Земельно-неправовые отношения
«Получить землю в собственность сейчас для ТСЖ весьма проблематично», – считает управляющий ТСЖ «Малая Молчановка-4» Виктор Гриценко. А доказательство тому – длительная тяжба этого ТСЖ за право собственников полноценно владеть земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом. Управляющий ТСЖ изложил нашему корреспонденту всю эпопею в ее ретроспективе.По действующему федеральному законодательству участки под домом и придомовая территория должны бесплатно передаваться в общую долевую собственность домовладельцев. Но чиновники эту передачу всячески тормозят.
Чтобы «де-юре» определить границы и площадь земельного участка, которым могут обладать домовладельцы, ТСЖ должно было обратиться в ГлавАПУ Москомархитектуры, что мы и сделали. Предоставили полный комплект документов БТИ, характеризующих домовладение, в том числе план земельного участка, техпаспорт на домовладение и техпаспорт на строение, а также поэтажные планы с экспликацией на весь дом. Отталкиваясь от этой документации, используя соответствующие СНиПы и учитывая реалии сложившейся застройки, ГлавАПУ должно было четко определить границы нашего земельного участка и предоставить документ под названием «Заключение для оформления земельно-правовых отношений», в котором содержатся «Эскиз», описание участка и непосредственно «Заключение» о возможности целевого использования земельного участка. Вроде все просто и понятно.
Ан нет. Чиновникам так невыгодно. Они сказали, что рады помочь, но «просто так» взять и подготовить «Заключение для оформления земельно-правовых отношений» по нашему участку и за наши деньги нельзя.
Пришлось межевать квартал
Москомархитектура придумала свой ход: увязать этот вопрос с межеванием всего квартала. За этот общеквартальный проект мы заплатили несколько сотен тысяч рублей. При том, что подготовка «Заключения» непосредственно по нашему участку стоит всего лишь 20 тысяч целковых. Как говорится, почувствуйте разницу. И объясните, почему мы должны отдавать свои кровные за межевание чужих земельных участков на территории квартала? В нашем квартале имеется несколько ТСЖ и иных землепользователей, которые в ближайшее время будут оформлять земельно-правовые отношения. А с наших соседей ГлавАПУ тоже возьмет деньги за межевание квартала или же ограничится нашими, честно признавшись, что квартал уже размежеван, и что все уже оплачено нами? К счастью, мне повезло с жильцами. Жители нашего дома – очень порядочные, здравомыслящие и отнюдь не жадные люди. Они вскладчину оплатили работы по межеванию всего квартала, а затем – подготовку «Заключения для оформления земельно-правовых отношений» непосредственно по нашему участку.
По закону и формально никто от этого не отказывается, это финансовое бремя возложено на плечи городских структур. На бумаге у них действительно имеются определенные планы межевания столицы, но с весьма туманными сроками. Районные управы, как правило, отказываются оплачивать работы по межеванию кварталов, мотивируя это нехваткой денежных средств. В лучшем случае вас включат в план по финансированию межевания на 2009 год. В итоге собственники оказываются перед дилеммой: либо ждать, либо платить, чтобы не откладывать дело в долгий ящик.
При этом у нас нет никаких претензий непосредственно к сотрудникам ГлавАПУ, так как принцип межевания города исключительно кварталами был инициирован и навязан им сверху. И из всех городских структур, с которыми мы имели дело, ГлавАПУ произвело на нас наиболее отрадное впечатление. По крайней мере, они получили деньги и честно, высокопрофессионально сделали свое дело.
Получив в ГлавАПУ «Заключение для оформления земельно-правовых отношений» по нашему земельному участку, мы обратились в Департамент земельных ресурсов правительства Москвы. Попросили оформить с нами земельно-правовые отношения в соответствии с действующим федеральным законодательством и предоставить нам земельный участок в общую долевую собственность. Департамент, не имея права отказать нам по существу, очень настойчиво и даже навязчиво предлагает – возьмите землю в аренду. Мы резонно поинтересовались: господа, а почему вы так зациклились именно на аренде? Ведь есть иной вид права – собственность! Закон гласит: подлежит бесплатной передаче в общую долевую собственность нормативная часть земельного участка. Отдайте землю домовладельцам – и проблема решена! А нам отвечают: сверху виднее, как поступить с землей. Мотивируют это тем, что в Москве еще не приняты подзаконные акты, регламентирующие порядок и процедуру безвозмездной передачи земельных участков в общую долевую собственность домовладельцев.
Отфутболили нас и еще одним «железным» доводом. Сказали, что решение о безвозмездной передаче земельного участка в собственность домовладельцев является исключительно прерогативой местного органа исполнительной власти. Дескать, в Департамент земельных ресурсов вы, батенька, обратились не по адресу. Попробуйте обратиться в префектуру.
Но и в префектуре от нас, по сути дела, отмахнулись.
Пошли по судам
В конце концов мы были вынуждены обратиться в Арбитражный суд г. Москвы, инициировали иск на предмет принуждения Департамента земельных ресурсов по суду к безвозмездной передаче нашего земельного участка в общую долевую собственность. Суд первой инстанции мы проиграли. Мотивация такова: в законе города Москвы о землепользовании прописан некий документ, именуемый «Акт разрешенного земельного участка». Ранее этот документ предоставлялся и применялся исключительно для новостроек. В настоящее время Департамент земельных ресурсов ставит наличие у домовладельцев такого «Акта» непременным условием безвозмездной передачи земельного участка в общую долевую собственность. До сих пор ни один землепользователь не получил такой «Акт» в контексте существующей застройки, то есть не для строительства, а для хозяйственно-бытовых нужд, благоустройства и эксплуатации здания.
А ведь уже имеющееся у нас «Заключение для оформления земельно-правовых отношений» – то же самое, только называется по-другому. И «Акт», и «Заключение» определяют границы земельного участка и возможность его целевого использования. И «Акт», и «Заключение» несут одну и ту же смысловую нагрузку. И «Акт», и «Заключение» практически полностью совпадают по своему содержанию по всем ключевым признакам. К тому же, уполномоченным органом по подготовке и предоставлению этих злополучных «Актов» является та же самая Москомархитектура, которая уже предоставила нам «Заключение». И то, и другое делают одни и те же специалисты по одной и той же методике. Других у Москомархитектуры просто нет. Так зачем же лукавить?
В настоящее время разработанный Москомархитектурой типовой текст «Акта» для земельных участков в районах существующей застройки находится на согласовании в том самом Департаменте земельных ресурсов и ждет своего утверждения. Ждать, судя по всему, придется очень долго. По понятным причинам Департамент земельных ресурсов заинтересован в том, чтобы земля как можно дольше не уходила из рук чиновников. Вот он и продолжает требовать документ, которого нет.
Высший Арбитражный суд предложил отменить решение суда первой инстанции, определение Апелляционного суда и определение Федерального арбитражного суда Московского округа, которые были не в нашу пользу. Но опять казуистика: наш иск не может быть рассмотрен Арбитражным судом по существу, так как наш случай не относится к его компетенции. Мотивация такая: в законе сказано, что земельные участки передаются не в собственность ТСЖ, а в общую долевую собственность домовладельцев. Поэтому с Департаментом земельных ресурсов должны судиться именно они как физические лица, а не ТСЖ. А раз так – обращайтесь, голубчик, точнее – голубчики, в суд общей юрисдикции.
Попробуйте представить толпу жителей двухсотквартирного дома. Они дружно выстраиваются в колонну и строем идут на поклон к Фемиде. Прибыв в суд общей юрисдикции, они единодушно, единогласно и единовременно инициируют иски как физические лица. Хотел бы я посмотреть, какое выражение лиц будет при этом у судей и чиновников. К счастью, дом у нас небольшой: восемь квартир и одно нежилое помещение. Но наш случай не типичный, таких домов очень мало даже в центре.
А ТСЖ «Малая Молчановка-4» будет отстаивать права собственников до полной и безоговорочной победы. Наша цель – стать полноправными хозяевами своей земли.
Владислава Иванова, зам. начальника Управления координации деятельности ТСЖ и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы:
– Обязательность межевания квартала при формировании земельного участка предусмотрена Земельным кодексом РФ и законом города Москвы от 14.05.2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве», а не правительством Москвы. Между тем следует отметить, что трудности с передачей земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений (не ТСЖ, ЖК, ЖСК и другим управляющим организациям) в многоквартирных домах, расположенных на данных земельных участках, объективно существуют. Предложенный Департаментом земельных ресурсов города Москвы перечень документов, необходимых для подачи заявления о формировании земельного участка и проведения его кадастрового учета, делает этот процесс практически невозможным. В настоящее время разработанный Департаментом земельных ресурсов проект постановления правительства Москвы, регулирующий в том числе и вопросы предоставления земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах, находится на доработке. Ведется работа по упрощению процедуры предоставления земельных участков.