Так ли трудно начать новую жизнь?
С жилищным самоуправлением в последние годы привыкли связывать самые заманчивые перспективы. На каком этапе оно находится сейчас? Как ему помогает город? Какие проблемы надо решить? На эти темы рассуждает руководитель Управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами жилищного департамента Виталий Акимкин.Про хаос и колыбель
Идея жилищного самоуправления, если вспомнить, не была спущена сверху, а родилась в умах москвичей в самом начале перестройки. Тогда все мы окунулись в хаос демократии: разваливались старые, малоэффективные хозяйственные структуры, но на их месте ничего не появлялось. Что же касается ЖКХ, то в эту отрасль вкладывалось все меньше денег. Обслуживание жилищного фонда стало стремительно ухудшаться, он начал катастрофически стареть. Кому его спасать? Существующие государственные образования – ЖЭКи и РЭУ – с этим явно не справлялись. Тогда и стали возникать первые объединения жителей.
В то время еще не было понятий «товарищество», «кондоминиум», люди смутно представляли, что такое «собственность», а потому новые объединения называли себя АО, ООО и т. д. В основу их создания была заложена простая идея: не хотим от кого-либо зависеть, сами будем спасать свои дома. Жильцы начали приглашать инвесторов для ремонта, пробовали самостоятельно распоряжаться придомовой территорией, нежилыми помещениями. Это давало средства для ремонта.
Рождающимся жилищным инициативам необходима была правовая основа. По сути, реализовалась схема любого демократического государства: законы принимают тогда, когда в них назрела необходимость. Именно так – еще в 1993 году – появилось постановление правительства Москвы «О порядке создания жилищных товариществ и передаче домов им в управление». Потом уже вышел Указ президента о ТСЖ, а вслед за ним – соответствующий федеральный закон. В нем, кстати говоря, полностью был отражен московский опыт (наш город и сейчас являет собой своего рода экспериментальную площадку, на которой отрабатываются все новые формы жилищного самоуправления). Так что, назвав Москву колыбелью жилищного движения, мы нисколько не преувеличиваем реальные факты.
Есть на что опереться
Теперь о делах сегодняшних. Новый ЖК РФ – при всех недоработках – многое прояснил, введя в юридический обиход права и обязанности как граждан, так и власти. И все же в нем дан лишь общий ракурс жилищного законодательства – многие положения кодекса должны быть проработаны в будущих подзаконных актах. А на какие действующие нормативы могут опираться москвичи уже сегодня?
Назову те из них, которые появились в последние годы.
Среди федеральных – постановление правительства РФ от 6.02.06 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». Для Москвы и Санкт-Петербурга такие конкурсы должны начаться с 1 января 2007 года.
Городские акты. Постановление от 21.09.04 № 651-ПП «О домовых комитетах»; постановление от 17.01.06 № 9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве»; «Методические рекомендации по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах», утвержденные распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы 23.08.05; постановление правительства Москвы от 14.02.06 № 90-ПП «Об утверждении Порядка предоставления организациям, осуществляющим управление многоквартирными домами, бюджетных средств на оплату услуг по отоплению, содержанию и ремонту жилых помещений, находящихся в резервном фонде».
Не беспокойте Страсбургский суд!
Участие граждан в решении жилищно-коммунальных проблем – ныне факт городской жизни столицы. Замечу: мы рассматриваем домовые комитеты как промежуточную ступень на пути к ТСЖ – когда люди не только влияют на работу обслуживающих организаций, но и распоряжаются принадлежащей им собственностью в доме. Процесс уже начался – выбрав домком, убедившись, какую он приносит пользу, через какое-то время жильцы приходят к идее товарищества. На базе комитетов созданы уже десятки ТСЖ.
В будущем число домкомов вряд ли будет увеличиваться прежними темпами. После выхода ЖК РФ у владельцев жилых помещений появились другие возможности влиять на работу обслуживающих организаций. Но здесь надо сделать оговорку: по сути, многие принципы, заложенные в основе товариществ, должны прийти во все многоквартирные дома города. Ведь сейчас в каждом из них подавляющее большинство – собственники. Они (согласно ГК и ЖК РФ) отвечают за сохранность общего имущества и состояние всего дома. Самоуправление, таким образом, становится необходимостью, определяющей повседневную жизнь людей.
Часто приходится слышать, будто жители плохо знают свои права. Но они и не обязаны зубрить все параграфы нормативных актов. Здесь им на помощь должны прийти специалисты. Причем, не только разъяснить тот или иной документ, но помочь реализовать его положения.
За последнее время в Москве создана целая сеть административной поддержки жилищного самоуправления, гражданских инициатив. К сожалению, об этом тоже не всем известно. Не потому ли, сталкиваясь с несправедливостью, люди пишут мэру, прокурору и даже в Страсбургский суд. А между тем, поддержку можно найти в куда более доступных инстанциях.
В управах районов, префектурах административных округов, территориальных агентствах Департамента имущества, управлениях Департамента жилищной политики, ТОРЗах (территориальных объединениях регулирования землепользования), БТИ есть сотрудники, которые специально занимаются самоуправлением, оказывают помощь жильцам в решении сложных вопросов. В каждом столичном округе есть координационные советы или рабочие группы по формированию комплексов недвижимого имущества в многоквартирных домах и созданию условий для развития инициатив в жилищной сфере. Появляются комиссии по передаче таких домов в управление.
В помощь управам районов и, конечно же, объединениям граждан действуют два ГУПа: Центр содействия управлению многоквартирными домами и паспортизации жилищного фонда и Центр поддержки объединений жителей префектуры Центрального округа.
Полезную работу проводит Центр информационного обеспечения и содействия реформе в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Москвы. Здесь создаются нормативные правовые акты, ежемесячно проводятся семинары, на постоянной основе действуют консультационные пункты для руководителей ТСЖ, ЖК и ЖСК.
Нашим департаментом в настоящее время определяются перспективы создания объединений жителей на долгосрочный период – на пять и более лет. В разрабатываемом документе особое место займет раздел доступной и эффективной помощи активистам со стороны исполнительной власти города.
Бег с препятствиями
Что стопорит развитие жилищного самоуправления? Среди основных причин – пробелы в законодательстве и нормативно-правовой базе, несовершенство финансово-экономического механизма деятельности ТСЖ, ЖСК и частных управляющих компаний. Немало трудностей организационного плана возникает в ежедневной оперативной работе объединений. Суть многих из них заключается в том, что сложившаяся административно-командная система в ЖКХ не так-то просто сдает позиции: не горят желанием чиновники делиться полномочиями с жильцами.
Принятие ряда федеральных законов (в частности, введение конкурсной основы на аренду и выкуп нежилых помещений) привело к отмене преимущественных прав ТСЖ на пользование такими помещениями. По сути, они стали недоступны для товариществ. Собственников лишили важного, а порой единственного источника дохода, который они могли бы направить на капремонт и улучшение эксплуатации своего дома.
Ущемляются права собственников помещений и их объединений на использование объектов общего имущества в многоквартирном доме. Как здесь не вспомнить передачу «Лицом к городу», посвященную жилищному самоуправлению, когда мэр Москвы Ю. М. Лужков удивился, что в аренду сдаются даже технические подвалы. Опасная практика! Ведь таким образом разрушается система эксплуатации жилых строений. Поскольку эти помещения перестраиваются в офисы, доступ к коммуникациям и инженерному оборудованию становится почти невозможным. Случись авария, и ремонтники не смогут ее устранить. С той передачи прошло более трех месяцев. Но Департамент имущества так и не отменил свое распоряжение об их сдаче.
Лишь недавно Департамент земельных ресурсов представил документы для приватизации около четырех сотен земельных участков под многоквартирными жилыми домами. Но какую пользу могут извлечь объединения от владения пятном под жилым строением? А будь в их собственности придомовая территория, под нее – и это только один из примеров – можно взять кредит для капитального ремонта дома.
Явно усложнен механизм оформления разрешений для ТСЖ по использованию объектов общего имущества для размещения рекламы. Наконец, товарищества лишили ряда налоговых льгот, которыми они раньше обладали. Почему? Их приравняли к коммерческим организациям. Но разве ремонт дома – сфера коммерции?
Капремонт жилых строений – острейшая проблема. Худо-бедно, но ДЕЗам средства выделяют, товарищества же чаще всего лишают городской помощи. Здесь есть и вина префектур: это они, причем, в приоритетном порядке, должны включать дома, где созданы или создаются ТСЖ, в реализацию программы «Мой двор, мой подъезд», а также в титульные списки строений для капремонта.
Будут ли преодолены барьеры? Прошедший недавно Координационный совет по жилищному самоуправлению под председательством первого заместителя мэра Москвы Людмилы Швецовой вселяет определенные надежды. Правительство города, как было сказано на Совете, берет под особый контроль решение проблем, с которыми приходится сталкиваться жилищным объединениям. Спрос с органов исполнительной власти на местах в части помощи ТСЖ станет строже.
Сейчас в столице действует 6 505 домкомов, 2 300 ЖСК, 1 709 ТСЖ. Иными словами, – более 10 700 различных объединений. Остается примерно 19 тысяч «неохваченных» домов.
В результате мониторинга, проведенного Департаментом жилищной политики, установлено, что в 10 500 из них имеются социально-экономические предпосылки для создания товариществ собственников жилья.
Школа товариществ – домкомы. На их базе уже создано более 50 ТСЖ. В столице действует 179 территориальных общин. Больше всего их в Северном (84) и Центральном (42) округах.
В настоящее время формируются комплексы недвижимого имущества в многоквартирных домах. Сейчас перечни такого имущества составлены примерно для трех тысяч домов.