Не жаловаться же каждый раз мэру!
ТСЖ по-прежнему – экзотика в жилищно-коммунальной жизни москвичей. Проблем больше, чем обещано товариществам по закону. Так ли это, мы решили поинтересоваться у председателя правления одного из успешных ТСЖ – «Чертаново-17», депутата муниципального собрания «Чертаново Северное» Анатолия Иванова.– Почему ТСЖ так мало в Москве? 2 тысячи на 40 тысяч домов…
– Причины разные. В первую очередь – люди не верят. Еще не попробовав, жильцы чуть ли не с кулаками готовы от них обороняться. Не так давно по ТВ прошел сюжет: правление одного жилищного кооператива решило по рекомендации районной управы преобразовать кооператив в ТСЖ. И что же? Жители дома разделились на два враждебных лагеря. Противники товарищества выдвигали фантастически абсурдные аргументы…
– А именно?
– Стоимость проживания в ТСЖ в пять раз выше, чем в среднем по городу. Недобросовестный председатель возьмет да и продаст квартиры жильцов. А когда такому председателю начали возражать, люди взяли штурмом правление и сейчас пребывают в судебных разбирательствах. Люди не читали законов, не знают практики работы успешных ТСЖ. Слышали только о негативных примерах, которыми переполнены городские СМИ. Конечно, они есть. Но умелое управление решает проблемы. Хотя и не все. Кстати, в том, что идея ТСЖ во многом дискредитирована, есть несомненная вина городских, окружных и районных служб: не сумели доходчиво и убедительно рассказать москвичам о выгодах самостоятельного ведения домового хозяйства. Да и курсы по подготовке активистов из числа жильцов проводятся на городском уровне. А надо, чтобы они были и районные, чтобы стали ближе, доступнее людям. К сожалению, не везде это понимают. Председатели более 20 ЖСК и ТСЖ нашего района обратились в прошлом году в префектуру с просьбой провести семинары по тематике нового Жилищного кодекса РФ и вопросам управления многоквартирными домами, но поддержки не получили.
Все зависит от жильцов
– А будь такой семинар – какие аргументы в пользу ТСЖ выдвинули бы вы?
– В чем главная беда нашей жилищно-коммунальной системы? В том, что она существует как бы отдельно от граждан. Деньги можно вернуть жильцам, а можно и направить в резервный фонд и потратить на что-то полезное – на общие цели дома. Обсудили это на собрании и выбрали второй путь. Решили сделать евроремонт в вестибюлях подъездов, установить видеонаблюдение критичных точек здания и придомовой территории.
Еще вопрос: считается, что жить в домах ТСЖ намного дороже. Это тоже не так. Товарищество само определяет размеры платежей за содержание общего имущества собственников жилых и нежилых помещений. Конечно, запланировать более комфортные услуги можно – но тогда придется и платить больше. А захочет снизить плату – пусть откажется от некоторых. Одним словом – все зависит от жильцов.
«Кулибины» нам не нужны
– Техническое обслуживание вашего дома организует ДЕЗ. Насколько вы от него зависимы?
– Практически полностью. Разные у нас функции. Наша забота – заключение договоров с энерго– и ресурсоснабжающими организациями: Мосводоканалом, Московской энергетической компанией, телевизионными службами. Напрямую, без посредничества. Организация безопасности в доме – тоже наше дело.
Дирекции мы отдали работы, которые должны делать исключительно профессионалы: водоснабжение, отопление, энергоснабжение и пр. Думаю, это правильное решение. Замечу: иногда хвалят те товарищества, которые из желания сэкономить дотационные средства берут все это на себя. Вот такие самостоятельные! Но зачем делать из жильцов хозяйственников? Подменять профессионалов – значит, рисковать благополучием жильцов. Такие примеры были. Товарищества сами нанимали местных «кулибиных» – слесарей, электриков, а потом не знали, как разрулить аварийную ситуацию, когда эти «кулибины» вдруг исчезали. Заболевали или уходили в запой, например.
А вот другое: дирекции сами иногда отказываются от товариществ – боятся, что не получат на них городских дотаций. И небезосновательно. В нашем районе дирекция за то, что обслуживает ТСЖ, «подвергалась давлению» со стороны проверяющих органов – ее пытались лишить бюджетных денег. Необходима гарантия! Дирекциям ли, другим управляющим компаниям. Взяв на обслуживание ТСЖ, они должны не терять городской поддержки из-за причуд того или иного чиновника.
– Прямые выгоды от договоров с монополиями есть?
– Комфорт и безопасность жителей. А еще экономия в квартирной плате – это за счет экономии ресурсов и энергии. Так, действующие в городе нормативы и тарифы рассчитаны из предельно низких температур и завышенных объемов среднесуточного потребления. Но ведь не все зимы в Москве были такими холодными, как минувшая! И не все жители тратят ресурс, определенный установленным нормативом. Так вот, если раньше разница в оплате всех перечисленных услуг оседала в дирекции, сейчас мы сами распоряжаемся сэкономленной суммой.
– Как?
– За счет полученной экономии мы переоборудовали вестибюли подъездов, поставили переоборудованную домофонную систему, приборы видеонаблюдения и видеозаписи, есть у нас автоматические ворота и шлагбаумы на въездах на придомовую территорию, а также – и эта наша гордость – цветы. Тысячи цветов. Но не все сэкономленные деньги мы можем получить назад. Вот, например, освещение мест общего пользования. Мы поставили более бережливые светильники – потребление электроэнергии домом здорово снизилось, до 15 тыс. руб. в месяц. Думаем еще установить «датчики движения», которые включают свет только тогда, когда человек ступает на этаж. Это уже сделали наши соседи – ТСЖ «Панджшер-17». Они получили громадную экономию.
Тебе выгодно? Убеди соседа
– Расскажите о домовых приборах. Ведь когда-нибудь они появятся в каждой квартире. И каждый жилец будет платить автономно. Как же тогда товарищество? Окажется в стороне? Тогда согласятся ли люди перечислять деньги на дом?
– Какие сложатся отношения с жильцами, пока сказать трудно. Но думаю, они не изменятся. За годы нашего существования между жильцами появилось негласное правило: «хочешь, чтобы дом обслуживался лучше, посчитай, во что это обойдется. И, если выгодно, убеди в этом соседей». Общедомовой фонд (мы его называем «целевой резервный»), которым распоряжается ТСЖ, не станет меньше. Просто поменяются источники его пополнения. Люди по-прежнему станут отчислять на разумные цели разумные деньги. Иначе, зачем надо было создавать объединение? Здесь проблема в другом. Согласно налоговому законодательству средства, собранные жильцами в такой фонд, облагаются налогом на прибыль. Люди платят дважды – по месту своей работы и по месту жительства. И собранная сумма к «прибыли» дома не имеет никакого отношения. Любой нормальный человек сочтет установленные правила либо ошибкой, либо злым умыслом. Однако они существуют, и очень давно. И никто их пока отменять не собирается.
– Случаются ли «стычки» с дирекцией?
– Я бы не назвал наши отношения с дирекцией конфликтными, ведь они протекают в рамках требований, установленных для ДЕЗов городскими властями. И в них много противоречий. Можно поступить так, а можно иначе. Из-за этого и возникают те трудности, которые встают на пути товариществ и мешают их развитию.
– Поясните, пожалуйста…
– В Москве всегда декларировался принцип: «Дома ТСЖ и дома смешанной собственности, те, которые по привычке называют муниципальными, обслуживаются на равных условиях, т. е. по одинаковым тарифам». Но на практике это не соблюдается. Возьмите городскую программу комплексного благоустройства придомовых территорий. Существует она лет семь-восемь. За все это время наш двор от этой программы получил из бюджета крохи. Но сюда теперь круглый год слетается детвора не только из нашего дома, но и многих соседних. Это приятно, но все сделано на деньги жильцов. А ведь городские средства на эти цели не должны зависеть от того, какому они двору выделяются – дому, где есть товарищество или где его нет. Об этом, кстати, не раз говорил мэр города Юрий Лужков. Мало того, что нам не возместили расходы, нас, как и прежде, дискриминируют. Соседние площадки регулярно ремонтируются, наша же – нет. И никого из чиновников не смущает, что там, куда вкладывались деньги, уже через месяц-другой площадки становятся такими же запущенными, как были. У нас же вандализма почти нет, жители бережно относятся и к дому, и ко всему тому, что их окружает. Кто считает государственные расходы? А что касается ТСЖ, логика, видимо, такая: «Они все равно обеспечат порядок, чего помогать?». То есть проявили инициативу – извольте расплачиваться.
Чем не «шагреневая кожа»?
– Бывает, что в доме ТСЖ есть нежилые помещения. И они принадлежат городу. Это ваш случай? Не хотели бы получить их в собственность?
– В нашем доме на 1-м этаже есть такие нежилые помещения – 800 кв. м, которые принадлежат городу. Что толку хотеть, когда даже правовые акты – федеральные и городские – не на нашей стороне? Между прочим, так было не всегда. Ранее мы могли приобрести свободные от юридических обременений нежилые помещения, принадлежащие городу. Потом эту привилегию отменили, оставили только преимущественное право аренды. Но Мосгордума наложила вето и на него. Хотя бы сохранили за ТСЖ право выбрать из числа предложенных Департаментом имущества арендаторов – чтобы не ухудшились условия проживания людей. Чтобы это не было, скажем, казино или ночной клуб. Поле самоуправления, как «шагреневая кожа», сокращается на глазах. Согласитесь, что когда очевидна выгода от ТСЖ, люди охотно и дружно пойдут туда. Пока же мы действиями органов государственной власти отталкиваем людей от товариществ. Это, между прочим, относится не только к праву владения нежилыми помещениями – это вечный спор между городом и гражданами.
– Так в чем же конфликт?
– Согласно ГК РФ собственники, будь то город, либо юридические или физические лица, должны участвовать в платежах, обеспечивающих содержание, сохранность и ремонт общего имущества, пропорционально занимаемым площадям. Это относится и к дому в целом, и к придомовой территории. Ремонтируем, скажем, крышу, инженерные системы, герметизируем швы, озеленяем и благоустраиваем территорию – извольте внести свою долю. А на деле все эти расходы перекладываются на товарищество. Люди содержат не только свои квартиры и лестничные клетки, но и помещения, товариществу не принадлежащие. Т. е. создана ситуация, когда город, в лице городского Департамента имущества, пользуется недостаточной правовой грамотностью населения. Ибо сама система оплаты арендаторами коммунальных услуг, предложенная этим департаментом, позволяет избегать таких платежей или вносить их не в полном объеме. Что я имею в виду? Управляет домом и оплачивает коммунальные и жилищные услуги ТСЖ. А вот договор арендаторами почему-то заключается с ДЕЗом. Этой нестыковкой они пользуются вовсю. Так, выяснили, что последние два года за воду, потребляемую арендаторами, платили жильцы. Насколько я знаю, такая же ситуация во многих товариществах.
– Деньги должны аккумулироваться в организации, которая несет договорную ответственность, т. е. в ТСЖ?
– Именно так. Товарищества являются уполномоченным органом, ведущим финансовые отношения с поставщиками ресурсов. Да и в ЖК РФ записано: в доме может быть только одна управляющая компания. В данном случае – мы.
Товарищества просто игнорируются
– Хотел вас спросить о капремонте. Вы многое делаете сами. Со временем, конечно, такой ремонт полностью ляжет на плечи собственников. Но пока город должен расплатиться с долгами – хотя бы провести те работы, которые обязан был сделать, когда дом был в его собственности.
– Конечно, собственники жилых помещений, за исключением тех, кто проживает в элитном жилье, капитальный ремонт «не потянут». А город экономит – финансирует только 15 процентов. Понятно, что предпочтение отдает своей собственности. Хотя у нас живут граждане с такими же доходами, как в любом другом доме. Мы, например, восемь лет не можем добиться от ГУП «Жилкооперация», чтобы у нас были отремонтированы пожарная сигнализации и система дымоудаления, которая не работает с момента приемки дома. А ведь это жизненно важно для людей! Трудно поверить – дом повышенной этажности эксплуатируется без пожарной автоматики.
– А как определяются адреса капремонта?
– По сути, нет твердых правил, как распределять бюджетные деньги. Каким домам и на какие работы. Создается впечатление, что это стихийный процесс: этому дам, а этому – нет. Такую-то работу оплачу, а такую – обойдетесь. А здесь еще и несовершенная система финансирования подрядных организаций, задержка с платежами. Например, остановился лифт. Это ЧП! 22 этажа… Вроде бы договорились: Мослифремонт восстановил в долг. Но после этого выставил счет: платите! Ведь деньги ему город перечислит только через 2-3 года. А когда, спустя какое-то время, случилась такая же авария в другом подъезде, нас стали буквально шантажировать: не заплатите – не пустим подъемник. Логика одна: раз товарищество – значит, дом элитный. Можно и прижать.
– О предвзятости в отношении товариществ Юрий Лужков говорил на всем памятной передаче «Лицом к городу», в которой вы тоже приняли участие. Помнится, тогда вы поднимали вопрос о том, что домовой счетчик у вас установлен, но Мосводоканал никак не заключит с вами договор. Чем закончилась эта история?
– Буквально на следующий день после телеэфира с мэром в наш дом приехало чуть не все начальство «Мосводоканала» – и проблема решилась через 12 часов после передачи. Договор подписали.