Клиентка-аферистка, или Польза отрицательного опыта
В сознании уже сложился стереотип: если происходит афера на рынке недвижимости, то обманщиком является либо «черный» маклер, либо специально созданная фирма-однодневка. Но чтобы обманом занимался клиент, да еще пытался кинуть крупную, солидную фирму… Вот какую историю рассказал мне недавно генеральный директор агентства недвижимости «Держава» Антон Голышев:– Мы расселяли двухкомнатную коммунальную квартиру. Объект долго рекламировался, и наконец, как нам показалось, мы нашли нужного покупателя. Я имею в виду не только его финансовые возможности, но и представление о нюансах и сложностях такой сделки, требующей значительного времени, терпения и взаимопонимания сторон. Расселение коммуналки – сделка сложная, поэтому от того, как клиент в этом деле подкован, зависит многое.
Так вот, наша потенциальная покупательница с интересной фамилией Биндюжкина была вполне подкована. Милая, молодая и весьма симпатичная дама имела высшее юридическое образование, все схватывала на лету, ловко правила наши выверенные многолетней практикой договоры, вносила в них большое количество дополнений и условий (естественно, в свою пользу), но особых проблем у нее с нашими менеджерами, видавшими и не таких придирчивых клиентов, не было. Она без разговоров внесла аванс в 2000 долларов, и работа закипела.
Расселение оказалось долгим и трудным. А затянулось оно потому, что коммунальная квартира была недорогой, и купить на эти деньги две отдельные комфортабельные площади было довольно непросто. Все это время Биндюжкина общалась с «коммунальщиками», так сказать, знакомилась поближе. Когда у нее созрел план обойти фирму, мне неведомо. Через некоторое время мы подобрали оптимальные квартиры для наших «коммунальщиков» и внесли за них задатки из заплаченных г-жой Биндюжкиной денег.
Еще неделя ушла на проверку альтернативных квартир, сбор трех пакетов документов по всем квартирам, участвующим в сделке.
Наконец все же удалось всем собраться у нотариуса на одновременное подписание трех договоров купли-продажи. Но внезапно Биндюжкина заявила, что не хочет покупать две комнаты с местами общего пользования, а желает сразу купить отдельную квартиру. Эх, поймут меня специалисты по недвижимости и жители квартир с разными лицевыми счетами. Такое в нашей практике было впервые, но желание клиента для нас закон. Естественно, никакие доводы о нашей риэлторской практике и о том, что такой квартире присваивается статус отдельной на основании простого заявления владельца после регистрации договора, на Биндюжкину не произвели впечатления. Она твердо стояла на своем. Что ж, уговорили нотариуса внести необходимые изменения в договор и подготовились отдать документы на комиссию, которая в течение довольно длительного времени должна была поменять статус злосчастной коммуналки.
Но, идя навстречу пожеланиям Биндюжкиной, мы совсем упустили из виду, что в нашем с ней договоре указан срок заключения договора купли-продажи, и никому не пришло в голову поставить ей условие: продлить договор «Фирма – Покупатель» до момента регистрации договора купли-продажи. Ведь сроки затягивались из-за пожеланий покупателя. В день окончания договора мы должны были подать документы на комиссию. Все собрались на Зеленом проспекте. Все. Кроме Биндюжкиной. Почему?
Но тут мы получаем заказное письмо, в котором Биндюжкина пишет о том, что она больше не нуждается в наших услугах и квартиру эту якобы покупать уже не хочет и просит вернуть ей аванс.
Мы понимаем, что ей (с ее-то юридическим образованием) ничего не стоило бы довести оформление сделки до конца, – она могла всего лишь подать документы на регистрацию уже без нашей помощи. Так бывает, когда клиенты напрямую сходятся с продавцами на разных этапах, но чтобы после нотариуса клиент выкинул такой фортель… С таким я столкнулся впервые. Да еще и деньги просит вернуть. Мы ей говорим, что у нас никаких денег нет. Они все переданы владельцам тех квартир, которые предназначались для коммунальщиков. И тогда она подает на нас в суд. В исковом заявлении она просит вернуть ей внесенные в качестве аванса деньги, проценты за неисполнение договора (3% в день от внесенных ею 2000 долларов) и нанесенный нами моральный ущерб, так как срок договора закончен. А что именно считать сроком окончания договора – тут у юристов единого мнения нет. Она, естественно, все это трактовала в свою пользу.
И суд первой инстанции, особо не задумываясь и не вникая в детали спора, «автоматом» решил дело в ее пользу – 2000 долларов вернуть, ущерб оплатить и т. д. Тогда мы в свою очередь подаем два иска. Первый – в Мосгорсуд о пересмотре дела суда первой инстанции, а второй – от имени жителей коммунальной квартиры Биндюжкиной. Ведь все это время документы лежат у нотариуса, она договор не регистрирует и не расторгает и люди, участвующие в сделке, оказались лишены документов и, соответственно, правом распоряжаться своей комнатой. «Коммунальщики» просят суд о расторжении договора, и никоим образом не хотят завершать сделку без уже родной им фирмы «Держава». Ведь мы были готовы приступить к поиску нового покупателя и начать это расселение с самого начала. Но ответчица под разными предлогами не является в суд. Было отложено порядка 10 судебных заседаний, на которые Биндюжкина просто высылала телеграммы, в которых говорилось, что у нее разного рода семейные неурядицы…
Больше двух лет прошло в мытарствах, но все же Мосгорсуд рассмотрел это дело и вернул его в суд первой инстанции с припиской о том, чтобы при новом рассмотрении дела был другой состав судей. Дело быстро рассматривается и выносится решение о том, что не мы должны ей вернуть деньги, а она должна возместить наши убытки. Это было совершенно поразительно! Мы полностью сделали все, что было предусмотрено по договору, а внесенные Биндюжкиной деньги израсходовали на задатки продавцам тех квартир, которые предлагались жителям коммуналки. Стало быть, заказчик должен был оплатить нашу полугодовую работу. И каждое слово мы подтверждали документами – договорами, расписками или справками. Надо сказать, что на суды я ездил с 5 толстенными папками различных документов. Наша хрупкая начальница юридической службы просто не могла оторвать их от пола. Выиграли дело и «коммунальщики». Спустя 2,5 года договор все же был расторгнут и они получили документы на свои комнаты.
Победа нам далась нелегко. Сейчас Биндюжкина пишет заявления в прокуратуру и собирается оспаривать решение суда первой инстанции. Но меня во всей этой истории радует то, что суды наконец-то стали разбираться в сути, а не автоматически штамповать решения. Ах, эта фирма! Она – мошенник, обижает бедного клиента. А такие вот «бедные» клиенты пытаются нажиться за счет фирмы. Кстати, на суде Биндюжкина прямо заявляла о своем желании обмануть фирму! И наши коллеги-риэлторы просто ликовали – ведь это был первый случай, когда фирма таким цивилизованным образом защитила себя.
Остается добавить, что за три года мы участвовали в нескольких десятках судебных заседаний. И получили отличную судебную практику, на основе этих судебных разбирательств внесли кое-какие изменения в формы наших договоров, наши юристы три года занимались можно сказать «практическими тренингами», за которые тренеры компаний берут огромные деньги.
Вот за все за это, как ни странно, мне хочется от всей души сказать огромное спасибо нашей клиентке. Спасибо и удачи вам, Вера Алексеевна Биндюжкина!