Наследнику в кооператив не обязательно
«Могу ли я завещать свою квартиру мужу, но без права продажи, а с условием передачи квартиры после смерти мужа моей дочери от первого брака?
Евгения С.».– Согласно ст. 1137 ГК РФ завещатель вправе возложить на наследника по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). Запретить мужу продавать квартиру в этом случае нельзя, но можно сделать по-другому: завещать квартиру дочери и возложить на нее обязанность (в порядке завещательного отказа) предоставить вашему мужу право пожизненного пользования этим жилым помещением. Тогда даже в случае, если дочь продаст квартиру, ваш муж сохранит за собой право пожизненного пользования квартирой, предоставленное по завещательному отказу (ч. 2 ст. 1131 ГК РФ). Завещательный отказ пишется в завещании.
Школьники квартир не покупают
«С какого возраста граждане вправе заключать сделки купли-продажи квартиры? Может ли несовершеннолетний заключить такую сделку?
Максим Теревень».
– Согласно ст. 21 ГК РФ дееспособность гражданина в полном объеме возникает с наступлением совершеннолетия, то есть с момента достижения 18 лет. Однако существуют два исключения: лица, не достигшие 18 лет, приобретают дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак; несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору или с согласия родителей занимается предпринимательской деятельностью. В этом случае объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным производится по решению органа опеки и попечительства – с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия – по решению суда.
За несовершеннолетних сделки совершают их родители (усыновители, опекуны, попечители), причем при заключении договора купли-продажи квартиры необходимо также согласие органов опеки и попечительства. Гражданский кодекс РФ предоставляет несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет право совершения сделок с письменного согласия своих законных представителей-родителей, усыновителей, попечителей, хотя на практике договоры купли-продажи жилья несовершеннолетними самостоятельно, как правило, не заключаются.
Кухня превращается…
«Скажите, пожалуйста, в каких случаях не допускается переустройство жилых помещений?
Роман Огуреев».
– В соответствии с ЖК РФ порядок оформления разрешений на переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах в г. Москве содержит множество запретов. В частности, не допускается: переоборудование и перепланировка помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам; а также перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры; установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления; перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м; увеличение подсобной площади квартир за счет жилой; переоборудование и перепланировка при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников; переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете Штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника штаба; переоборудование и перепланировка строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания; перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основа-
нии решения межведомственной комиссии.
От обмена – к приватизации
«Здравствуйте, уважаемая редакция. Мой муж и его сестра являются нанимателями двухкомнатной квартиры. Нашему ребенку 7 лет, он зарегистрирован вместе со своим отцом. Мужу очень нужно приватизировать квартиру, пока не закончился разрешенный срок. Вся проблема в том, что сестра мужа находится с ним отнюдь не в дружеских отношениях и не соглашается на приватизацию. Подскажите, что нужно делать в этой ситуации? Нужно ли обращаться в суд?
Елена Владимировна, Николай Олегович».
– Уважаемые Елена Владимировна и Николай Олегович! В данной ситуации мы можем посоветовать вам в судебном порядке потребовать принудительного обмена жилыми помещениями. Подобный вариант предусматривает и современное жилищное законодательство – пункт 3 статьи 72 Жилищного кодекса Российской Федерации. Для этого сначала инициатор обмена должен найти подходящие варианты размена квартиры, чему может поспособствовать ГУП «Мосжилсервис», хотя в вашем случае все сильно осложняет присутствие в размениваемой квартире несовершеннолетнего. Думаем, что имеет смысл зарегистрировать его к матери. Законного способа заставить сестру мужа дать согласие на приватизацию не существует.
Рубеж – 1 марта 2005 года
«Некоторое время назад по решению районного суда лицевой счет нашей трехкомнатной квартиры был разделен. И я стал владельцем одной из комнат. Теперь собираюсь ее приватизировать, но у меня возникли сомнения по поводу такой возможности. Скажите, могу ли все же сделать это, и если да, то каким образом?
Вадим Лапидус».
– Согласно действующему жилищному законодательству вы можете приватизировать свою комнату, однако для этого нужно выполнить ряд условий.
Во-первых, можете приватизировать комнату, только если упомянутое решение суда вступило в законную силу до 1 марта 2005 г., поскольку статьей 12 федерального закона от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» внесены дополнения в часть 1 статьи 4 вышеуказанного закона, в соответствии с которыми не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года.
Во-вторых, необходимо соблюсти процедуру оформления помещения, принадлежащего вам по договору социального найма, в собственность. Согласно ст. 2 закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и ст. 62 Жилищного кодекса РФ граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения (в т. ч. часть жилого дома или квартиры) в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма вправе приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных законодательством о приватизации.
В соответствии с «Положением о передаче в собственность граждан жилых помещений в порядке приватизации», утвержденном постановлением правительства Москвы от 12.07.2005 г. 504-ПП, в данном случае вы должны подать заявление по установленной форме, оформить договор передачи в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, а затем произвести государственную регистрацию права собственности.
Таким образом, в случае, если решение суда о разделе лицевого счета вступило в силу не позднее указанного выше срока, то вы можете подавать документы на приватизацию и оформлять право собственности на свою комнату.
А о земле-то забыли!
«Недавно купили дом за городом, но во время совершения сделки, к сожалению, не стали проверять юридическую чистоту всех документов. Как выяснилось через несколько месяцев после покупки, сам дом на нас оформили правильно, со свидетельством о праве собственности, однако землю нашего участка и даже землю под самим домом на нас не оформили (как потом выяснилось, эта земля до сих пор принадлежит государству). Понятно, что у нас эту землю вряд ли кто-нибудь собирается отнять, но все-таки хотелось бы, чтобы все было сделано по закону и юридически правильно. Скажите, можем ли мы оформить на себя землю, на которой расположен участок, и как это сделать?
Екатерина Придатько».
– В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным кодексом.
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.
Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в названной выше ст. 36 кодекса, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в порядке, предусмотренном ст. 9-11, 29 ЗК РФ с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 Земельного кодекса, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением заключить соответствующий договор.