному, но, как правило, не больше 5–10 процентов от сметной стоимости. Однако если ваши требования увенчаются успехом, прямая экономическая выгода «в разы» превысит затраты на оценку.
Кстати, все расходы, в том числе на экспертизу, если суд примет решение в вашу пользу, ответчик должен вернуть.
Пересчитайте дефекты
Прежде, чем поселиться в новом жилье, нужно сделать два несложных (по крайней мере, в теории) шага.
1. Тщательно осмотрите квартиру. Нередко бывает, что строительный брак и недоделки обнаруживаются сразу, видны, как говорится, невооруженным глазом. Однако не стоит раскатывать губы: претензии, которые новосел решит предъявить застройщику, должны быть обоснованными. Поэтому совет: будет лучше, если вы осмотрите жилище вместе с квалифицированным специалистом, который обладает познаниями в области строительства. Он не только выразит вам свое «соболезнование», но и даст письменное заключение о технических недостатках квартиры. Это поможет правильно изложить суть претензий и в дальнейшем – защитить свои права.
Требования переделать, «потому что мне так не нравится», никто всерьез рассматривать не будет.
2. Необходимо зафиксировать строительный брак в акте о приеме-передаче квартиры. В этом документе должны быть также указаны сроки их устранения застройщиком.
Если застройщик не устранит дефекты вовремя, квартиру все равно можно принять по акту, однако следует составить к нему приложение. Здесь будет указано, что жилье принято с недоделками, и перечислено – с какими именно. Имейте также в виду, что в соответствии с ГК новосел имеет право не подписывать акт о приеме-передаче, когда в передаваемой ему квартире обнаружены недоделки и явный строительный брак.
Если гражданин подписал документ, не глядя (по мнению Дианы Сорк, большинство именно так и делает), то, как говорится, сам виноват. Тем самым новосел лишил себя возможности предъявить в дальнейшем какие-либо претензии. Ведь в акте, который он подписал, не читая, сказано: квартира осмотрена, претензий к внешнему виду нет…
Пока не вышел срок
Сплошь и рядом бывает так, что строительный брак обнаруживается постепенно, по мере эксплуатации. В подобных случаях ответ должен держать продавец квартиры или тот, кто строил. Если, въехав в новое жилье, вы спустя какое-то время обнаружили следы недобросовестной деятельности строителей, действовать надо следующим образом.
1. Обращаетесь с претензиями в строительную организацию, которая возводила ваш дом, либо в фирму, которая продала это жилье. И та, и другая в равной степени несут ответственность за качество товара. Причем застройщик – за весь дом, а продавец квартиры – только за квартиру. Покупателю должен быть предоставлен пятилетний гарантийный срок, в течение которого принимаются претензии.
2. Пишите заявление-претензию. Оно составляется в двух экземплярах. Форма – свободная. В бумаге нужно подробно изложить все выявленные недостатки. Один экземпляр передается застройщику, второй (со штампом строительной организации, подписью «приемщика» и датой приема) остается у заявителя. Если застройщик отказывается принять претензию «под подпись», бумагу можно послать по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Если спустя месяц нет ответа, можете обращаться в суд.
Помните: потребитель вправе предъявить требования, cвязанные со строительными недостатками, если они обнаружены в течение гарантийного срока – пяти лет со времени подписания акта приема-передачи дома.
Будь начеку – береги чеки!
По закону «О защите прав потребителей» застройщик обязан устранить недоделки сам. Но новосел имеет право отказаться от его услуг и устранить недоделки своими силами. А затем взыскать с застройщика затраченные средства. Застройщик обязан оплатить все расходы – и стройматериалы, и рабочую силу. Поэтому берегите все чеки и иные документальные подтверждения ваших трат. Имейте, однако, в виду, что оплата будет произведена по среднерыночным ценам: если вы втридорога приобрели рулоны обоев, потраченные деньги вам полностью никто не возместит.
Прежде, чем приступить к ликвидации строительных огрехов самостоятельно или наняв стороннюю бригаду строителей, хозяину квартиры необходимо:
- поставить в известность фирму-застройщика;
- оценить и документально подтвердить, во что обойдется стоимость предстоящих работ. Сделать это профессионально сможет независимый специалист, который оценит, какие именно работы нужно произвести и сколько они будут стоить. При дальнейших расчетах с застройщиком это поможет избежать конфликтных ситуаций.
Почему лифты не летают, как птицы?
Неработающий лифт в новостройке – самая распространенная проблема. Это подъемно-транспортное устройство включают только после заселения дома на 60 процентов – чтобы жильцы, делая ремонты, его не сломали. Но если все новоселы «угнездились» в своих квартирах, а лифт так и не подключен, пора выяснить отношения и предъявить претензии к эксплуатирующей компании. Если должной реакции не последует, нужно подавать на нее в суд.
Куда жаловаться
С 2003 года в столичном комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции действует телефонная «горячая линия», по которой новосел может жаловаться на оставленные строителями недоделки. Звонок туда не повредит. Более того, может оказаться довольно действенным средством «давления» на строителей. Застройщик вынужден прислушиваться к мнению этой службы: отказ выполнять требования специалистов «горячей линии», обследовавших квартиру, чреват для него лишением лицензии, то есть возможности работать на строительном рынке столицы.
Телефон «горячей линии» при комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы: 650-50-55.
Режим работы с 10.00 до 19.00 (понедельник – пятница), по субботам, воскресеньям и в праздничные дни обращения принимаются в автоматическом режиме.
Следы и отпечатки пальцев
Учтите, что в течение времени, отведенного на устранение недоделок, в квартире нельзя делать ремонт. Иначе трудно будет доказать, что это не вы сами напортачили и повредили жилье, переусердствовав с ремонтом.
Скромно скажем: «Победа!»
Отстаивание своих прав, понятное дело, требует не только нервных, но и материальных затрат. Пытаясь сэкономить, многие новоселы решают обойтись без того, чтобы нанимать юриста и затевать судебную тяжбу.
А зря! Ведь в случае победы вас ждет не только прямая экономическая выгода, но и огромное моральное удовлетворение!
НА ЗАМЕТКУ
В собственную квартиру вы въезжаете или в муниципальную – не имеет значения. Существующие СНиПы и санитарные нормы едины для всех. Разница лишь в том, что собственник пойдет «качать права» к застройщику или к продавцу, а наниматель – к тому, кто ему эту квартиру предоставил. Наниматель пишет заявление, и дальше уже муниципалитет разбирается с горе-строителями.
Материал подготовлен при содействии вице-президента Конфедерации обществ защиты прав потребителей Дианы Сорк