Новая песня о главном
С просьбой прокомментировать принятые недавно изменения в закон о долевом строительстве мы обратились к председателю комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартину Шаккуму.– Мартин Люцианович, охарактеризуйте поправки в целом.
– Мы изначально были не согласны с концепцией 214-го закона. Но он, к сожалению, проходил в другом комитете. Основные поправки готовились уже нами. Ключевыми моментами я считаю следующие. Первое – мы передали функцию контроля взаимоотношений строителей с дольщиками на уровень регионов. Субъект Федерации по сути будет теперь отвечать за все происходящее с этими договорами. Причем, дали субъектам конкретные полномочия по контролю и регулированию этих взаимоотношений. Это главное. Второе – мы упростили и четко прописали порядок регистрации договоров долевого участия. Уменьшили штрафные санкции на застройщика, ввели поручительство банка за застройщика.
– Очень важный момент. А зачем банку надо за кого-то ручаться? Это не мертворожденный инструмент?
– Очень легко я вам обозначу массу случаев, когда в этом имеется смысл. Дело в том, что застройщику нужно активно привлекать средства дольщиков. Чем лучше и раньше он их привлекает, тем интереснее застройщику. В свою очередь, дольщику крайне важна и выгодна гарантия банка. Это для него – супер! Это снимает с него все риски. Под гарантии он легко и охотно идет и платит деньги за будущую квартиру. Банки тоже заинтересованы в кредитовании застройщиков, в первую очередь, крупных, надежных, с которыми они давно сотрудничают и с кредитной историей которых хорошо знакомы. Кстати, некоторые банки и крупные застройщики участвуют в капитале друг друга. Поэтому сотрудничество всех трех сторон – дело перспективное.
– В чем, по вашему мнению, состоит основная проблема на рынке новостроек?
– Высокая степень риска привела к тому, что спрос, а точнее, сделки, сместились в сектор готового жилья. А его мало, оно ранее, еще два года назад, было все раскуплено на этапе строительства. Поэтому сузился объем предложения, и из-за этого произошел резкий рост цен. Если мы сейчас запустим схему долевого участия, спрос опять вернется не в готовое жилье, а в то, которое начинается в строительстве. Это наша главная задача. Я не исключаю, что цены в этом случае могут даже снижаться. Потому что сейчас они носят явно спекулятивный характер. Многие компании придерживают жилье. Зачем продавать сегодня, если завтра можно реализовать его на 10% дороже? Как это было в марте или апреле.
– Достаточно ли принятых поправок, чтобы застройщик отказался от обходных схем и вернулся в лоно закона, который все же предъявляет к нему жесткие требования?
– Я считаю, что нынешних изменений достаточно. Все эти так называемые «серые» схемы, которые расплодились после выхода закона о долевом участии, появились по нужде великой. И они очень не привлекательны как для застройщика, так и для дольщика. В частности, по вексельной схеме возникает серьезное налогообложение. Причем, проценты очень приличные. Это ложится дополнительным бременем на клиента. Схема действительно не интересна, она затрудняет привлечение средств, она рискованна. Сейчас изменится все, и строительный рынок перейдет на договоры долевого участия.
– Каков главный выигрыш застройщика, который его к этому принудит?
– Снизились штрафы. Если дольщик не платит, то можно разорвать договор долевого участия. Банки могут реально кредитовать застройщика, нет солидарной ответственности.
Сердитое мнение
Один из наших собеседников согласился высказать свою точку зрения на закон исключительно на условиях анонимности. Мнение грешит очевидной эмоциональностью изложения и определенной крайностью. Однако оно тоже является отражением общего спектра. Заметим, что фамилия этого эксперта регулярно появляется в прессе.
Как закон ни правь, работать он не будет. Во всяком случае, в столичном мегаполисе. Он, как мертвому припарки. Предложение здесь предельно ограничено, а спрос настолько высок, что никакого резона идти навстречу покупателям у застройщиков нет. Если покупают и так, зачем что-то менять? Это нормальная человеческая психология. Как говорится, пока гром не грянет…
Конечно, государство может попытаться изменить ситуацию на российском рынке жилья. Но оно этого не только не делает, а лишь усугубляет положение, выводя с рынка новостроек практически все жилье экономкласса. Говорят, что оно используется для социальных целей, для очередников, для обеспечения программы доступного жилья. Однако так ли это на самом деле – вопрос, мне кажется, не столь однозначный.
Федеральные власти могли бы повлиять на ход событий, но пока не решаются это сделать. Тем не менее, чувствуется, что в скором времени Кремль все-таки начнет менять сложившуюся систему управления российским стройкомплексом. Недвижимость остается чуть ли не единственной отраслью, где никто не спрашивает происхождение денег. По сути, это самая большая «финансовая прачечная» в стране. Такое положение очень многим выгодно, прежде всего, чиновникам, которые отмывают свои доходы. Я считаю, что именно они деформировали рынок. Главное – спрятать деньги. Поэтому качество, сроки становятся уже не важны. Таким образом, настоящие или реальные покупатели (назовем их так) остаются в бесправном положении, они ничего не могут сделать.