Забудем, как сон, слово «ордер»
Нынешней весной жители Марфина (Северо-Восточный округ Москвы) вместе со счетами за ЖКУ получили напечатанное на обратной стороне приглашение. Им предлагалось посетить Единый информационно-расчетный центр и заключить договор социального найма. Причем «удостоились чести» не все, а лишь обитатели неприватизированных квартир. Так в отдельно взятом районе столицы начался эксперимент по полному охвату населения договорами социального найма.Подписать такой документ в ближайшем будущем придется всем россиянам, в том числе москвичам, которые решили не приватизировать свои квартиры. А также всем, кто получит бесплатное жилье от города.
Зачем это нужно, ведь жили же спокойно без всяких договоров? Как все будет организовано? Не придется ли выстаивать очереди, тратя время и нервы? Ответы на эти и другие вопросы – в сегодняшнем выпуске «СБ».
Зачем это нужно нанимателю?
Это нужно, чтобы узаконить отношения с государством – так положено по новому Жилищному кодексу РФ. Ордер ведь отменили, и на смену ему пришел договор социального найма. Именно по этому документу, как сказано в ст. 49 ЖК РФ, предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда. Именно этот документ является основанием для проживания в социальном жилье.
Сказанное вовсе не означает, что сейчас люди живут там незаконно, просто нужно эти основания формально подтвердить договором. И как в любом договоре, в этом будут прописаны права, обязанности и ответственность сторон.
В соответствии с кодексом, по договору социального найма жилого помещения одна сторона (собственник жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фондов) обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. Новый Жилищный кодекс изменил и порядок получения бесплатных квадратных метров. Основанием для вселения теперь служит не ордер, как было раньше, а договор социального найма, который жилец-наниматель должен заключить с собственником жилья, прежде чем въехать в предоставленное жилье.
С 1 марта 1999 года в столице прекращена выдача ордеров, и при предоставлении гражданам квартир начали выдавать выписки на право заключения договора социального найма (выписки заменили ордера) и оформлять договора. 29 октября 1998 года было принято распоряжение мэра Москвы № 1088-РМ «Об утверждении инструкции о порядке составления и выдачи выписки из решения органа исполнительной власти на право заключения договоров найма, аренды и безвозмездного пользования жилым помещением».
Так что, договор социального найма – это, прежде всего, требование закона.
В каких случаях может понадобиться договор?
Во многих. К примеру, он может пригодиться для защиты своих прав и интересов. Порой мы не знаем, куда обращаться и с кого спрашивать за неработающий лифт, давно не ремонтированный подъезд или лишние платежи. А между тем главный «ответчик» – хозяин, собственник жилья.
Неплохо было бы усвоить также свои обязанности. Как раз в договоре, в отличие от ордера, четко прописаны права и обязанности сторон, его подписавших. А потому и жильцам, и городу в дальнейшем проще будет строить свои отношения. Так, наниматель, в числе прочего, должен:
а) своевременно и в полном объеме оплачивать жилье и коммунальные услуги;
б) содержать квартиру в чистоте и порядке, обеспечивать ее сохранность;
в) не переустраивать и не делать перепланировку без получения соответствующего разрешения;
г) за свой счет делать текущий ремонт.
В свою очередь, наймодатель обязан:
а) принимать участие в ремонте и поддержании в надлежащем состоянии общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение;
б) осуществлять капитальный ремонт;
в) обеспечивать предоставление предусмотренных в договоре коммунальных услуг надлежащего качества;
г) контролировать качество коммунальных услуг.
Договор дороже денег. И если какая-либо из сторон не выполняет принятых на себя обязательств, или возникают спорные ситуации, их, возможно, придется решать через суд. Договор и послужит основанием для обращения в судебную инстанцию.
Приватизация жилья. Если вы решите приватизировать свою квартиру, в числе прочих документов вам в первую очередь понадобится договор социального найма.
Обмен жилья. Договор социального найма также фигурирует в числе основных документов при обменных операциях.
Для получения субсидий на оплату ЖКУ тоже нужен договор социального найма.
При получении разрешения на перепланировку помещения (повзрослели дети, состарились родители, распалась семья). Да мало ли какие могут возникнуть ситуации. Бывают и нестандартные, когда, к примеру, в ордере нанимателем числится один человек, в «сожителях» еще несколько, а на самом деле в квартире давно проживают другие люди… По судам пыли наглотаешься, пока докажешь свое право на пользование этим жильем.
Вопрос на засыпку
Договоры социального найма, в которых были определены права и обязанности нанимателей и собственников жилых помещений, появились с 1999 года (распоряжение Комитета муниципального жилья правительства Москвы от 22 февраля 1999 года № 34 «О порядке оформления выписки из решения органа исполнительной власти и заключения договора найма/аренды жилого помещения», п. 8). Их заключали в основном с очередниками, въезжавшими в квартиры в домах-новостройках, а также в освободившееся жилье за выбытием граждан. С тех пор было выдано почти 200 тысяч таких договоров. А надо заключить их с 1 млн. семей, обитающих на жилплощади, являющейся городской собственностью.
Спрашивается: сколько понадобится времени, чтобы оформить договорные отношения с оставшимися семьями-нанимателями?
Если и дальше продолжать такими же темпами, процедура может растянуться на десятилетия. Чтобы ускорить процесс, правительство Москвы своим постановлением № 627-ПП от 16 августа 2005 года обязало жилищный департамент совместно с ГУП «Информационно-аналитический центр ЕИС «Жилище» сформировать и ввести электронный Реестр договоров найма.
Минимум волокиты
– Использование информационных технологий позволит не только ускорить процесс заключения договоров социального найма, но и минимизировать потери времени москвичам, – объясняет директор Информационно-аналитического центра «Жилище» Дмитрий Голодков. – Ведь, если идти обычным путем, необходимо собрать как минимум три справки – о проверке жилищных условий, копию финансово-лицевого счета и выписку из домовой книги. Потом нужно отнести их в окружное управление, где в случае, если все будет в порядке, составят договор.
Что дальше? Обычная бумажная технология – долго, мучительно, много неточностей, ручная подготовка документов, многократный повторный ввод данных… На все это нужно время, и для сотрудников жилищного управления процесс оказывается довольно трудоемким. Потому и была предложена иная технология: мы разработали автоматизированную информационную систему. В нее уже заложены те 200 тысяч ранее заключенных договоров.
Учет и контроль
Информационная система предназначена для:
– формирования и ведения электронного реестра договоров найма социального жилья;
– исполнения норм и требований Жилищного кодекса, согласно которым со всеми лицами, кто занимает жилье, принадлежащее городу, должны быть заключены договоры найма;
– более строгого контроля над тем, как эксплуатируется жилплощадь, находящаяся в городской собственности;
– выполнения социальных программ, в частности, по переселению;
– контроля над поступлением платы в городскую казну от нанимателей за пользование жилым помещением;
– представления в органах государственной власти и в судах интересов города;
– обеспечения оперативного учета городского жилищного фонда и получения оперативных справок о наличии жилой площади, освобожденной в связи с выбытием граждан;
– для снижения уровня преступности в жилищной сфере за счет обеспечения прозрачности жилищного фонда и выделения групп риска на основании данных реестра.
Предварительный результат
За два месяца эксперимента зарегистрировано и выдано около тысячи договоров из подготовленных 2 200. Применяемая технология максимально облегчает процесс оформления договорных отношений и для жителей, и для сотрудников. Недавним постановлением правительства Москвы № 404-ПП от 20 июня 2006 года намечено «продолжить работу по заключению договоров социального найма с гражданами-нанимателями, которым жилье было предоставлено на основании ордеров без заключения договоров на момент предоставления». Определен окончательный срок завершения работы – до 1 декабря 2010 года.
Что дальше?
– Мало создать Реестр договоров и хранить их электронные копии в архиве, необходимо еще актуализировать информацию, – комментирует Дмитрий Голодков. – Кто-то переехал из квартиры, кто-то женился, кто-то родился, изменился состав семьи. В дальнейшем будем вносить в наш Реестр любые изменения. Кстати, упростится и процедура постановки на очередь на получение социального жилья. Ведь все необходимые данные в договоре социального найма будут актуальны. Кроме того, если вы его потеряете, мы всегда сможем выдать дубликат именно в том виде, в котором договор был заключен. На все про все уйдут буквально минуты. И никаких лишних хождений за справками для перезаключения нового договора.
Новая информационная технология упростит и ежегодную процедуру перерегистрации очередников. Сейчас она довольно трудоемка, а информационная система заменит «ручной» труд, позволит вести постоянный мониторинг состояния жилищного фонда.
Здесь не преследуются фискальные функции – выяснять, кто и с кем живет, состоит ли в родственных отношениях. Цель – объединив ресурсы, имеющиеся в информационных системах других ведомств и подразделений, упростить и облегчить процедуру заключения договоров с москвичами. Обойтись без бегания за справками можно только одним способом – заменив движение бумажных документов движением информации в электронном виде. Это самый быстрый и короткий путь «легализовать» отношения с городом, предоставившим жилье. Кстати, это абсолютно ничего не будет стоить москвичам.
По случаю выбытия
Сколько в столице ежегодно высвобождается жилплощади по случаю так называемого выбытия (чаще всего в связи со смертью или сменой места жительства) москвичей? Вопрос не простой, и точного ответа, пожалуй, не даст никто. Информация об этом доходит с большим опозданием. Есть квартиры, которые пустуют по полгода и больше. Или в них вселяются самозванцы без каких-либо документов. В результате городской бюджет ежегодно теряет сотни миллионов рублей. А главное – тормозится очередь на получение жилья. На всех новостроек не хватает. А тут жилье простаивает.
Кстати, именно проблема более эффективного контроля над освобождаемой жилплощадью и послужила импульсом к созданию Реестра договоров найма (постановление правительства Москвы № 627–ПП от 16 августа 2005 года).
Кроме того, информация о городском ресурсе жилой площади поможет в построении программ переселения жителей сносимых домов.
– Возможности только волнового переселения не могут обеспечить всех потребностей в городском жилье, поэтому учет и рациональное использование освобождаемых квартир – важный ресурс выполнения городских программ жилищного строительства, – подчеркивает Дмитрий Голодков.
Но сначала – эксперимент
Для того чтобы узнать на практике, как работает новая информационная система, сколько займет времени заключение договоров, какие понадобятся ресурсы, и было решено провести эксперимент в Марфине. Всего, по данным Реестра собственности в жилищной сфере, который ведет Департамент жилищной политики, в районе примерно 2,5 тысячи семей должны жить по договорам социального найма. Почти 300 семей уже имеют их на руках – в основном это те, кто поселился в Марфине после 1999 года. Уже составлен так называемый прототип Реестра договоров по Марфину, в котором содержатся заготовки договоров. ЕИРЦ взял на себя функцию оповещения. Жители вместе с платежками получали напечатанное на обратной, чистой стороне, приглашение прийти в Единый информационно-расчетный центр.
Далее схема такая:
- нанимателю предоставляется заполненный на него проект договора;
- после ознакомления с проектом наниматель, если все «сходится» и он со всем согласен, ставит свою подпись на двух экземплярах самого договора, которые возвращаются в ЕИРЦ;
- договоры передаются из ЕИРЦ в столичный Департамент жилищной политики;
- после подписания договора в департаменте, информация из договора заносится в Реестр;
- один экземпляр договора возвращается нанимателю при его следующем посещении ЕИРЦ.
Как видите, для жителя эта процедура совсем не обременительна. Всего два визита в расположенный неподалеку от дома ЕИРЦ. Причем, забрать свой экземпляр договора можно в любое удобное время.
Можно и самостоятельно
Договор социального найма каждый наниматель вправе заключить самостоятельно, не дожидаясь, когда дойдет очередь и его занесут в электронный Реестр. Для этого надо явиться в жилищный отдел по работе с населением Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда своего района с заявлением. Захватите паспорта, копии ордера и финансово-лицевого счета, выписку из домовой книги.
Договор заключается не с каждым членом семьи, проживающим в квартире, а только с одним. Остальные вписываются в договор. Оформляется этот документ в простой письменной форме и оформлять у нотариуса его не нужно.
Москвичам, заключившим договор раньше, переоформлять его не придется.
Последний срок – 2010-й
Те, кто живет по «старинке», имея лишь ордер на руках, могут не волноваться. Никто их за это не накажет и не заставит немедленно «оформить отношения» с собственником жилплощади. Но процесс, как говорится, идет, и со временем договорами соцнайма будут охвачены все, кому положено. Власти столицы определили срок: завершить заключение договоров на все жилые помещения, находящиеся в собственности города, к 2010 году.