Покупка с довеском
Бывает, что у заемщика кончается запал. Платить нечем. Или заложенная квартира маловата стала. Или вообще хочется чего-нибудь новенького! Нет ничего невозможного – заложенную квартиру можно продать.
Залог снимает только банк
– Это можно сделать только по согласованию с банком-залогодержателем. Было бы удивительно, если бы этого согласования не требовалось: чего бы стоил тогда залог? – говорит президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин.
Любая «несанкционированная» попытка избавиться от квартиры под залогом (а это может быть не только продажа, но и дарение, передача в уставный фонд предприятия и т.п.) будет пресечена в органах госрегистрации сделок с недвижимостью. И лучше всего выяснять отношения с банком до того, как вы нашли покупателя на квартиру.
Когда настигает дефолт
– Чаще всего такие сделки совершаются в ситуациях, которые мы называем «дефолт заемщика», – говорит директор ипотечного центра агентства «Домострой» Елена Хуснулина. – Человек понимает, что не в состоянии расплатиться за кредит, и планирует купить жилье подешевле. По статистике, кризис у заемщика в России наступает в среднем в 0,01% случаев, это меньше, чем на развитых ипотечных рынках Запада, где дефолт заемщика происходит более чем в 1% случаев. А вот ситуаций, когда у владельца заложенной квартиры резко улучшается материальное положение, и он покупает себе недвижимость получше, не было вообще. Обычно человек сначала гасит кредит банку, снимает с квартиры все обременения и продает ее как свободную.
Подсунуть «свинью» не получится
Некоторые покупатели боятся, что им «подсунут» заложенную квартиру и придется либо выплачивать за нее кредит, либо отдавать ее банку. Но залог на квартиру в обязательном порядке фиксируется в управлении Федеральной регистрационной службы. Помимо этого, в стандартном договоре купли-продажи продавец подтверждает, что квартира свободна от прав третьих лиц, не является предметом залога и судебных исков. Даже если нечестная сделка и произойдет, покупатель будет рассматриваться как «добросовестный приобретатель», никаких претензий к нему предъявить нельзя, а разбираться между собой будут банк и недобросовестный продавец.
Не верьте частникам
– Бывают случаи, когда за такого рода операции берутся частные посредники, – рассказывает начальник отдела ипотечного кредитования корпорации «Рескор» Светлана Зайцева. – Они уговаривают покупателя выплатить кредит за продавца полностью, а затем обещают вывести квартиру из-под залога и провести сделку. Так вот, делать этого ни в коем случае нельзя! Не факт, что они вам потом продадут квартиру. Или могут продать намного дороже. И судитесь потом с ними. Но хуже будет, если продавец вдруг неожиданно умрет. И квартира зависает на время, потому как оформление наследства – дело не быстрое. А ситуация на рынке меняется, чаще всего не в пользу покупателя. Выполнят ли наследники волю умершего – большой вопрос. Если и выполнят, то не по тем ценам, о которых было договорено заранее.
Покупать с залогом – безопасно
– Все квартиры, находящиеся под залогом, неоднократно проверялись и банком, и страховой компанией. А это серьезный аргумент «за» покупку, – считает андеррайтер брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования» Павел Комолов.
Попробуем объяснить, как происходит такая сделка.
Предположим, что квартира стоит $100 000, остаток ссудной задолженности составляет $80 000. Покупатель закладывает в две разных ячейки суммы: $80 000 – для банка и $20 000 – для продавца. Условием доступа к ячейкам для банка и продавца могут быть зарегистрированный договор купли-продажи и новое свидетельство о праве собственности, где в качестве собственника значится покупатель. После закладки денег банк подает в регистрационную службу документы для того, чтобы снять залог с квартиры и одновременно зарегистрировать новую сделку.
По мнению члена правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, участие банка в этой сделке позволит провести ее четко и без дополнительных рисков. Самая современная, наиболее удобная и безопасная схема расчетов – с помощью аккредитива.
Что делать, если человек, получивший одобрение на ипотечный кредит в одном банке, хочет купить квартиру, находящуюся в залоге у другого банка? В этом случае, как отмечает главный операционный юрист юридической компании «Бергер и партнеры» Максим Бородыня, банки договариваются между собой, обсуждают условия проведения сделки, перечисления денежных средств и переоформления залогового бремени. Бояться таких сделок не стоит – это довольно распространенная практика.