Цена пугает даже смелых

Как отмечают эксперты, в начале апреля московский рынок недвижимости взял рубеж в $3 000 за квадратный метр типового жилья. Ежемесячный рост цен в марте составил более 8%. Что же так сильно повлияло на активность покупательской способности населения? Каких еще сюрпризов ждать?

Невозможное стало возможным!

– Действительно, квартиры в последние месяцы дорожают с пугающей быстротой, – считает аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. – С начала 2006-го средняя цена предложения одного квадратно метра на вторичном рынке типового жилья Москвы увеличилась на 19%. При этом наибольший прирост цен пришелся на квартиры низшего ценового диапазона, расположенные в наиболее дешевых районах города. Является ли это следствием того, что изменились предпочтения? Скорее, дело в другом. Стремительный ценовой рост привел к тому, что денег основной массы потенциальных покупателей квартир стало хватать только на не самый лучший товар.

Дополнительным подтверждением этого служит соотношение цены квадратного метра в квартирах с разным числом комнат. Стоимость «квадрата» в однокомнатной всегда была меньше, чем в двухкомнатной, а стоимость в двухкомнатной меньше, чем в трехкомнатной. Но вот наступил январь 2006-го, и стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире догнала стоимость того же метра в трехкомнатной. А по итогам марта она вплотную приблизилась к стоимости квадратного метра в двухкомнатной квартире. Небывалый случай за прошедшие пять лет!

Как считает руководитель Департамента вторичного рынка корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко, если еще совсем недавно человек, продав однокомнатную квартиру, мог с небольшой доплатой перебраться в «двушку», то сейчас такой вариант не пройдет. Переехать-то можно, только и доплата будет соответствующая. На сегодня, по его мнению, стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире достигла потолка, а в двух- и трехкомнатных квартирах рост продолжается. Долго ли это продлится, сказать сложно.

– Если квартир на рынке будет так же мало, как и сейчас, – отмечает руководитель отделения «Октябрьское поле» корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Михаил Раздольский, – то сделать прогноз почти невозможно. А перспектив на то, что количество квартир увеличится, пока нет. И главную роль здесь играет отложенное предложение. Многие владельцы недвижимости, видя, с какой быстротой растет в цене их квартира, хотят выжать из нее, если необходимости в срочной продаже нет, по максимуму. Таких людей с каждым месяцем становится все больше, а квартир на рынке – соответственно меньше.

Кроме того, если цены на жилье только растут, а валюта обесценивается, то без крайней нужды продавать квартиру никто не будет. К этому можно прибавить еще один отрицательный фактор – высокие темпы инфляции.
– Тем не менее, – отмечает главный аналитик рынка недвижимости РГР Геннадий Стерник, – число предлагаемых квартир понемногу растет. Если в феврале на рынок было выставлено 18 055 объектов, то в марте – 18 354. Хотя в целом это на 48,8% ниже уровня марта прошлого года.

Паника будет. Вопрос – когда?

Что ждет москвичей? Одни говорят, что как на первичном, так и на вторичном рынке во второй половине 2006 года может произойти спад роста цен, но вероятность такого сценария, по мнению других аналитиков, составляет менее 50%.

– Что будет летом или осенью, я сейчас однозначно сказать тоже не могу, – говорит руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. – Если же брать самое ближайшее время, то можно с уверенностью сказать: прирост цен в апреле окажется не меньше, чем был в марте, то есть составит около 8%, а возможно и больше. И хотя неоднократно отмечалось, что подобные темпы роста цен аномальны, в ближайшее время вряд ли можно ожидать заметного изменения этих тенденций.
Толику оптимизма демонстрирует В. Мартыненко. По его мнению, ситуация может измениться, и сегодняшний бурный рост сменится либо остановкой, либо даже падением цен. Дело в том, что спекулятивные инструменты работают сейчас на полную мощность: граждане и организации, у кого есть деньги, не несут их в банк, а вкладывают в недвижимость. Малейшие изменения на рынке в сторону стабилизации или снижения цены квадратного метра могут привести к тому, что начнется паническое сбрасывание квартир. Просто не будет смысла держать инвестиционные квартиры долго, раз они перестанут приносить прибыль. И если процесс сброса начнется, остановить его будет невозможно.
Остается добавить, что тем, кто не хочет прогадать, следует весьма внимательно и вдумчиво следить за конъюнктурой изменений на столичном рынке недвижимости.

МНЕНИЕ

Константин Манченко, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области:

— Многие искренне полагают, будто в основе дикого ажиотажа лежит… заговор продавцов и риэлторов. Вот до каких гипотез накалились страсти! Хотя найти разумные объяснения «очевидному-невероятному» действительно сложно.

В свое время многие СМИ «выстрелили» материалами об искусственно вздутых ценах на жилье и о грядущем снижении себестоимости строительства. Граждане «клюнули» и, ожидая ценового обвала, перестали спешить с приобретением квартир. Рынок замер, стройки были заморожены, продажи прекратились…

Раньше банки предлагали строителям кредиты, теперь стоит вопрос об их собственном выживании. Ведь по новому закону о долевом строительстве квартиры нельзя продавать до тех пор, пока не будет собран и согласован весь пакет разрешительной документации, опубликована проектная декларация и прочее. Для решения этой проблемы стороны (застройщик, инвесторы, органы исполнительной власти) должны путем переговоров прийти к кому-либо компромиссу.

Однако при всех проблемах покупать квартиры на стадии закладки котлована по-прежнему выгодно. Во-первых, по сравнению с ценами на готовое жилье разница составляет 10 – 20%, а с учетом сохраняющейся долгосрочной тенденции роста цен экономическая выгода от приобретения квартиры на нулевом цикле равна 22 – 38% за год.

Во-вторых, покупателям предоставляются льготные рассрочки сроком от шести до девяти месяцев. Первый взнос в большинстве случаев варьируется в размере 30 – 50% от стоимости квартиры, остальные суммы выплачиваются равными долями в дальнейшем. А главное, цена квартиры зафиксирована в договоре, и не будет изменена.

Учтите только: иметь дело следует с надежной компанией. Не доверяйте тем, кто предлагает быстро и дешево. Ведь рынок для всех един, и цены на новостройку везде примерно одинаковы.

Вениамин Вылегжанин