«Калач» для частников, или Как сделать «жилкомхоз» привлекательным
Как известно, конкурсы по выбору управляющих компаний начнутся с 1 января 2007 года. Время, конечно, есть, но… Опросы социологических служб показывают: треть населения готова в них участвовать и связывает с ними какие-то надежды, еще треть готова, но не верит в перемены, а еще треть вообще не слышала о них.По-видимому, чем ближе срок конкурса, тем жители будут активнее. Но все более актуальным станет другой вопрос: а из чего выбирать? Неизвестно, пойдут ли сами компании в этот новый и практически еще не занятый сектор экономики. А если не пойдут, надо срочно стряпать «калач», которым их можно туда заманить.
И деньги есть, но боязно
То, что жилищно-коммунальное хозяйство бедная отрасль, денег там всегда не хватает – миф. Деньги есть, просто не умеют ими распоряжаться.
Тариф обслуживания 1 кв. м, определенный правительством Москвы на этот год, равен примерно 12 руб. за один кв. м, а за эти деньги вполне можно обеспечить тот минимум обслуживания, который вполне удовлетворяет наших граждан: чтобы в подъезде было чисто, в квартире тепло, а из крана шла вода. Другое дело, что это, по сути, «стандарт бедности», но народ у нас нетребовательный, к роскоши не приучен.
Но и европейский стандарт – доллар за квадрат – в Москве уже не экзотика. Платят и больше.
Конечно, обслуживание – не строительство. 3 – 4 сотни процентов прибыли здесь не наваришь, зато это стабильный бизнес, не зависит ни от какой конъюнктуры, во-вторых, здесь всегда живые деньги. Пусть даже новый ЖК и отменил городские дотации (правда, Москва два года для них еще выторговала), но неплательщиков не так много. Короче, 5 – 6 процентов прибыли – мечта для любой западной компании – здесь всегда гарантированы.
А частные управляющие компании все еще осторожно щупают воду ногой, окунуться по голову в незнакомый рынок ЖКХ решаются немногие. По данным Департамента жилищной политики, их не более двух десятков, а нужно не менее 500. Так почему не идут?
Боязно. Долго ли продержится компания на одном месте? Выбирают ее по конкурсу. Дело это для собственников новое. Не соберутся, за них это сделает районная управа, а та и определит победителем родной ДЕЗ, с которым в одной связке работала много лет.
Хуже жильцам не будет, но и рынок в ЖКХ никогда не появится. Не выгодно частникам вкладывать в дома «длинные деньги», осуществлять какие-то элементы капремонта – менять инженерные системы, перестилать крышу, подновлять фасад, если нет уверенности – выберут ли их, не предпочтут ли им других, менее рачительных, зато более говорливых. Да и насколько честны будут конкурсы? Зачем компании стараться, если на следующий год дом отнимут, и плодами их работы воспользуются другие предприниматели?
Что немцу хорошо…
В большинстве стран Европы та компания, которая строит дом, берет его на обслуживание. Выгода, в первую очередь для жильцов, здесь явная: кто как не строители, лучше других знают все конструктивные особенности строения, и если что произойдет – вмиг устранит неполадки? И второе – повышается качество строительства. Иными словами, та компания, которая строит, берет дом на обслуживание. Понятно, что не допустит халтуры: ей же устранять ее.
Есть ли такой опыт у нас? Есть, но печальный. А именно в ТСЖ – когда до оформления собственности на квартиры (а на это уходит порой до двух лет) инвестор сам назначает управляющую организацию.
…Известный дом в Москве, индивидуальный проект. Люди заплатили за жилье большие деньги. Но с такими авариями, которые случались здесь, столкнешься не в каждой новостройке. Расходятся межпанельные швы, рвутся батареи, негерметичными оказались стыки инженерных коммуникаций, которые проходили внутри помещений.
Эксплуатировала дом та же организация, которая его и строила. И не собиралась устранять свои недоделки. Квартплата росла, появлялись «целевые взносы» на какое-либо мероприятие. Подъезды оставались грязными, в них так и не появилась обещанная охрана, во дворе не посажено ни одно деревце. И когда однажды эта организация остановила лифт (якобы за неуплату – хотя люди исправно вносили деньги!) жильцы взбунтовались. Уходя, фирма разорила дом. Продала технический этаж (что незаконно), диспетчерскую и помещение, которое занимало его руководство (и то, и другое оплачено жильцами). Захватила с собой компьютеры и даже газонокосилки, купленные также на деньги жителей. А что не смогла забрать – разломала, как произошло с электронной системой оповещения.
Случай этот не единичный. Прав у жильцов нет никаких, и управленцы от инвестора навязывают им собственные тарифы. А обслуживание – из рук вон плохое: временщики! Кстати, два года на оформление (к длительности процедуры приложил руку и инвестор) вовсе не случайны: через два года кончается гарантийный срок, и жильцы уже не могут предъявить строителям никаких претензий.
Новый ЖК поломал эту порочную практику – только вселившись в дом, собственники вправе сами выбрать управляющую компанию. Но это еще не основание для возникновения рынка ЖКХ. Компаниям нужны гарантии, что этот рынок будет надежным.
Это по-нашему
Первый – и главный шаг: управляющие компании должны участвовать в госприемке домов. Такая комиссия назначается приказом префекта, и тот волен включать в нее любые заинтересованные организации, в том числе, и частные.
Одна тонкость. Обычно список представляет инвестор, префект его только утверждает. А какой инвестор пригласит в свой дом недоброжелателя? Частные управляющие компании – с точки зрения строителей – такие «недоброжелатели» и есть. Не примут дом с недоделками. Ведь им же их и исправлять. А потому прежде поставят «маячки» на стенах, проверят, не появятся ли просадки в доме, а потом и трещины. Убедятся, надежны ли инженерные системы, обустроен ли двор. И только после этого поставят под актом свою подпись.
Кому такое понравится? Даже из закона о паспортизации исчезли пункты, которые обязывали бы строителей брать на себя какие-то гарантии по качеству (которые – по идее – именно и должны быть в таких паспортах, как они есть в любом паспорте на технически сложный товар). Постаралось строительное лобби.
Интересно, что против государственных управляющих компаний строители не имеют ничего против. А потому дирекции охотно включают в госкомиссии. ДЕЗы обычно послушно подписывают любые акты.
Есть ли исключения? Есть, но редкие. Я, во всяком случае, знаю одно – управляющую компанию «Аква-Холдинг», которая участвует в приемке всех домов в Юго-Восточном округе, которые берет на обслуживание.
И вот – прорыв. Новая точка отсчета в строительном деле. В начале года появилось постановление правительства Москвы «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве» (от 17 января 2006 г. № 9 – ПП), где говорится: «Представитель ТСЖ или выбранной по условиям открытого конкурса управляющей организации принимает участие в приемке дома в качестве члена приемочной комиссии». Здесь, правда, речь идет только о товариществах. Но, по сути, элементы их организации сейчас становятся достоянием всего жилищного фонда города – ведь управляющую компанию будут выбирать собственники, а в каком доме они не составляют подавляющее большинство? И потому ничто не мешает префектуре включать такую компанию в комиссию по госприемке. Что товарищество, что городской дом – и там, и там законы его обслуживания будут диктовать жильцы.
То, что это поднимет авторитет управляющих компаний, решит вопрос с техдокументацией (сейчас ДЕЗы очень неохотно передают ее – конкуренты!), поднимет качество строительства – несомненно. А главное: коммерсанты будут на равных разговаривать с представителями администрации. Районной управе уже не так просто будет передать дом «своей» дирекции, ведь выпестовала его другая фирма. Таким образом, частников и можно закрепить в сфере ЖКХ. Те получат главный козырь – «длинные деньги». Короче – одни плюсы.