Покупать квартиру сейчас или же подождать?

На вопросы читательницы отвечает начальник отдела мониторинга рынка жилья Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Сергей Морозков:«Уважаемая редакция!
С 2004 года наша семья участвует в программе «Молодой семье – доступное жилье». Живем вдвоем c мужем в коммунальной квартире. Комнату в 2001 году я приватизировала (муж в приватизации не участвовал). Недавно нам предложили приобрести двухкомнатную квартиру по договору купли-продажи с рассрочкой платежа на 10 лет в Балашихе. При этом мы должны свою комнату безвозмездно отдать городу. Но мы все-таки покупаем квартиру, а не получаем ее бесплатно. И как же быть с московской «пропиской», всю жизнь прожить в Москве и теперь потерять ее? Что делать? Посоветуйте, пожалуйста.
Ольга Л.»
– Законодательством не предусмотрена обязанность субъектов Российской Федерации предоставлять квартиры своим очередникам по договору купли-продажи с использованием ипотеки или рассрочки платежа только на территории этих субъектов. Есть положения Жилищного кодекса РФ, которые предусматривают предоставление жилых помещений в пределах населенного пункта. Но действуют эти нормы только в отношении тех людей, которые получают квартиры от государства по договорам социального найма, безвозмездного пользования, найма служебных квартир, помещений в общежитиях и т. п. То есть в тех случаях, когда жилые помещения относятся к жилищному фонду социального или специализированного использования. Это обязательное условие. Квартиры, которые продает город по договорам купли-продажи, относятся к жилищному фонду коммерческого использования. Их разрешается строить в любом месте – на территории Москвы и в области.
Мы даем очередникам квартиры, которые по обмену получаем от инвесторов не только в столице, но и в Подмосковье. Сейчас просто нет возможности предоставлять всем очередникам жилье в городе. В первую очередь квартиры в районе проживания получают жители пятиэтажек, аварийных и ветхих домов, предназначенных к сносу (напомним, кроме жителей Центрального и Зеленоградского административных округов, которых переселяют в пределах этих округов). Так записано в городском законе.

Выбирайте сами: Москва или область

Как правило, молодым семьям предлагаем жилье в районах массовой застройки. Их осталось немного – это, к примеру, Кожухово, Некрасовка, Южное Бутово, которые находятся за МКАДом, но относятся к столице. В Люберцах, например, есть территории, одни из которых принадлежат области, а другие – Москве. Балашиха расположена за кольцевой дорогой и мало чем отличается от Кожухова или Некрасовки.
Молодой семье предлагают приобрести квартиру по льготной стоимости там, где у города сейчас есть свободная площадь. Если Ольге Л. и ее мужу не хочется уезжать из Москвы, они могут отказаться от этого предложения и подождать, когда появятся новые дома в районах сложившейся застройки. Планируется строительство жилых домов в Орехово-Борисове, Южном Бутове, районе Левобережный и за кольцевой дорогой – в поселках Некрасовка, Северный, Внуково и других.

Можно взять субсидию

Есть другой вариант. Молодая семья может взять безвозмездную субсидию и купить квартиру на рынке жилья. Условие одно – площадь квартиры может быть любой, но не менее 18 кв. м на каждого члена семьи.
7 августа вступил в силу новый городской закон № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», который внес существенные изменения в порядок и условия предоставления жилых помещений. По прежнему закону при заключении договора купли-продажи квартира предоставлялась семье без учета занимаемой площади. Перерасход площади был достаточно велик, так как город продавал жилье по льготной стоимости, потери составляли до 800 долларов за квадратный метр. Таковы ориентировочные затраты, которые несет бюджет Москвы на социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру города в расчете на 1 кв. м. Но теперь по новому закону (статья 20) при предоставлении квартиры по договору купли-продажи считается и занимаемая площадь, то есть в сумме занимаемая и предоставляемая площади должны находиться в пределах нормы предоставления. При этом учитывается также не только численность, но и состав семьи. Супругам предоставляют однокомнатную квартиру площадью от 36 до 44 кв. метров. Так что по новому закону семье Ольги Л. должны предложить только однокомнатную квартиру, независимо от того, находится она в Москве или в Подмосковье, а приватизированная комната должна быть передана в собственность города.
Но никто не может заставить семью бесплатно передать комнату городу. Это их собственность, и передача может состояться только с их добровольного согласия.

Посчитаем ваши метры

Варианты, когда семье предлагают купить с рассрочкой платежа квартиру, а комнату безвозмездно отдать городу, встречаются довольно часто. Городу комната нужна, чтобы расселить коммунальную квартиру. Для хозяина комнаты это не очень выгодное предложение. Пусть по льготной стоимости, но ему приходится платить за квартиру. Чтобы решить эту проблему, мы подготовили проект постановления правительства Москвы «О зачете стоимости жилых помещений, находящихся в собственности граждан». Сейчас проект находится на согласовании в подразделениях правительства Москвы. Смысл его в том, что из площади новой квартиры вычитается площадь занимаемой комнаты, и эта разница между площадями оплачивается по льготной стоимости. Фактически получается, что город покупает у семьи старую комнату или квартиру по той же цене, по которой продает им новое жилье. К примеру, молодая семья, где трое детей, живет в малогабаритной трехкомнатной квартире. Ей предлагают четырехкомнатную квартиру. Причем оплатить она должна по льготной стоимости только разницу в метраже. Но в семье трое детей, значит, дополнительно будет списано еще 30 кв. метров, так что доплата может быть совсем небольшая.

Зачет старой квартиры

Каким образом это будет оформляться? Существует два способа покупки квартиры с доплатой – путем заключения договоров купли-продажи либо по договору мены. Заключать два договора купли-продажи – на покупку комнаты, с одной стороны, и на покупку квартиры – с другой стороны, не с руки. Это дополнительные затраты времени, деньги должны переходить со счета на счет. Есть возможность упростить процедуру. Предлагается засчитывать стоимость жилого помещения в качестве первоначального взноса при покупке жилья с рассрочкой платежа, с использованием ипотечного кредитования.
Заключая договор мены, доплату можно будет вносить в рассрочку. В этом случае договор мены будет оформлять «Московский городской центр арендного жилья». Либо, чтобы рассчитаться, человек сможет взять кредит в банке. В этом случае договор будет заключать непосредственно департамент. В некоторых случаях семья может внести доплату единовременно, сразу и полностью. Планируется, что оформлением таких договоров займется ГУП «Мосжилсервис».
Условия договора мены должны соответствовать основным условиям договора купли-продажи. Если человек отчуждает свою комнату в пользу города, сначала он должен получить согласие либо отказ соседа по коммунальной квартире, как требует ЖК РФ. Если сосед готов купить по той цене, которую определил город, то комнату очередник должен продать ему. И здесь надо подумать, как осуществить переход прав собственности. Чтобы, с одной стороны, такая сделка не считалась ухудшением жилищных условий и не отодвинула таким образом очередь гражданина на жилье, а с другой, после получения квартиры от города очередник не смог «передумать» и отказаться от продажи своей комнаты соседу.
Скорее всего, будем заключать одновременно два договора купли-продажи жилых помещений. Один между городом и собственником комнаты, а другой между собственником комнаты и его соседом по коммунальной квартире. И только при условии одновременной подачи этих договоров на государственную регистрацию прав собственности на жилье будем продавать квартиру.
Если сосед отказывается от покупки, то комната очередника по договору мены отходит городу. Затем посмотрим, какие есть варианты, чтобы расселить коммунальную квартиру: присоединять эту комнату соседу, заключив договор социального найма или найма, или продать с рассрочкой платежа, если нет возможности сразу оплатить комнату.
По договору купли-продажи с рассрочкой платежа права собственности на квартиру покупатель оформляет только после того, как полностью рассчитается с городом. До этого просто регистрируется договор. Если доплата по договору мены вносится в рассрочку, то переход права собственности будет проведен по такой же схеме. Право собственности регистрируется после полного расчета.
Подготовила Светлана Амелехина