Постичь премудрости ТСЖ
В Саранске, обходя квартиры горожан, сотрудники администрации и домоуправлений предлагают жильцам заключить договоры именно со вновь созданными управляющими компаниями. Вариант управления самими жильцами называется неудобным, а вариант через товарищество собственников жилья – дорогостоящим. Мол, непременно он приведет к увеличению квартплаты.«Это утверждение не имеет ничего общего с действительностью, — уверяет Вячеслав Удовица, председатель правления ТСЖ дома № 50 по улице Фурманова в Саранске. — Тарифы на жилищно-коммунальные услуги в нашем доме такие же, как и во всем городе. Плату за найм, содержание и ремонт жилого помещения граждане оплачивают по тем же тарифам, как и в муниципальном фонде».
Как все начиналось
– Когда мы покупали квартиры во вновь строящемся 119-квартирном доме, то не предполагали, что сами будем управлять жильем, — рассказывает Вячеслав Удовица. – Но когда строительство здания подходило к концу, стало ясно, что без образования товарищества собственников жилья не обойтись. Служба единого заказчика просто-напросто побоялась взять за обслуживание наш первый в городе дом с котельной на крыше. И с ТСЖ дело было настолько новое, что никто из жильцов не захотел брать на себя ответственность. Пришлось мне. Как-никак, во время службы жил около десяти лет в отдельно стоящем военном городке со своей котельной, системами коммуникации. Начальные представления о том, как жить самостоятельно, у меня были.
Учиться пришлось с нуля. На то время ничего, кроме пакета документов о ТСЖ, в распоряжении не было. Обратиться за консультацией было тоже не к кому, а коммунальные службы не очень-то и хотели оказывать хоть какую-то помощь. Помогла случайность: кто-то привез газету из Пензы, в которой было интервью руководителя ООО «Пензагорстройинвест». В нем говорилось, что эта организация занимается не только строительством, но и организацией ТСЖ. И проводит бесплатные семинары для руководителей и других сотрудников товариществ.
Сомнений – ехать или не ехать в Пензу – не было. Для первой поездки на семинар Вячеслав Удовица и бухгалтер подготовили десяток вопросов. Казалось, что если получат на них ответы, то проблем с функционированием товарищества не возникнет. Но, как известно, «чем больше я знаю, тем больше я знаю, что ничего не знаю». Проблемы в новом деле возникали постоянно, за первой поездкой через месяц последовала вторая, на этот раз был составлен пакет из пятидесяти новых вопросов, затем третья…
Прозрачные финансы
– Наше товарищество может позволить собственный штат и платить своим работникам нормальную зарплату, – говорит Вячеслав Удовица. ТСЖ содержит «на окладе» не только председателя правления и бухгалтера, но и штат коммунальщиков – дворника, уборщицу, слесарей, сантехника и электрика.
Вячеслав считает, что чем больше дом, тем проще в финансовом плане управлять им через товарищество собственников жилья: на расчетном счете всегда имеется крупная сумма денег, которых хватает не только на оплату труда штатных работников, но и на неотложные нужды – на ремонт, на ликвидацию какой-либо аварии. Аварии, в основном связанные с нарушением работы системы водоснабжения, в доме случались – это следствие скрытых недоделок строителей, однако они не имели серьезных последствий, в первую очередь, благодаря оперативным действиям штатных слесаря и сантехника. У каждого слесаря – оплачиваемые ТСЖ сотовые телефоны, номера которых известны жильцам. Если какое-то ЧП случится ночью, сантехник или слесарь, живущие в другом районе Саранска, приезжают оперативно – они могут воспользоваться такси, товарищество оплатит транспортные расходы. Все услуги по ремонту систем водопровода в доме бесплатные, не было ни одного случая, чтобы кто-то из рабочих стал требовать дополнительную оплату от жильцов или «сшибать» стаканчик. Технический персонал по совместительству обслуживает еще один многоквартирный дом, расположенный по соседству, где тоже образовано ТСЖ, но нет собственных слесарей и сантехников.
Размер зарплаты всем штатным работникам ТСЖ устанавливается на общем собрании жильцов. Собственно, на этом собрании решаются все основные проблемы, связанные с финансированием деятельности товарищества. Через голосование проходят и вопросы заключения договоров со всеми поставщиками услуг (воды, газа, электричества, вывоза мусора), и покупки нового оборудования или благоустройства территории. Так, например, на последнем собрании было решено выделить средства на установку домофонов в подъездах и строительство автостоянки.
Особенность ТСЖ – абсолютная прозрачность финансовых операций: все главные финансовые вопросы решаются сообща, и любой член товарищества может без каких-либо проблем поинтересоваться в бухгалтерии, когда и на какие цели были потрачены деньги.
– Вы можете представить такую прозрачность в домоуправлениях? – спрашивает Вячеслав Удовица и сам же отвечает. – Конечно же, нет. Те жители Саранска, чье жилье находится на обслуживании домоуправлений, не смогут проследить, как и куда расходуются их средства. И хотя сейчас в городе вводится практика информирования населения о расходах на ремонт жилья и коммунальные услуги, эта система пока далека от совершенства. Не надо забывать, что домоуправления, управляющие компании по сути своей – это все-таки коммерческие организации, и их главная цель заключается в получении ежегодной прибыли, именно из этих средств и начисляются премии работникам коммунального хозяйства. Прибылью подчас считают и средства, получаемые за счет экономии. А вот товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, получение прибыли не обозначено как цель, а, следовательно, все сэкономленные за год деньги остаются на его счете и будут использованы нами в будущем.
Главная возможность для экономии – выбор обслуживающей организации, оптимального соотношения между качеством и ценой предоставляемых услуг.
– Сначала мы несколько раз обожглись, отдав предпочтение дешевизне, но получили в итоге и соответствующее качество, – вспоминает Вячеслав Удовица. – Пришлось исправлять положение, это привело к дополнительным тратам и оказалось еще дороже.
Экономить могут и сами жильцы. Решением общего собрания жильцов были выделены деньги на приобретение и установку приборов учета. Удовица показывает счетчики газа и воды, установленные в его квартире и говорит: «Раньше наша семья из четырех человек платила за 12 кубометров якобы используемой ежемесячно горячей воды. Поставили счетчик, оказалось, что мы в месяц максимум тратим 8 кубометров. Еще больше экономия средств с потреблением газа: фактически, ту сумму, которую основная масса населения Саранска платит ежемесячно, мы вносим по показаниям газового счетчика раз в 4 – 5 месяцев».
Исключение из правил
Идеальный порядок и налаженная система работы в товариществе собственников жилья, возглавляемом Вячеславом Удовицей, в Саранске скорее исключение из правил. Десятки ТСЖ в столице Мордовии существуют фактически только на бумаге. Председатели товариществ, столкнувшись с проблемами, отказываются от своей должности, а заменить их никто не хочет, жильцы не могут достичь взаимопонимания и выстроить отношения даже между собой, что уж тут говорить об отношениях с поставщиками коммунальных услуг. Вячеслав Удовица считает, что вся беда в том, что в городе не налажена система подготовки, обучения тех, кто хотел бы возглавить ТСЖ. А в Пензу из Саранска не наездишься.