Эксперты отвечают

на вопрос корреспондента «КР»: может ли ипотека быть источником дохода?Ирина Радченко, вице-президент МАИФ, руководитель АН «Лаурел»:
– Есть примеры, когда люди, имея средства на 30% стоимости квартиры, берут в банке кредит, покупают квартиру, а потом сдают ее в аренду. Давайте разберем этот случай на примере. Квартира стоит 100 тысяч долларов. У вас есть только 30. На 70 тысяч банк дает вам кредит. Считаем. Через год на росте цен на жилье и на сдаче в аренду вы можете заработать от 30 до 35%. Но вам надо платить проценты по кредиту. Вычитаем 12%(это на сегодня самая жесткая процентная ставка) и получается чистый доход порядка 20 – 23%. В каком банке вы можете разместить деньги под такой процент? Правильно, таких процентов банки сегодня не дают.
Через год вы можете свою квартиру продать и на вложенные деньги получить еще минимум 20% годовых. Понятно, что квартиру из под залога продать непросто, но у нас уже есть в этом вопросе некоторый опыт. Мы проводили такую сделку. Сначала нашли покупателя на заложенную квартиру, а затем стали вести переговоры с банком. Сделка проходила по следующей схеме. Мы снимали две депозитарных ячейки в том же банке, в котором брался кредит. В первую закладывалась сумма для банка (остаток долга), а во вторую – для клиента. Доступ к ячейке был оформлен на сотрудника банка, поэтому никаких осложнений не было, все прошло удачно. Понятно, что провести такую сделку непросто, но уже стало возможно.
На деньги от проданной квартиры человек может купить другую, потом снова через год ее продать. Одним словом, сделать ипотеку бизнесом. А на Западе так все и делают. Например, наши соотечественники покупают в Испании три виллы по ипотеке. Одну для жизни, а 2 на продажу. Через какое-то время их продают (там тоже идет рост цен на недвижимость), и третья им обходится практически бесплатно. И в Англии, и в Америке так играют. У нас же это пока не стало нормой, и люди покупают квартиры больше для себя. Не осознали еще всю прелесть ипотечного кредита.
Михаил Гороховский, президент МАГРа:
– Сейчас, когда рост цен на квартиры превышает 12% (средняя ставка по кредиту) в год, то все ипотечные заемщики оказываются в выгодном положении. А те, кто сдает свои квартиры в аренду, даже зарабатывают на этом. Платежи, получаемые хозяином квартиры от арендатора, примерно равны выплатам банка, но так как квартира каждый месяц растет в цене, то, продав ее, можно получить приличную прибыль. Правда, у банков нет достаточного опыта продажи квартиры из-под залога. Хотя законы позволяют это делать. Банки еще очень консервативны, там мало творческих людей. Надо создать прецедент проведения этой операции.
Но здесь, как и с ценными бумагами, нужно вовремя «соскочить», то есть уловить момент и продать свою квартиру на пике цены.
Павел Комолов, андеррайтер «Независимого бюро ипотечного кредитования»:
– Возьмем квартиру стоимостью $100 000. При первоначальном взносе 30% кредит составит $70 000. Допустим, платеж рассрочен на 15 лет под 11% годовых, а зарплата заемщика равняется $2 000 в месяц. В этом случае ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту составят $796.
Не дожидаясь окончания выплат по ипотеке, приобретенную квартиру можно сдать в аренду и направлять доход от сдачи на погашение кредита. Сейчас уже практически не осталось банков, которые бы возражали против этого. Квартира с хорошим ремонтом и расположением может приносить в месяц доход, компенсирующий большую часть ежемесячного платежа по кредиту.
Оценить эффективность вложений в ипотеку можно с помощью несложных расчетов*:
Таким образом, вложив всего $37 059, через 15 лет мы получаем квартиру стоимостью в $207 893. Доход – 560%.
Однако если купить однокомнатную квартиру на «Домодедовской» за $70 000, вложить в ремонт и меблировку (вместе) $6 000, а сдавать за $500, то такая квартира окупится не так быстро, как в центре. Так что с точки зрения инвестиционной привлекательности более выгодно покупать квартиры внутри Садового кольца, а не на окраинах Москвы. Однако, если главная задача инвестора — обеспечить своего ребенка квартирой, то и подобный вариант может быть привлекателен. Через 15 лет ипотечный кредит на такую квартиру выплачен, квартира окажется в распоряжении уже взрослого сына или дочери.
Некоторые инвесторы, хорошо понимающие ситуацию на строительном рынке и рынке недвижимости, предпочитают краткосрочные вложения. Например, покупку квартир по линии метро, там, где станции будут построены через несколько лет. Как только станция будет открыта, стоимость квартиры возрастет в среднем на 7 – 10%.
Владимир Лопатин, председатель комитета по ипотеке МАГРа:
– На ипотеке можно зарабатывать, и еще как! Ведь, по сути своей, ипотечный кредит на растущем рынке является финансовым рычагом, позволяющим обеспечивать невиданный прирост собственных средств заемщика. Проведем простейший расчет. Человек полгода назад купил в Москве квартиру за 160 тыс. долл., из которых собственных средств – 40 тыс. и 120 тыс. – кредит. Все это время квартира дорожала со скоростью не менее одного процента в неделю. То есть теперь она, с учетом процента на процент, подорожала более чем на 30% и стоит порядка 210 тысяч. Стало быть, если он решит продать ее сейчас, он из 210 полученных тысяч вернет оставшийся кредит (при аннуитетной схеме погашения сумма почти не уменьшилась), после чего на руках заемщика останется 90 тысяч. Вычтем из них примерно 6 тыс. долл., уплаченных за это время процентов по кредиту. Вычтем еще тысяч 5, уплаченных им ранее при оформлении кредита и покупке квартиры. Все равно получается, что за полгода вложенная им сумма практически удвоилась. Это и есть финансовый рычаг.
Александр Скобкин, аналитик Департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI:
– Одна из возможностей заработка на ипотеке для частного лица сводится к приобретению квартиры по ипотечной схеме и последующей сдаче ее в аренду.
Часть арендной платы может идти на оплату кредита, а остальное – оставаться владельцу как прибыль. Однако такая схема может себя окупить не ранее чем через 5 – 10 лет. Да и рыночная стоимость жилья в Москве растет гораздо быстрее арендной платы. Например, однокомнатная квартира на «Варшавке» сегодня стоит примерно 100 тыс. долл., а сдается в аренду всего за 500 долл. в месяц. Простая арифметика показывает, что такая квартира окупится лишь через 15 – 20 лет и то без учета банковских процентов. А вот 2- или 3-комнатная квартира в центре может сдаваться по 2 – 3 тыс. и более долларов в месяц. Но и стоить такая квартира будет выше – 300 – 500 тыс. долларов. В этом случае срок окупаемости будет короче, а прибыль выше.

Иван Грачев, председатель экспертного совета комиссии Совета Федерации РФ по формированию рынка доступного жилья:
– Могут ли получить доходы, взяв кредит в банке, покупатели квартиры? Этот вопрос стал актуальным на фоне быстрорастущих цен на жилье, и ответ на него напрашивается сам: в нынешних условиях выгода для приобретателя жилья по ипотеке очевидна. Покупать квартиру в кредит сейчас выгодно, поскольку рост цен на недвижимость превышает проценты по кредиту, независимо от того, в рублях или долларах рассчитывался кредит. Нюанс в том, что надо угадать с выбором и приобрести хорошую, надежную недвижимость, которая вырастет в цене процентов на 30 в ближайшие годы. Другое дело, – корректно ли ставить так вопрос, если для большинства граждан ипотека пока недоступна, и для них речь идет не о бизнесе, не о вложении «лишних» средств в портфели, а просто о решении жилищной проблемы.

Мария Базяева, ведущий специалист Департамента оформления кредитов «Контакт – элитная недвижимость»:
– Это возможно сделать как на вторичном рынке недвижимости, так и при покупке новостройки. Вкладывать деньги в первичный рынок лучше на начальном этапе строительства или на стадии проекта, так как помимо общего роста стоимости жилья по мере строительства дома будет возрастать еще и стоимость квартиры (примерно на 20 – 25%). Но нужно учитывать риски «недостроя» и риск вложения средств в так называемые «виртуальные объекты».
В сегменте элитных новостроек кредит гасится в основном за 2 – 5 лет, а более дешевое жилье приобретается в основном для самостоятельного проживания, и кредит в этом случае обслуживается более длительный срок. На вторичном рынке, если это не единственное ваше жилье, можно сдавать квартиру в аренду и этой арендной платой погашать кредит.
Куда лучше вкладывать? В квартиры эконом-, бизнес- или элит-класса, однозначно сказать трудно. К примеру, на элитном рынке не только значительно выше цена жилья, но оно и строится дольше. Кроме того, его не так-то просто еще и реализовать. А самое главное, что по оценкам наших аналитиков, рост стоимости недвижимости в этом сегменте рынка заметно отстает от роста стоимости квартир в эконом- и бизнес-классах.
Но в любом случае ипотеку брать выгодно уже хотя бы потому, что рост инфляции и процентные ставки по кредитам практически равны. К тому же, стоимость жилья растет с завидной постоянностью, что составляет порядка 20 – 30% в год (а в настоящий момент 2 – 3% в неделю). И это гарантирует обязательный рост ваших вложений.
Андрей Гусев, президент Российского отделения американского Института инвестиций в коммерческую недвижимость (CCIM Institute, USA):
– Для банка она уже доходна. А вот простому гражданину извлечь доход из ипотеки очень сложно. Если бы у нас процентные ставки по кредитам были ниже, тогда такое было бы возможно. Например, я беру кредит под 8%, покупаю квартиру и сдаю в аренду. Доход от аренды мне дает 9%. 8 отдаю банку, а процент – это моя прибыль. Но ставки по кредитам превышают прибыль по аренде.
А вот на нежилых помещениях можно заработать. К примеру, покупаешь по кредиту квартиру на первом этаже, переводишь ее в нежилое помещение, сдаешь под парикмахерскую и начинаешь зарабатывать. Но банк вам этого сделать просто-напросто не даст. Поэтому, если вы хотите заработать, то должны сразу взять коммерческий кредит для бизнеса. Но для этого у вас должна быть хоть маленькая, но предпринимательская жилка.
Михаил Михайлов, первый заместитель генерального директора компании «МОРЕ – Плаза»:
– Ипотека может стать источником дохода для тех, у кого есть возможность выплатить первоначальный взнос в 15 – 20% и постоянный доход для покрытия ежемесячных платежей. При таких условиях, оформив ипотечный кредит на три года с процентной ставкой по выплатам, скажем, 12%, покупатель сможет выиграть на росте цен на недвижимость достаточную сумму – ведь средний рост цен составляет около 15%. Самые простые арифметические подсчеты показывают, что «чистая» прибыль достигнет 9% от первоначальной суммы.