Ликбез для собственника

На вопросы наших читателей отвечает заместитель начальника управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в ЮЗАО Ольга Вольнова.

– Каковы обязанности инициативной группы по созданию ТСЖ?

– Формирование инициативной группы и определение ее полномочий осуществляется на общем собрании собственников помещений, на котором было принято решение о создании ТСЖ. К обязанностям инициативной группы относятся:

• организация и проведение общих собраний;
• уведомление всех собственников помещений о принятых на собраниях решениях;
• подготовка проекта устава ТСЖ;
• оформление, рассылка и сбор заявлений о вступлении собственников помещений в члены ТСЖ.

Полномочия группы прекращаются с момента избрания членов правления ТСЖ.

– Из каких источников могут состоять средства ТСЖ?

– Средства ТСЖ состоят из следующих источников:

• обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества;
• бюджетные субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
• доходы от хозяйственной (предпринимательской) деятельности товарищества, направленные на осуществление и выполнение обязанностей ТСЖ;
• прочие поступления от хозяйственной (предпринимательской) деятельности.

Согласно ст. 152 Жилищного кодекса РФ, для достижения уставных целей ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью. Допускается осуществление следующих ее видов:

• обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
• строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
• сдача в аренду, в наем части общего имущества в многоквартирном доме.

– За счет каких средств ТСЖ должно проводить капремонт жилого дома?

– Ст. 165 Жилищного кодекса устанавливает, что средства на капитальный ремонт многоквартирного дома органы местного самоуправления могут предоставлять ТСЖ из бюджета. Но следует учитывать, что выделение таких средств – не обязанность органа местного самоуправления, а право. ТСЖ может формировать резервный фонд, куда будут аккумулироваться средства на ремонт (например, полученные от разрешенной предпринимательской деятельности). Создавать специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом ТСЖ цели, предусмотренные ст. 151 ЖК. Порядок образования таких фондов определяется общим собранием членов товарищества.

– Обязано ли ТСЖ заключать договор с поставщиками жилищно-коммунальных услуг на предлагаемых ему условиях?

– Поиск поставщиков, предоставляющих ЖКУ, осуществляют члены правления ТСЖ или общее собрание членов ТСЖ. Они могут применять любые способы и формы отбора поставщиков. Ст. 421 Гражданского кодекса РФ закрепляет принцип свободы договора, который означает, что условия договора должны определяться по усмотрению сторон. Правление ТСЖ может предложить свой вариант проекта договора. Подписание договора осуществляется после согласования всех разногласий.

– Каким образом ТСЖ должно строить отношения с собственниками помещений, не пожелавшими стать его членами?

– В доме, где действует ТСЖ, собственники помещений, не вступившие в товарищество, обязаны заключить с ТСЖ договор на содержание и ремонт общего имущества в доме. Причем договор должен быть заключен с каждым собственником отдельно. Утверждение перечня работ/услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома происходит на общем собрании членов ТСЖ. Проект договора с указанием обязательных условий подготавливает правление, затем передает его каждому собственнику помещения, не являющемуся членом ТСЖ, для ознакомления и подписания. При отказе собственника подписывать договор правление ТСЖ понуждает его заключить договор через суд.

– Кто должен осуществлять контроль качества предоставляемых ЖКУ? Как должны фиксироваться факты недопоставки?

– Контроль качества услуг, предоставляемых по заключенным договорам, могут осуществлять работники ТСЖ (инженер-диспетчер), председатель или члены правления. При обнаружении отклонений от установленного качества член ТСЖ/собственник помещения должен уведомить об этом указанных лиц. Если причины отклонений от качества ЖКУ неизвестны, то факт непредоставления услуг либо снижения их качества должен быть проверен. По результатам проверки составляется соответствующий акт. Если же причины предоставления некачественных услуг ЖКУ известны, то в специальном журнале делается отметка о поступившей заявке от члена ТСЖ. Следует иметь в виду: все документы, фиксирующие «брак», являются основанием для перерасчета платежей.

– Как в ТСЖ должен быть организован прием платежей за жилое помещение и коммунальные услуги?

– Расчет и начисление платы за жилое помещение и коммунальные услуги могут осуществлять работники ТСЖ (главный бухгалтер/бухгалтер) или председатель. При этом должны учитываться имевшие место факты непредоставления услуг или предоставления услуг ненадлежащего качества. Затем необходимо сформировать счета для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги и осуществить их рассылку не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим. Прием наличных денежных средств от членов ТСЖ должен осуществляться в соответствии с Правилами оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденными правительством РФ.

– Какие меры может применять ТСЖ для взыскания задолженности?

– В отношении неплательщика возможно применение следующих мер: обращение в суд с исковым заявлением, введение ограничений на предоставление коммунальных услуг, а также приостановка их поставки. Постановлением правительства РФ «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» закреплено, что члену ТСЖ предварительно должно быть направлено письменное предупреждение (уведомление) о приостановке или ограничении поставки коммунальных услуг. Следует иметь в виду, что этот нормативный акт запрещает приостановку поставки таких услуг, как отопление, водоотведение и холодное водоснабжение. Также необходимо учитывать все сроки, предусмотренные для ликвидации задолженности неплательщиком.