Прогноз: жилье – не картошка, в сезон не дешевеет
На рынке жилья идет резкая смена конъюнктуры. Темпы роста цен снижаются от недели к неделе. Субъекты рынка в напряжении: что будет дальше? Продавать? Покупать? Подождать? Заняться другим делом? И ведь, казалось бы, на недостаток прогнозов жаловаться не приходится. «Круглые столы» организуются один за другим. Каждая неделя приносит два–три обстоятельных обзора в СМИ с подробными комментариями специалистов. И все же не дает покоя ощущение, что еще одного прогноза не хватает – твоего собственного. Тем более, что он давно созрел.
И впрямь, прогнозов много, а конкретики очевидно не хватает. Как справедливо заметила недавно одна из коллег, «все без исключения аналитики, начиная с этого года, отказались оглашать, пусть с дельтой, но однозначные прогнозы. Теперь эксперты говорят о долях вероятности разных сценариев». В общих чертах их прогноз выглядит примерно так: 25% – за то, что цены будут слабо снижаться, а 15% – за то, что будут быстро расти. Очень похоже на когда-то популярный шлягер Краснознаменного ансамбля «то ли луковичка, то ли репка, то ль забыла, то ли любит крепко». Забавно, конечно, но как на такой анализ ориентироваться практически?
На мой взгляд, все гораздо проще и однозначнее. Пока что рынок ведет себя вполне предсказуемо, ничего неожиданного на нем не происходит. Надо только внимательнее к нему приглядеться. Поэтому возьму на себя смелость высказать ряд соображений по поводу перспектив его дальнейшего развития. Конечно, это рассуждения любителя (не профи), но они основаны на опыте более чем 10-летнего наблюдения за рынком. А хорошо известно, что прогноз, подобно сыску, строится на простой идее: где-нибудь, когда-нибудь, что-нибудь подобное уже было.
А вот и Карл Маркс!
Начну с общепризнанного: в долгосрочном плане рост цен, наблюдаемый примерно с 2001 года, однозначно связан с нарастающим притоком в Россию доходов от продажи нефти и газа. При этом поступающие деньги не растекаются равномерным тонким слоем среди всего населения, а в основном сосредоточиваются в руках ограниченного числа граждан в размерах, достаточных для приобретения недвижимости. Когда-то многие из нас слышали в теории об общественном способе производства и частном характере присвоения. Сейчас постигаем это на практике. В результате сформировались повышенный по сравнению с предыдущими временами платежеспособный спрос на жилье и соответствующая ему глобальная динамика рынка.
Разгон цен в рваном ритме
Анализируя рост цен за последние пять лет, можно выделить (см. график индекса стоимости жилья с сайта аналитического центра irn.ru) три четко выраженных периода «разгона» цен, два из которых завершались столь же четко выраженной полочкой стабилизации. Сейчас мы со всей очевидностью наблюдаем за формированием третьей ступени стагнации. Причем каждый последующий «разгон» был мощней и круче предыдущего за счет все большего вздорожания цен на энергоносители и пропорционально растущего притока денег.
Рваный ритм роста определялся в основном психологией покупателя. Всякий раз очередной период повышения цен сопровождался нагнетанием ажиотажа под лозунгом «покупай сегодня, завтра будет дороже». При практически неизменном темпе поступления товара на рынок ажиотажный спрос толкал цены выше экономически обоснованного уровня. Пользуясь ипотекой, занимая у родственников, продавая имущество, в гонку включались еще не готовые к приобретению покупатели. В результате рынок выбирал не только текущий, но и спрос завтрашнего дня. Завтрашний день наступал, и цены застревали из-за исчезнувшего спроса. После этого следовал период стабилизации, в течение которого рынок «приходил в себя», имеющие доступ к нефтяным деньгам накапливали средства, и спустя время процесс разворачивался по новой. Причем опять же, чем круче был «разгон», тем сильнее разгорался ажиотаж, тем глубже выбирался «завтрашний» спрос, требовалось больше времени для последующего накопления, и соответственно отчетливее и дольше наблюдалась стагнация.
Стабилизация, ее сроки, перспективы
Но это все в прошлом, а всех, естественно, интересует настоящее и еще больше – перспектива. Возникают три основных вопроса: когда наступит стабилизация, как долго она продлится и не сорвется ли стабилизация в обвал цен? Отвечаю.
Если опираться на статистику irn.ru, то падение темпов роста цен все три раза происходило весьма равномерно. За последние 6 месяцев рост цен снизился на 6,5% (с 9% до 2,5%). Распространив эту тенденцию на ближайшее будущее, получаем, что до стабилизации осталось примерно 2–3 месяца. Кстати, очень удобно рынку застопориться сразу после Нового года.
С длительностью стагнации чуть сложнее. Она увеличивалась с 3–4 месяцев в первый раз до 6–8 месяцев во второй. Следуя изложенной выше логике, можно предположить, что теперь она продлится около года. А потом новый виток раскрутки.
О вероятности обвала цен. Его возможность связывают с исчезновением спроса в период стагнации и одновременным массовым выбросом на рынок так называемых инвестиционных квартир. Их приобретают не для проживания, а как способ хранения и приумножения денег.
В качестве слабого звена, готового ради выживания при отсутствии спроса на снижение цен, подозревают застройщиков. Отвечаю: не дрогнут. Во-первых, потому, что в период предыдущей стагнации наиболее хилые уже скончались. С этим, кстати, связано появление волны обманутых дольщиков. Выжили наиболее крепкие. А во-вторых, предыдущий рост цен был таким резвым, уцелевшие застройщики обзавелись таким хорошим жирком, что не страшатся ни жары, ни холода. Спокойно заверяют, что не только перезимуют, но и лето переживут.
Цены при этом будут сохраняться постоянными в пределах точности измерений. Отклонения возможны в двух формах. Первая – кратковременные кампании скидок для покрытия случайных разрывов в текущих платежах застройщика. Вторая – из-за колебания курса доллара.
Беспроигрышный вариант
Теперь об инвестиционных квартирах. Точная статистика по ним отсутствует, но нет сомнений, что их довольно много. Сам знаком с несколькими обладателями от двух до четырех квартир. Все – топ-менеджеры коммерческих предприятий с хорошими заработками. Сделали накопления в несколько сот тысяч долларов и вложили их в жилье, как наиболее надежный способ хранения денег. Не в банк же их было нести, в самом деле. Извлечением прибыли из недвижимости при этом всерьез озабочены не были. В обозримом будущем ни один из них продавать ничего не планирует вне зависимости от того, что происходит на рынке. Как сегодня меняются цены, их не трогает. Для них главное, что в долгосрочной перспективе они наверняка не окажутся в проигрыше. Только исключительные обстоятельства способны заставить кого-либо из них продать лишнюю квартиру. К примеру, если что-то случится со здоровьем. Массово эти квартиры на рынке не появятся. Между прочим, с таким выводом по умолчанию согласно большинство аналитиков. Два года назад рынок тоже был перегрет, и на этом фоне широкое хождение получила страшилка об инвестиционном «пузыре», который вот-вот лопнет. Сейчас такие разговоры уже почти не слышны.
Можно надеяться…
Наконец, что может помешать реализации нашего сценария? Возможных причин несколько, но все они маловероятны. Первая – катастрофическое падение цен на нефть. Однако все говорит за то, что мировой рынок уже адаптировался к новому уровню цен и намерен его придерживаться, искусственно регулируя добычу. Следующая причина – успешная реализация национального проекта доступного жилья и как минимум удвоение к 2010 году объемов строительства. Но уже очевидно, что только беспредельный оптимист может на это рассчитывать. Сорвать естественный ход событий способно также введение убийственного по величине налога на недвижимость. Однако это если и произойдет, то не ранее, чем через 2–3 года. Да и то вряд ли, потому что ничего путного, кроме гнева и возмущения, он вызвать не способен. Можно надеяться, что инстинкт самосохранения убережет власть от крайне необдуманных действий.