Жить хорошо уже сейчас, или Кому сегодня ипотека по карману
Ипотека – как один из способов въехать в новую квартиру, не выплачивая сразу ее полной стоимости, многим казалась неосуществимой мечтой. Надежды разбивались из-за высоких требований банков к доходам потенциальных заемщиков. В последние полгода, по оценкам специалистов, на рынке ипотечного кредитования наметился некий бум. Банки наперебой предлагают свои ипотечные программы. Сейчас только в столице, по некоторым данным, действует более сотни таких программ.Стала ли ипотека доступнее для народа? Сколько нужно зарабатывать, чтобы получить ипотечный кредит? В каком возрасте это возможно? Можно ли взять кредит, если ваш доход нельзя подтвердить официально?
На эти вопросы ищите ответы в сегодняшнем выпуске «Справочного бюро». Будем исходить из того, что бизнесмены, шефы, боссы и прочее начальство имеет достаточно денег, чтобы купить себе жилплощадь. Интересовать нас будут в первую очередь наемные работники и рядовые госслужащие.
По деньгам и свобода
Размер кредита напрямую зависит от вашего дохода. Рассмотрим три варианта. Для расчетов возьмем усредненные цифры условий ипотечного кредитования: 11 процентов годовых в валюте на 15 лет.
Вариант первый.
Квартира – за $1900 в месяц
Молодая семья москвичей хочет купить по ипотеке однокомнатную квартиру. Ее средняя стоимость $80 000 – 90 000. Собственных средств на покупку хватает только на минимальный первоначальный взнос – 10% от стоимости квартиры. Размер кредита составит около $70 000. Посчитаем, какой доход должна иметь семья для получения искомой суммы. При условии, что она будет выплачивать 11% годовых в валюте за кредит в течение 15 лет. При таком раскладе ей необходимо зарабатывать $1 900 в месяц и ежемесячно выплачивать банку в среднем по $850.
Выходит, на каждого трудоспособного члена семьи должно приходиться по $950. Что значительно отличается от средней зарплаты по Москве. И это, не считая расходов заемщиков на услуги банков, которые обязательно возникнут при оформлении ипотечного кредита – обычно 3 – 4 процента от суммы кредита.
Означает ли это, что если в семейном бюджете меньшая сумма, на ипотеке нужно ставить крест?
Вариант второй.
Квартира – за $1000 в месяц
Реально ли получить ипотечный кредит, имея семейный доход в $1 000? Условия те же: стоимость квартиры $80 000 – 90 000, срок 15 лет и годовая ставка 11% в валюте. Средняя сумма кредита составит $36 000 – 38000. Тогда понадобится доплатить за покупку квартиры около $40 000 – 50 000. Вряд ли у многих потенциальных заемщиков есть такое количество накопленных средств.
При расчете мы использовали относительно короткий срок кредита. Может быть, стоит присмотреться к более долгосрочным займам? Сейчас многие банки предлагают максимальные условия, по которым можно «одолжить» деньги и на 25–30 лет. Тогда сумма кредита при тех же 11% вырастет до $42 000 – 43 000. К сожалению, не значительно. Таким образом, семье, получающей средний доход в $1000, можно рассчитывать либо на комнату (при том, что кредитованием комнат среди банков занимаются единицы), либо на жилье в Подмосковье.
Вариант третий.
Квартира – за $320 в месяц
Наша «расчетная» семья кроме сравнительно высокой зарплаты не имеет больших накоплений для первоначального взноса, у нее, как говорится, ни кола ни двора. На самом деле есть возможность обойтись вообще без первоначального взноса. Например, при условии, что у семьи уже есть какая-то недвижимость, например, одно- или двухкомнатная квартира, и она хочет улучшить свои жилищные условия, переехав в жилье побольше. В таком случае можно совершить альтернативную сделку по схеме ипотечного обмена: старое жилье идет в зачет новой недвижимости. То есть квартира продается, вырученные деньги идут первоначальным взносом за новую. Тогда семье понадобится совсем небольшой кредит, покрывающий разницу в стоимости между старой и новой квартирой. Та же схема распространяется и на жилплощадь в коммунальной квартире.
Другая ситуация: семье удалось накопить денег, которых хватит, чтобы сразу оплатить до 80 – 90 процентов от стоимости квартиры. Недостающую, не такую уж большую по нынешним временам сумму она может покрыть, взяв ипотечный кредит.
Тогда под те же 11 процентов в валюте за пользование кредитом сроком на 15 лет минимальный доход может составлять всего $320. А сумма займа $10,5 тыс. Пример, говорящий о том, что ипотека может оказаться по карману не только высокооплачиваемым, но и людям с относительно низкими доходами. При условии, что в семейных закромах уже есть недвижимость или значительные накопления для первого взноса.
Кстати, одно из условий банка, которое должны соблюдать заемщики – он не может выдать кредит ниже определенного минимума. В среднем по Москве эта граница проходит по цифре $10 000. Меньше этой суммы банкам выдавать невыгодно, иначе он заработает слишком мало денег.
Подтверждаем доход
Зарплата из конверта
Иметь стабильный доход – далеко не все. Надо его еще подтвердить. Заемщиков можно условно разделить на три группы: «белых», «серых» и «черных».
«Белым» зарплату платят полностью официальную, по ведомости. Им достаточно подтвердить свои доходы формой справки о доходе физического лица 2-НДФЛ.
«Серые» получают большую часть заработанных денег в конвертах. Еще недавно шансы у «конвертников» получить кредит были невелики. Но банки все лояльнее к ним относятся и разрабатывают специальные программы, учитывающие теневые зарплаты.
Как же «конвертнику» подтвердить реальный доход, если по справке 2-НДФЛ он равен 2 тысячам рублей?
Доход подтверждается справкой произвольной формы на бланке организации, в которой трудится будущий заемщик. На бланке должны быть указаны все реквизиты его фирмы, с номерами телефона, должность и период службы на последнем месте соискателя ипотечного кредита. Ниже в табличном виде указываются его доходы за последние полгода, и обязательно, в чем: рублях, долларах, евро. Если вы напишете свои заработки за более продолжительное время, да еще по возрастающей, в связи с карьерным ростом – вам большой плюс.
Справка подписывается генеральным директором вашего предприятия либо другим начальником с правом подписи и – бухгалтером. Скрепляется печатью. Все, эта справка является документом, подтверждающим ваш доход.
Совет «серому»
Комментарий заместителя директора Департамента ипотечного кредитования компании NOVACAPITAL Артема Ветюгова:
– «Серым» заемщикам могу порекомендовать – если у них есть недвижимость, например, дача, обязательно представить документы на нее. Или на автомобиль. И вообще на любые другие активы. Хорошая кредитная история, счета в банке, турпоездки тоже могут послужить косвенным доказательством того, что хоть вы и принесли справку о сером доходе, но зарабатываете достаточно, чтобы добросовестно платить по долгам. Не стесняйтесь, акцентируйте внимание на положительных моментах, которые могут подтвердить вашу платежеспособность.
Но слишком не увлекайтесь. Предположим, вы работаете инженером в фирме, которой руководит ваш друг. Ему ничего не стоит в «серой» справке приписать тысячу – другую долларов. Номер не пройдет. Банк имеет множество способов проверить, сколько вы на самом деле получаете. Достаточно заглянуть в Интернет на сайты по поиску работы. И оценить по предлагаемым вакансиям, могут ли вам с вашей квалификацией и опытом работы платить такие деньги.
Банк может отказать в кредите, если у него появились подозрения, что заемщик завысил уровень своей платежеспособности, чтобы получить больший кредит. Или скрыл, исказил какую-то информацию о себе. Не будьте столь наивны: у банка существуют свои методики, свой алгоритм проверки вашей платежеспособности и достоверности информации.
Банку важно знать не только, каковы ваши текущие доходы, но и насколько стабильно вы заняты, какова ваша квалификация и т. д. Какое-то значение может иметь даже то, женаты вы или разведены. Семейные устои ныне тоже в цене. Вы можете сами, по своему желанию, написать в этом заявлении о своих дополнительных доблестях и представить документы, которые банку не требуются. Вплоть до выписки из домовой книги – она означает, что вы живете по конкретному адресу и никуда не денетесь. Короче, чем больше вы открыты перед банком, тем ближе он к вам.
И у «черных» есть шансы
А что, если работодатель наотрез отказывается выдать вам справку о доходах? Боится «нездорового интереса» со стороны налоговых и прочих силовых структур. Хотя до сей поры ни одну компанию за выданную справку не прикрыли.
Итак, речь – о третьей категории работников – совсем «черных». Но и для них ситуация отнюдь не безвыходная. Некоторые банки начинают разрабатывать программы, свои методики оценки платежеспособности, которые позволяют даже в столь тяжелых случаях надеяться на получение ипотечного кредита. С некоторых пор кредитные учреждения декларируют устное подтверждение дохода. Разумеется, поверить на слово – большой риск. Поэтому названную вами сумму дохода в вашем заявлении должен устно подтвердить ваш начальник. При этом, скорее всего, рассматриваться заявка на кредит будет за деньги. Связано это, как правило, с тем, что для устного подтверждения необходим выезд банковского специалиста на «место». Там он изучает местность, смотрит, как выглядит офис, сколько может стоить аренда помещения, чем занимается компания – нефтью или карандаши «строгает». И чем серьезнее вид ее деятельности, тем больше доверия к ней.
Просишь больше – не дадут совсем
«Черным» заемщикам банк обычно выдает сумму кредита раза в два ниже запрашиваемой. Все-таки компания, которая не может подтвердить доходы своего сотрудника даже в произвольной форме, особого доверия не вызывает. Возможно, там есть проблемы. Значит ли это, что в таком случае надо следовать правилу: проси больше, дадут сколько надо? Предположим, вместо реального ежемесячного дохода в $1000 указать $2000. Это будет вашей грубейшей ошибкой. Все равно проверят. И если обман вскроется, кредита вам не видать, как своих ушей.
Жить, постепенно расплачиваясь
Итак, заявлять о том, что ипотека достигла или вот-вот достигнет заветной массовости, преждевременно. Для многих семей она по-прежнему недоступна. Цены на жилье растут быстрее зарплат. И все-таки ипотека медленно, натужно, но все же идет на подъем. Это провоцирует конкуренцию, что приводит к улучшению условий ипотечного кредитования. Они стали наиболее мягкими и приемлемыми для все большего числа потенциальных заемщиков.
Появляются все новые варианты и возможности получить кредит.
Острая конкуренция, которая началась между банками за клиентов, заставила их не только уменьшить процентные ставки за кредит (опустили с 15 – 16 процентов годовых в валюте до 11 проц. в среднем), размер первоначального взноса, увеличить сроки кредитования, но и более либерально подходить к подтверждению дохода заемщика.
Если ваш семейный доход позволяет взять кредит, и вы в состоянии выплачивать его 15 – 20 лет, к тому же ежемесячный платеж не столь ощутимо утянет ваш карман, то, конечно же, не упускайте возможность жить хорошо уже сегодня. Отдельное жилье – залог семейного счастья.
Покупай, пока молодой
От того, сколько вам лет, зависит размер кредита и вообще – дадут его или не дадут. «Ипотечный кредит может получить любое дееспособное лицо в возрасте от 20 до 55 лет» – таков стандартный возрастной диапазон, декларируемый большинством банков. Не многие отваживаются расширить его до 65 лет. Размер кредита зависит от срока кредитования. Еще недавно эти сроки ограничивались 10 – 15 годами, а теперь появились программы, рассчитанные до 30 лет. Понятно, что на долгосрочные займы могут надеяться люди молодые. Чем больше вам лет, тем на меньший срок вы можете взять кредит.
Самый благоприятный возраст потенциальных заемщиков 30 – 40 лет.
Так что же, те, кому за 40, могут не беспокоиться? Между тем, в столице почти 20 процентов жителей в возрасте от 45 до 55 лет. Каждый пятый москвич. Понятно, что если вам «всего» 45 лет, на максимальный 30-летний срок можете не рассчитывать. На 20 – тоже. Ни одна страховая компания не застрахует. Или назначит такой страховой взнос, что мало не покажется, кредит брать станет просто невыгодно. Один плюс – можно будет бесплатно обследовать свое здоровье в поликлинике, с которой сотрудничают страховые компании.
«Возрастные» соискатели ипотечного кредита могут примериться к ипотечным программам, рассчитанным на 5 и 10 лет. Прикинем, какой доход должна иметь семья и сколько ей понадобится ежемесячно выплачивать денег банку под 11 процентов годовых в валюте, с суммой кредита 60000 тыс. долл.
1. Сроком на 5 лет. Минимальный доход должен равняться $2400 в месяц. Ежемесячная выплата составит $1300.
2. Сроком на 10 лет. Минимальный доход – $2000 в месяц. Ежемесячные выплаты – $826.
Многие ли семьи этой возрастной группы имеют такие заработки? Вывод однозначный: покупай, пока молодой.
Обращайтесь к квалифицированным ипотечным брокерам, которые подскажут, какая программа вам подойдет. Естественно, за определенную плату. Самостоятельные поиски сопряжены с большими временными, да и денежными затратами. Услуги кредитного консультанта выгодны тем, что клиенту не нужно тратить драгоценное время на сбор и сдачу документов, требующихся для выдачи кредита.