ТСЖ – Троянский Савраска для жильцов
Независимый депутат от Санкт-Петербурга Оксана Дмитриева обеспокоена форсированным, подчас насильственным формированием объединений собственников жилья в городе на Неве. Хорошо, считает парламентарий, если процесс ограничится лишь рапортами о рекордных показателях охвата населения товариществами. Или, проще говоря, – показухой.Однако законодатель вместе со своими избирателями опасаются, что за кампанией по коллективизации жильцов скрываются корыстные замыслы коммерческих структур заполучить в свое распоряжение коммунальные платежи граждан, а через них прибрать к рукам и сами дома.
Насильно мил не будешь
– Оксана Генриховна, по Санкт-Петербургу бродят листовки, в которых ТСЖ расшифровывается как «Смерть твоему жилью». Откуда такие страхи?
– Острота проблемы определяется массовостью ее распространения и ценой вопроса. Как известно, государство постепенно отказывается от опекунских обязанностей в жилищном хозяйстве. В частности, по новому Жилищному кодексу обитатели многоквартирных домов до конца года должны определиться, кто дальше будет управлять их общим жилым имуществом: то ли собственный коллективный разум, то ли сторонняя коммерческая структура. Но только не государство. На этой почве в Санкт-Петербурге разгорается недовольство кампанией по насильственному насаждению товариществ собственников жилья, а через них передачей жилых домов в управление частным фирмам. Поток обращений ко мне как депутату по поводу нарушений при формировании ТСЖ уже превысил число жалоб на пенсионное обеспечение, предоставление лекарств и прочее. Оно и понятно. Если другие проблемы касаются отдельных граждан или тысяч людей, то эта затрагивает интересы практически всех.
Если же вас интересуют истоки беспокойства, то они кроются в несовершенстве Жилищного кодекса. В целом он написан очень слабо, схемы действий участников не продуманы. В этих условиях очень много зависит от исполнителей на местах. В том числе от доброй воли или злого умысла чиновника.
– Что конкретно настораживает людей?
– Вообще-то ТСЖ – это достаточно эффективный путь управления домом. Но только тогда, когда жители относятся к нему осознанно, когда находится группа инициативных людей, которая со знанием дела сама организует управление своим домом к выгоде всех его обитателей. Когда гражданам не навязывается со стороны создание ТСЖ с последующим заключением договора с заранее подобранной по неясному принципу управляющей компанией.
На самом деле существует реальная опасность сговора чиновников с будущими управляющими компаниями и подтасовок при создании ТСЖ. Делается это примерно так. В доме, где 40 – 50% площади находится в руках государства, местные власти выдают некоей фирмочке, аффилированной по отношению к будущей управляющей компании, доверенность на организацию собрания собственников. По ЖК такое право есть. Договариваются при необходимости еще с несколькими собственниками, чтобы довести число голосов до 51%. Иногда даже подтасовывают подписи граждан – доказывай потом в суде свою правоту.
Организатор собрания ведет дело в интересах управляющей компании. Из числа доверенных лиц избирается правление товарищества и его председатель, который подписывает нужный договор на управление домом. По ходу дела в договоре могут появиться и дополнительные услуги, и завышенные цены, и право на сдачу в аренду общей собственности, и получение доходов управляющей компанией. А может ничего этого и не быть, но компания оказывается недобросовестной, собирает с граждан коммунальные платежи, однако подрядчикам их не перечисляет и через какое-то время испаряется вместе деньгами. Такие ситуации уже возникают и в Екатеринбурге, и в Волгограде. А для полноты картины напомню, что впереди нас еще ожидают сбор и длительное накопление средств граждан на проведение капитального ремонта.
При этом, в рамках действующего закона недобросовестные чиновники спокойно уходят от ответственности. Разбираться граждане будут уже в прокуратуре, и то, если она возьмет такое дело к рассмотрению. Потому что договор об управлении – это гражданско-правовая сделка: у вас же ТСЖ, вы же сами добровольно заключили этот договор. Сами заключали, сами и разбирайтесь. А если кто не был на собрании, так это ваши проблемы, надо было самим приходить и других приводить.
Эпицентр бедствия
– Качественная сторона проблемы в общих чертах понятна. А как она выглядит в цифрах?
– В этом отношении мне, что называется, «повезло». Округ, который я представляю в Думе, оказался в эпицентре бедствия: из 2 тыс. домов в 150 уже сформировано товарищество собственников жилья. Это самая высокая цифра по городу, примерно 15% жителей. В других районах, где более здравая администрация, – 2 – 3%, не больше. В ходе естественного формирования ТСЖ, когда граждане сами принимают решение, больше и быть не может.
Из этих 150 только 3 ТСЖ образованы реально самими гражданами. Все остальное – это глава администрации разделил весь район на квоты, закрепил дома за будущими управляющими компаниями. За «Рогами и копытами» числятся дома по одному проспекту, за компанией «Бендер и партнеры» – другие дома, и так далее. Проводятся селекторные совещания, компании отчитываются о проделанной работе, проведенных собраниях, заключенных договорах. Из 150 домов жители 50 уже обратились в прокуратуру.
Это я обрисовала ситуацию для «спального» района. В центре есть попытки просто захватить дом. Здесь цель – нежилые помещения, право на дальнейшее переустройство и надстройку, придомовая территория. Кроме того, в одном доме часто живут люди разного достатка. И если управляющей компании удается внедрить повышенную плату за услуги, то по новому кодексу граждане обязаны платить навязанный тариф, даже если они не члены ТСЖ. Люди опасаются, что при неплатежах управляющая компания будет предлагать им выкупить их помещения. Начнется выдавливание жильцов и захват дома.
– Это пока только опасения, или уже есть реальные жалобы?
– Выдавливание уже имеет место в престижных районах центра города. До результата еще не дошли, но попытки такие есть. Это заставляет граждан самоорганизовываться в целях защиты своих интересов. Создана ассоциация ТСЖ.
У Москвы – свой путь
– Насаждение ТСЖ характерно для всех регионов страны или только для Санкт-Петербурга?
– Волей обстоятельств я наблюдаю за ситуацией в Санкт-Петербурге и в Москве. О регионах судить не могу. В столице такого нет. Здесь искусственно не форсируют создание ТСЖ. Скорее всего, в Москве будет преобладать назначение по конкурсу в качестве управляющих копаний тех же ДЕЗов. В Москве вообще более квалифицированный и разумный подход к проблемам. В этом смысле показателен пример с монетизацией льгот. Даже этот безобразный закон московские власти нашли, как сгладить. Примерно то же самое происходит и с Жилищным кодексом. К тому же в столице сложились чуть более мягкие начальные условия в смысле однородного состава жителей домов. Плюс благоприятные рыночные условия, шире бюджетные возможности. С другой стороны, в Санкт-Петербурге выше доля неприватизированного жилья, даже выше, чем в среднем по стране. Здесь исторически больше коммунальных квартир.
– Что вы советуете делать гражданам в такой ситуации, как оградить себя от неприятностей?
– Хорошо, если люди сами созреют до идеи создания ТСЖ и готовы грамотно составить договор с управляющей компанией. Это движение в верном направлении. Жильцы могут внимательно изучить калькуляцию себестоимости, выдвинуть требования управляющей компании, у них есть потенциальная возможность снизить стоимость жилищных услуг. В принципе есть возможность снизить и стоимость коммунальных услуг, если поставить везде счетчики и за всем внимательно следить. Можно «застолбить» за собой общедолевую собственность: подвалы, чердаки и т. д., и потом от имени ТСЖ как-то их эксплуатировать и извлекать из этого доход.
Очень важно составить объективный акт приемки-передачи дома, дефектную ведомость, где очень подробно отразить все недостатки. К примеру, подвалы затоплены, крыша прохудилась, лифты не в порядке. Если впоследствии вдруг возникает авария, то расходы по ее ликвидации можно будет отнести на счет прежнего собственника. К тому же рано или поздно возникнет вопрос о возмещении государством непроизведенного капремонта. Его величина, вероятно, будет зависеть от зафиксированной в акте степени износа дома.
С другой стороны, гражданам необходимо понять, что при нынешнем законодательстве самый плохой для них вариант – если ТСЖ им навязывается силой. Это недобрый признак. Навязыванию надо сопротивляться всеми способами. А если оно все же произошло, то пытаться аннулировать это решение. Тут бороться приходится и числом. Если в составе ТСЖ менее 50% собственников, то его можно ликвидировать в любой момент.
– Правильно ли я понимаю, что в крайнем случае безопаснее дождаться проведения муниципальными властями открытого конкурса по назначению управляющей компании, чем поддаться давлению и согласиться на ТСЖ?
– Именно так. Москва идет по этому пути. Здесь особо никого не уговаривают и худший вариант не используют. Скорее всего, в столице сохранится статус-кво, управлением домами продолжат заниматься нынешние ДЕЗы, только под новой вывеской. Теоретически компания и в этом случае может оказаться недобросовестной. Но если, пусть и по конкурсу, ее назначает муниципалитет, то он несет ответственность, хотя бы косвенно. К тому же в этом случае невозможно самовольное повышение тарифов и навязывание дополнительных услуг. При назначении компании по конкурсу тариф обязан быть государственным. Может оказаться низкое качество, может быть недобросовестное оказание услуг, но тариф должен быть государственным.
И только когда дом сам дозреет до товарищества, тогда его надо и создавать.
– Что необходимо сделать в законодательном плане, чтобы избежать негативного развития событий?
– Думаю, что надо ограничить право государства предоставлять доверенности на проведение собраний. Ее можно оформить, если более половины собственников – физических лиц – высказались за создание ТСЖ. Это уже существенно ограничит произвол.
Должны быть отрегулированы вопросы права собственности на нежилые помещения. При передаче дома в управление надо каким-то образом фиксировать собственника нежилых помещений (подвалов, чердаков, других встроенных помещений).
Необходимо отработать процедуры составления акта приемки-передачи дома и разрешения споров, которые возникают по этому поводу. Законодательно должен быть решен вопрос о расходах по ликвидации аварий, возникших в течение некоторого «гарантийного» срока после передачи дома в новое управление. Наконец, надо определиться, как государство будет соучаствовать в финансировании капремонта дома в зависимости от степени его износа. Полагаю, что если эти вопросы будут разрешены законодательно, то и граждане будут более активны при формировании ТСЖ. Станет меньше страхов и больше уверенности в своих действиях.
Дмитриева Оксана Генриховна – коренная ленинградка. Окончила Ленинградский финансово-экономический институт, профессор, доктор экономических наук. Экс-министр труда и социального развития России. Депутат Госдумы четырех созывов. В настоящее время независимый депутат, член Комитета по бюджету и налогам. Замужем, сын 1995 года рождения.