За МКАД совсем другой расклад
Цены на жилье в новостройках Подмосковья существенно выросли с начала текущего года. Динамика подорожания квартир схожа с той, что наблюдалась совсем недавно в Москве. Однако есть и отличия.
– И главное, на мой взгляд, – говорит руководитель аналитического отдела компании «Новая площадь» Дмитрий Попов, – ажиотажный рост цен в городах за пределами МКАД начался позднее, чем в столице, поэтому и протекал с большими ежемесячными показателями роста. К примеру, в мае прирост цен оказался самым большим – 16%.
В первую очередь, это связано с ростом цен в столице. Просто в какое-то время покупатели московских квартир подошли к барьеру, который так и не смогли взять. И чтобы деньги не пропали и не обесценились, ринулись в ближние города Подмосковья. Этим же можно объяснить и новое ускорение цен за пределами МКАД, которое случилось в конце лета.
– Действительно, в августе 2006 года темпы роста цен на новостройки в Московской области стали резко увеличиваться и составили 5,1% в месяц, – отмечает директор аналитического консалтингового центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владислав Луцков. – А с начала года цены в ближних к кольцевой дороге городах выросли аж на 83%. Это намного больше, чем в столице.
Предложение тоже растет
Отрадно в этой ситуации только то, что объем предложения в последний месяц тоже заметно вырос. Так, в августе на рынке недвижимости Подмосковья появилось 19 новых строящихся объектов. И сегодня на подмосковном рынке 364 новостройки, что на 10% больше, чем в прошлом месяце. А суммарная площадь реализуемых квартир составляет 2277,6 тыс. квадратных метров.
Увеличение объемов предложения в новостройках Подмосковья, по мнению руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, связано, в первую очередь, с процессом расширения географии. Сегодня есть немало примеров строительства больших жилых комплексов, которые расположены не у самого МКАДа, а в 20-25 километрах от «кольца».
Но эти комплексы еще находятся в стадии строительства, продаж в них почти нет (согласно закону реализуются только те дома, на которые до конца оформлены документы и которые уже вышли на уровень первого или второго этажа), поэтому о покупателях пока ничего неизвестно.
Пока же наибольшим спросом пользуются самые ближайшие к столице города Подмосковья. И самые высокие темпы роста цен, по мнению аналитиков рынка недвижимости, сегодня зафиксированы в Реутове. С начала года цена квадратного метра в этом городе выросла на 156%. В остальных же городах уровень цен примерно одинаковый – 1850-2200 долларов за квадратный метр.
Застройщики адаптировались
Если почти во всех подмосковных городах стоимость квадратного метра формирует спрос, то в Балашихе ситуация немного другая. Здесь высокий рост цен, считает Дмитрий Попов, определяется поведением ДСК-1 (это сегодня самый крупный застройщик в этом городе), который еще весной увеличил цены в микрорайоне «1 мая» до 2110 долларов за квадратный метр. И в течение всего лета остальные застройщики приводили цены в соответствие с этим локальным ориентиром.
Таким образом, рынок новостроек Московской области начал пополняться новыми объектами. Это, считает Владислав Луцков, говорит об адаптации застройщиков к новым правилам ведения бизнеса, равно, как и о тенденции к восстановлению объемов строительства. Однако абсолютные значения все еще далеки от нормы. Да и рост цен пока великоват. 5% в месяц – это все же вдвое выше темпов ценового прироста на стабильном рынке.
Эконом-класс – король рынка
Но рост цен на нефть на мировом рынке прекратился. Мало того, цены на нефть начали постепенно опускаться. Вместе с ними стали снижаться и темпы роста цен на жилье. Вполне возможно, рынок скоро войдет в свое нормальное русло. «Только вот в Московской области спад ажиотажного спроса на жилье будет более медленным, чем в Москве, – считает руководитель отделения «Октябрьское поле» корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Михаил Раздольский. – Связано это с очень большой популярностью квартир самого дешевого – эконом-класса. В Подмосковье их строится довольно много».
– Спрос на такой класс квартир, – говорит Дмитрий Попов, – столь велик еще и потому, что на местный рынок в период активного роста цен в Москве из столицы перетекла значительная часть потребителей. Также не стоит недооценивать влияние инвестиционно-спекулятивных покупок, доля которых в последнее время заметно выросла. И совокупность всех этих обстоятельств будет поддерживать спрос еще несколько месяцев.
Прогноз – оптимистический
Заявления Федеральной антимонопольной службы и Генеральной прокуратуры по поводу ценового сговора, по мнению ряда аналитиков рынка, могут привести к следующему. Застройщики постараются некоторое время не поднимать цены, а потребитель будет ожидать падения цен. Это, безусловно, снизит потребительскую активность. Кроме того, в такой ситуации привлекательность рынка для спекулянтов станет менее очевидной. Итог – на рынке появятся новые квартиры. А с увеличением количества квартир цены уж никак не полезут вверх так стремительно, как это наблюдалось в последние полгода.