Как прищучить чиновника
Ситуация с обманутыми дольщиками, которые выходят сегодня на митинги, бесконечно драматичная и, увы, – закономерная. Так считает заместитель генерального директора компании «Новая Площадь» Евгений Фетисов.– Закономерная, потому что наш рынок еще молодой. Ошибки делают застройщики и инвесторы. Не беру во внимание тех, кто сознательно собирал с людей деньги, но строить ничего не собирался. Это чистое мошенничество. Ситуация зрела давно, кризис должен был проявиться. Специалистам еще два года назад было ясно, что рынок новостроек не совсем благополучен. Стагнация рынка, имевшая место год назад, и выявила проблему.
– Как, на ваш взгляд, может быть решена проблема пострадавших людей?
– Получить деньги с тех, кто осознанно их собирал, не намереваясь что-либо строить, будет практически невозможно. Аферисты должны быть привлечены к уголовной ответственности. Хуже с теми, кто ошибся в расчетах, поэтому и не смог исполнить обязательств: приток средств прекратился, и стройка замерла. Здесь потребуется вмешательство государства. Оно должно помочь создать механизм, который позволит передавать объект от одной компании к другой.
– В Москве мэр пообещал решить вопрос обманутых дольщиков положительно. А как обстоят дела в Подмосковье, других регионах?
– В отдельных городах решается, но медленно. В любом регионе и городе можно вполне мирно уладить возникшую ситуацию. Необходима воля со стороны властных структур. Если будет воля, то рычаги решения проблемы всегда найдутся.
– И с двойными продажами? Недавно руководитель московского Стройкомплекса Владимир Ресин сказал, что это дело прокуратуры.
– Правильно сказал. Как определить, кому отдать квартиру? Была бы не добровольная, а обязательная регистрация договоров соинвестирования, то такой бы проблемы сейчас не было.
– Сейчас 214-м законом («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») вводят учетную регистрацию. Поможет ли она избежать двойных продаж?
– Проблема в том, что регистрационная палата до сих пор не имеет инструкций, как это делать. Закону скоро год, но учетная регистрация так и не создана. Мы заключили несколько договоров по 214-му закону, сдали их в регистрационный орган и… тишина.
– И опять застройщикам приходится изобретать различные обходные схемы. А не случится ли так, что люди, проплатив деньги, к примеру, по вексельной схеме, вновь окажутся в проблемной ситуации?
– В этой ситуации дольщик еще менее защищен! По вексельному договору у него еще меньше прав на оплаченную им квартиру. Он же не в строительство квартиры деньги вносит, а просто дает их взаймы. Но через год – два эти деньги ему могут просто вернуть и сказать: извините, не получилось построить дом. С надежными компаниями можно и по этим схемам работать, но опять же критерии надежности у всех свои.
– Где можно проконсультироваться о надежности застройщика?
– Организаций типа МАГРа или РГР, где можно узнать о фирме практически все, у застройщиков нет. Следует либо самому навести справки о компании, либо обратиться к риэлторам. Если с ней работают крупные риэлторские компании, а банк готов дать ипотечный кредит на покупку новостройки, то надежность такой компании довольно высока. Еще момент: если цена квадратного метра у застройщика ниже рыночной, то лучше с такой компанией не связываться. Даже если это не аферисты, тем не менее, велика вероятность оказаться в неприятной ситуации. Например, из-за ошибок в расчетах. И в этом случае вы должны быть готовы к доплатам, которые непременно последуют на заключительном этапе строительства. Такие примеры в Москве уже были.
– Сейчас все шишки сваливаются на застройщика. А ведь участок ему давали власти. Будет ли повышена ответственность местной администрации за действия застройщика?
– Требовать от властей проверки надежности компании практически невозможно. Они не смогут это сделать. А вот контроль за сроками со стороны чиновников должен быть. Нет движения на стройке – сразу должны возникать вопросы. Но нередко сами власти вставляют застройщикам палки в колеса – искусственно тормозят строительство объекта, выдвигая различные требования.
Нужны законы, в которых были бы четкие критерии действий всех сторон договора. Сегодня все риски несет застройщик. Считаю, необходимо разработать типовой для всех субъектов Федерации инвестиционный контракт (договор), предусматривающий наряду с ответственностью заказчика-застройщика также и ответственность администраций за выполнение регламента и сроков выдачи согласований. В случае их нарушения предусмотреть серьезную материальную ответственность сторон вплоть до сокращения доли в объектах строительства. Прежде всего, это касается процесса выделения земельных участков и формирования инженерной инфраструктуры.