Столкнулись лбами варианты…

При нынешнем бурном росте цен москвичи со средним достатком могут приобрести квартиру либо с помощью ипотеки, либо через кооператив. Но при получении ипотечного кредита банк требует массу всевозможных справок. В кооперативе же ссуду вам выдадут по одному паспорту. Легко и просто, но насколько надежно? Все ли кооперативы, чья реклама сегодня заполонила массу изданий по недвижимости, живут в ладу с законом? И кто вернет деньги, если кооператив прикажет долго жить?Кооператив кооперативу рознь
В апреле прошлого года, напомним, вступил в силу закон о жилищно-накопительных кооперативах. Объединениям всех мастей, которые собирали деньги с граждан, обещая взамен квартиру, давался год на то, чтобы встать под знамена закона. В противном случае им грозили карами вплоть до принудительного закрытия. И все они должны были перерегистрироваться в ЖНК.
Вскоре, правда, выяснилось, что многие из тех, кто уже преобразовался в ЖНК и хотел работать по закону, при бешеном росте цен просто не смогли выжить: накопительная система дала сбой. И сейчас пошел обратный процесс: жилищно-накопительные кооперативы стали искать другие модели, стали преобразовываться в потребительские ипотечные (ПИК). Закон о потребкооперации и нормы Гражданского кодекса это делать позволяют.
– К сожалению, такой процесс действительно наблюдается, – констатирует председатель Национальной саморегулируемой организации жилищных кооперативов и участников рынка жилищного кредитования Андрей Крутов. – В условиях галопирующего роста цен на жилье проблемы испытывают все участники рынка. И в этой ситуации достаточно непросто приходится жилищно-накопительным кооперативам. Пока в плане тактики ЖНК проигрывают
ПИКам. Но я надеюсь, что ситуация эта временная. Как только рынок придет в норму, все встанет на свои места. Все же, по моему мнению, стратегически в нашей стране будущее – за жилищным кредитованием.
ЖНК превращаются в… ПИКи
С этим тезисом согласен и президент Международной академии ипотеки и недвижимости Иван Грачев. Он считает, что в России, стране, где слабо развит финансовый рынок, где еще не сложился рынок ипотечных ценных бумаг, самая простая и близкая к людям форма – жилищно-накопительные кооперативы. Правда, сегодня на жилищном рынке сложилась ситуация, когда такого рода кооперативы просто не могут работать в рамках закона о жилищно-накопительных кооперативах, и они нашли для себя другое правовое поле: вчерашние ЖНК стали ПИКами.
При этом потребительские ипотечные кооперативы стали ближе к народу уже тем, что срок ожидания квартиры здесь исчисляется не годами, а месяцами. Большой плюс – квартира оформляется в собственность. Только вот при всех этих плюсах настораживает один момент – слишком низкие проценты у некоторых коопера-
тивов. Многие аналитики рынка недвижимости считают, что если тебе обещают выдать кредит под 1 – 3% годовых, то стоит подумать, а откуда они возьмут деньги, если к ним прекратится поток пайщиков? И за примерами далеко ходить не нужно. Еще недавно некоторые кооперативы давали массированную рекламу, готовы были вселять в квартиру своих пайщиков в течение месяца при внесении 30% от стоимости квартиры. И где они сегодня? Одни прекратили свою деятельность. Другие не вылезают из судов…
– В принципе, – говорит первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) Валерий Казейкин, – в ПИКах, после внесения или накопления 30%, человек сможет приобрести квартиру. Правда, лишь при условии, что часть кредита или займа ему выдается из внешнего источника. К примеру, в МАИФе есть кооперативы, где схема приблизительно такая: 30% человек накапливает, 30% получает ссуду из кооператива и 40% дает банк.
– Понятно, что без поддержки банка или инвестиционной компании выжить кооперативу просто невозможно, – считает заместитель председателя правления ПИК «Центральный», кандидат технических наук Валерий Ледер. – Ведь кооператив не коммерческая организация, он не может зарабатывать деньги, у него совершенно другие функции. И главная из них – обеспечение жильем членов кооператива через привлечение новых пайщиков.
Кроме того, нельзя для всех членов кооператива делать общий процент. Мы у себя индивидуально рассчитаем как время рассрочки, так и процент по выплатам. Если вы делаете взнос в размере 60% от стоимости квартиры, то можете получить кредит и в течение месяца, но тогда и процент по выплатам будет соответствующий. Как говорится, чтобы дебит с кредитом совпадал.
На мой вопрос: выживет ли их кооператив, если не будет притока новых членов, В. Ледер уверенно сказал: выживет! Единственная неприятность – увеличатся сроки ожидания ссуд членам кооператива. Но никто не останется без квартиры, все рано или поздно ее получат.
– Здесь важно еще понять, – поясняет ситуацию руководитель компании «Мономахъ» Олег Слобожанин, – что в нынешних условиях роста цен те кооперативы, которые не имеют поддержки извне, просто обречены. Им очень сложно долго удерживаться на плаву. И я согласен с Валерием Казейкиным в том, что кооператив должен работать в тандеме либо с банком, либо с инвестиционно-строительной компанией, либо крупной риэлторской фирмой. Если фирма дорожит своей репутацией на рынке, то она никогда не допустит краха своей дочерней структуры.
Страхуйся, кто хочет!
В некоторых кооперативах внесенные деньги членам кооператива предлагают застраховать. Об этом говорится и в рекламе. Но спасет ли страховка вложенные средства?
Действительно, нередко крупные страховщики работают с некоторыми кооперативами. Но страхуют они только профессиональные риски, то есть компанию от краха, а не накопления пайщиков. Правда, их тоже страхуют, но это делают редко, только «карманные» страховые фирмы, то есть те, которые созданы либо непосредственно кооперативом, либо самой компанией. Поможет ли такое страхование, если с кооперативом что-то случится? Однозначного ответа на этот вопрос мне никто дать не смог. Поэтому страховать или нет свои паенакопления, каждый для себя решает сам. Это при получении ипотечного кредита страхование является обязательным, здесь же оно добровольное. И как показывает практика, люди в «карманной» компании страхуются не так часто. У них нет уверенности в том, что деньги при наступлении страхового случая им будут выплачены. Вот если бы сторонняя компания взяла на страхование их вклад…
– Но на сегодня страховые компании кооперативы практически не страхуют, – говорит заместитель генерального директора страховой компании «Стандарт-Резерв», председатель комиссии по страхованию РГР Александр Коробов. – Слишком большой риск.
Риск действительно большой. Правда, для тех, кто приносит в ипотечный или потребительский кооператив сразу 40 – 60%, этот риск длится всего несколько месяцев. А потом, когда квартира переходит в собственность члена кооператива, он начинает спать спокойно. В этом случае его обязанность заключается в одном – аккуратно расплачиваться по ссуде.
ПИКи вне контроля
Остается добавить, что кооперативы – отнюдь не российское изобретение. В различных формах жилищно-накопительная система успешно применяется во многих странах на протяжении десятилетий. Но кооперативы в США или Англии, Строительно-сберегательные кассы (ССК) в Германии находятся под строгим контролем государства. А у нас?
Когда вышел закон о ЖНК, то контролировать их деятельность было вменено в обязанности Федеральной службы по финансовым рынкам России (ФСФР). Но так как ЖНК на сегодня практически нет, а ПИКи под этот закон не подпадают, то… «Пока их деятельность нашей службой не контролируется, – говорит заместитель руководителя ФСФР Сергей Харламов. – Но со временем, я думаю, что организации, которые так или иначе причастны к деньгам граждан, поставят под особый контроль, для них разработают какие-то требования и нормативы. Такая мера пойдет только на пользу, и в первую очередь, членам кооператива».

Вениамин Вылегжанин