Отдам дом в хорошие руки!
Каждая уважающая себя газета уже пугала читателей 1-м января 2007 года датой, с которой наши дома будут управляться так, как решат собственники жилья. То есть мы с вами. Но не всякий способен понять, чем отличается ДЕЗ от ТСЖ, а управляющая компания – от компании ресурсоснабжающей… Разобраться в этом простым гражданам помогает Сергей Сиваев, директор направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города».Формы управления домами существуют столько, сколько и сами дома. В советское время жильем управляла местная власть или предприятия, которым принадлежал так называемый ведомственный жилищный фонд.
В 90-е годы большинство квартир в стране стали частной собственностью, а половина домов, наоборот, перешла в управление властей. Возникла юридически непонятная форма управления нашей собственностью, при которой жилье принадлежит нам, а решение о его судьбе принимают другие люди. Это продолжается уже более десяти лет, но ни один из участников не спешит такую форму управления ломать. Мы устойчиво верим в то, что о нашем доме кто-то должен позаботиться.
Новый Жилищный кодекс определил, что за содержание жилых домов отвечают собственники жилья. А какую форму управления выбрать – решают они же.
Шпаргалка для каждого
Рынок жилищных услуг в начале пути. Управляющих компаний мало, биография их пока недолгая, поэтому списков хороших/плохих фирм не существует. От ошибок при выборе не застрахован никто, но отличить порядочную управляющую компанию от заведомо вороватой все-таки можно:
1. Честная управляющая компания не будет значительно менять сумму ваших платежей. Игры с квартплатой – игры опасные. Поэтому серьезный коммерсант не станет ее понижать или, наоборот, поднимать, а будет разговаривать с вами, вписываясь в те деньги, которые платите сегодня. Суть управления – оптимизировать расходы. Хотя, конечно, если сравнивать обслуживание дома с ремонтом автомобиля, то есть сервисы получше и подороже, а есть подешевле. Все зависит от того, сколько и за какие услуги вы и ваши соседи готовы платить.
2. Грамотная компания представит более-менее ясный план того, что собирается сделать в доме, чтобы вы могли контролировать его выполнение. Если управляющая компания хочет вас заинтересовать, то сначала она должна показать, как преобразит дом, представить бизнес-план деятельности. Из него должно быть понятно, что специалисты на дом посмотрели, что у них есть определенная квалификация, чтобы спланировать, что и как нужно сделать, исходя из тех доходов, которые формируются за счет существующей квартплаты.
Обратите внимание на два самых популярных хода. Кто не предлагает вам посадить цветы и консьержа, вообще ничего в этом не смыслит. Визуальная картинка – это просто, а эмоции у жильцов вызывает хорошие. Второе: что компания собирается делать по реконструкции здания, в первую очередь – с точки зрения ресурсоснабжения. Не просто подмести территорию и вынести мусор, а обеспечить комфортные условия проживания при минимуме потребляемых ресурсов. Это то, на чем она и должна получать доход от своей профессиональной деятельности. Сокращение потребления ресурсов – один из главных экономических стимулов бизнеса в управлении жильем.
3. Поинтересуйтесь, как работает компания в других местах. Если кто-то пришел и сообщил, что готов управлять вашим домом, пусть покажет, как он это делает в другом месте. Конечно, вероятность того, что это произойдет, невелика. Важно, чтобы вы убедились, что в том доме работал именно этот человек, и жильцы характеризуют его положительно. Не показывают – не верьте. Конечно, московская власть массового психоза не допустит. Но следует выбирать людей с хорошей репутацией.
4. Если есть соседи, которые понимают, как управлять домом, и у вас уже есть опыт взаимодействия с ними, то при прочих равных (а может и неравных условиях) их лучше предпочесть тем, кто пришел со стороны. Сфера управления – это малый и средний бизнес, гигантские компании здесь не нужны. Существует масса случаев, когда люди в собственном доме начинают заниматься управлением профессионально. Ниша эта пока не занята. Однако прежде чем они посчитают, сколько денег могут вложить, а сколько заработать, для начала просто введите их в правление ТСЖ. Поработав как общественник, человек узнает, из чего складываются доходы-расходы и как их можно оптимизировать. А заодно продемонстрирует другим членам ТСЖ то, что он может заниматься управлением профессионально. Так узнаете его ближе в деле.
Тише едешь – целее будет
В целом по стране ситуация с выбором форм управления развивается по-разному. В Москве какой-то особой активности собственников по этому поводу не наблюдается. Хотя появляются частные компании, ДЕЗы пытаются предпринимать собственные шаги. Но явления эти скорее случайны, чем системны.
Хорошая новость: принять или не принять какое-то решение о форме управление – ваше как собственника право. Но вы не обязаны принимать его до 1 января 2007 года. И если этого не сделаете – ничего страшного не произойдет, мир не перевернется.
Теоретически, можете принять как хорошее, так и плохое решение. Сегодня четких критериев, по которым можно выбрать, кто будет управлять домом, у собственников нет. Поэтому консервативная линия поведения в этой ситуации предпочтительна. Если не понимаете, какое решение нужно принять, если кажется, что вами манипулируют, – не принимайте никакого решения и ничего не подписывайте, не спешите. Вероятность появления аферистов, которые заберут деньги и исчезнут, существует.
Если жители не воспользовались этим правом после 1 января 2007 года, власти обязаны в течение года провести конкурсы по выбору управляющей организации для каждого дома, который способ управления не выбрал. Власть будет вести себя абсолютно прогнозируемо, ничего кардинально менять не будет, оставит, в основном, тех же людей, которые работают сегодня.
Значит ли это, что снова ничего не изменится? Нет. После того как власть проведет в течение 2007 года конкурсы, должна возникнуть новая система координат. У каждого дома появится свой договор на управление. Тогда сможем понять, что с нашим домом происходит, за что платим деньги. Появляется возможность для сравнения. То есть сможем говорить: у нас такой договор, в соседнем доме – вот такой, и управляющая компания, которая работает по соседству, предлагает другие услуги… Сегодня мы в полном информационном вакууме: договоров нет, все в хозяйственном ведении. Сколько денег получаем, на что эти деньги тратятся, какая система управления нашим домом – не ясно.
Должна происходить не революция, а эволюция. Если получилось в каком-то доме хорошо, нужно понять, почему. Оценивайте риски, минимизируйте их. В запасе не несколько месяцев и даже не год, а любое количество времени. Вы можете включиться в этот процесс сегодня, завтра и даже послезавтра, но жизнь заставит это сделать. И за это время важно, чтобы у людей возникло собственное представление о том, что должно происходить. Чтобы они поняли свои возможности, что дом – их, и это, возможно, главное имущественное достояние жизни.
Подготовила Ирина Позднякова