И внебрачный сын не страшен…
После скандалов с обманутыми дольщиками многие покупатели переключились на вторичный рынок недвижимости. Но покупка квартиры на «вторичке» – тоже риск. Особенно если квартира перепродавалась несколько раз…
Страховщики давно уже предложили новым владельцам способ обезопасить свои вложения в приобретаемую на вторичном рынке недвижимость, застраховав утрату права или, как они говорят, – титула собственности.
Как защитить собственность…
В столице случаи, когда выплачивалось возмещение по титульному страхованию, можно пересчитать по пальцам. Перед тем, как застраховать покупателя от полной или частичной утраты права собственности, компании тщательно проверяют квартиру.
И все-таки ситуации бывают разные. Например, человек приобрел квартиру, казалось бы, с прозрачной историей. Умер собственник – отец, по закону жилье унаследовал единственный сын, который и продал квартиру. А потом выясняется, что у отца в другом городе есть еще сын – инвалид. О его существовании папа московской семье не рассказывал. Но в свидетельстве о рождении ребенка-инвалида умерший записан как отец. По суду инвалиду выделяется обязательная доля в имуществе отца, а сделка купли-продажи квартиры признается частично недействительной. В данном случае покупателю квартиры повезло – он застраховался от утраты права собственности…
«Титульное страхование дает возможность новому собственнику жилья исключить финансовые потери, если при заключении предыдущих сделок с данной квартирой были допущены какие-то ошибки, то есть чьи-то права были ущемлены, – поясняет заместитель руководителя по управлению имуществом страховой компании «Энергогарант» Валерия Балакирева. – Страховка может оказаться актуальной, когда через несколько лет после покупки квартиры появляется, например, сособственник, находившийся в местах лишения свободы. Или вдруг оказывается, что ущемлены права детей собственника. Все они могут предъявить претензии нынешнему собственнику квартиры, обратиться в суд. На основании судебного решения часть или полностью квартира может отойти кому-то из предыдущих владельцев. В этом случае страховая компания возмещает застраховавшему титул собственнику ущерб. Основанием для выплаты страховки всегда является судебное решение».
Если вы берете кредит
Основные клиенты, страхующие титул собственности, – ипотечные клиенты, заемщики, приобретающие недвижимость с помощью кредита.
В этом случае страхуется даже жилье, чистота которого ни у кого не вызывает сомнения, – квартира в только что построенном доме, в первый раз оформляющаяся в собственность.
Процедура титульного страхования при покупке квартиры с помощью ипотечного кредита не отличается от оформления обычной страховки. Различается форма договоров. Если страхователь – новый владелец квартиры, купивший ее самостоятельно, то договор заключается в его пользу. При ипотеке в первую очередь учитываются интересы банка. То есть при наступлении страхового случая платить будут и банку, и клиенту. При обычном титульном страховании выгодоприобретатель один: собственник. При ипотечном выгодоприобретателя два: банк и заемщик.
Многие банки предлагают заемщикам застраховать титул на сумму кредита. Но стоимость квартиры выше, так как люди первоначально вносят от 10 до 30% своих денег. На какую сумму советуют страховать титул страховые компании? Имеет ли смысл оформлять страховку на полную стоимость квартиры?
«Страховая компания ориентируется на условия банка, – продолжает комментировать Валерия Балакирева. – Полную стоимость жилья люди страхуют значительно реже. Во-первых, при страховании на условиях банка квартира проходит проверку на юридическую чистоту. Во-вторых, при наступлении страхового события, например, на начальном этапе страхования компания выплатит основную сумму страховки банку».
От чего растет тариф…
Разброс в тарифах на титульное страхование в столице довольно велик. И зависит он, как вы понимаете, от истории приобретаемой квартиры. Если покупается новая квартира, то ставки могут колебаться на уровне 0,45% от стоимости квартиры или от остатка ссудной задолженности банку. Максимальный тариф по титульному страхованию – 0,9%. Такой тариф страховщики могут установить, если квартира несколько раз продавалась и покупалась, а, следовательно, вероятность риска все-таки существует. Средний тариф по титульному страхованию – 0,6%.
Страховать квартиру можно каждый год или раз в несколько лет. Если это страхование титула, не связанное с банковскими кредитами, то люди предпочитают страховаться на срок до трех лет. Ведь по закону самый распространенный срок исковой давности составляет три года.
При ипотеке практикуется многолетнее страхование на срок, пока не выплачен ипотечный кредит. Например, на 10, 15 или 20 лет. Но оплачивают страховые взносы заемщики ежегодно. Правда, размер страховых взносов для ипотечных заемщиков с каждым годом уменьшается.
В какую сумму обойдется страхование титула собственности, подсчитать легко.
Сейчас ипотечные кредиты в столице люди берут чаще всего на сумму от $100 000 до $150 000. Для простоты расчетов предположим, что банк предоставил кредит в размере $100 000. Первоначально за страховку титула придется выложить от $450 до $900. Но предусмотрена система скидок. Если страхование прошло безубыточно, то на следующий год страховая компания понизит ставки.
При ипотеке титульное страхование – это один из трех рисков, которые просят застраховать банки. Помимо титула обычно страхуется жизнь и здоровье заемщика, а также непосредственно недвижимость.
Иногда банки предлагают клиентам застраховать не три, а два риска. В среднем, если банк требует застраховаться от трех рисков сразу, то клиентам надо рассчитывать на выплату страховой компании 1,5% от суммы кредита. Если заемщик молод и здоров, то суммарная страховка может обойтись в 1,2% от остатка ссудной задолженности.
Суммарные страховые тарифы зависят и от того, в каком доме расположена квартира. Для монолитных домов тарифные ставки страховых компаний ниже, для «хрущевок» – выше.
То есть, если кредит взят на $100 000, то, страхуясь в первый год, человек должен будет выплатить $1500. Но в последующие годы платить за страховку заемщику придется значительно меньше. Учитывается то, что какая-то сумма кредита уже погашена. Плюс предоставляется скидка по тарифу.
Коттедж обойдется дешевле
Загородные дома и коттеджи от утраты права собственности страхуют гораздо реже, чем городские квартиры. Страховщики объясняют это тем, что загородная недвижимость чаще всего приобретается на этапе строительства, и в юридической чистоте возведенных с нуля домов их владельцы полностью уверены.
Но опять-таки, такие дома страхуют от утраты права собственности по просьбе банка при оформлении ипотечного кредита. При страховании коттеджей, учитывая их высокую стоимость, страховые компании устанавливают тарифы значительно ниже действующих при страховании титула квартир.
Например, если стоимость коттеджа $1,5 млн., то страховой тариф может быть установлен в размере 0,35% от размера кредита.