Приложение к постановлению правительства Москвы от 17 января 2006 г. № 9-ПП

Временное положение об организации управления многоквартирными домами в городе МосквеЦелью настоящего Положения является обеспечение условий для осуществления управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, а также обеспечение прав граждан на участие в управлении многоквартирными домами в городе Москве.
1. Общие положения
1.1. Объектом управления является находящееся в общей долевой собственности собственников помещений общее имущество в многоквартирном доме (нескольких многоквартирных домах), входящее в состав комплекса недвижимого имущества, включающего многоквартирный дом (несколько многоквартирных домов), земельный участок, на котором расположен данный дом (дома) с элементами благоустройства и озеленения, и иные входящие в состав такого дома (домов) объекты недвижимого имущества.
Органы исполнительной власти города Москвы осуществляют информационную поддержку, содействуют развитию самоуправления в жилищной сфере.
1.2. Подготовка и проведение конкурсного отбора управляющей организации осуществляется в порядке, установленном правительством Москвы в соответствии с законодательством Российской Федерации и города Москвы.
1.2.1. Префектура административного округа при содействии и участии Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (далее – конкурс) в соответствии с п. 1.2., если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в течение года со дня проведения указанного конкурса не выбрало способ управления многоквартирным домом, или решение о выборе способа управления не было реализовано.
Распоряжением префекта административного округа право подготовки и проведения указанного конкурса может быть предоставлено управам районов.
1.2.2. Координацию и анализ деятельности отраслевых, функциональных и территориальных органов исполнительной власти, анализ и контроль проведения конкурсного отбора управляющих организаций осуществляет Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы.
1.2.3. При подготовке и проведении конкурсов, оформлении, заключении и изменении договоров управления многоквартирным домом в обязательном порядке учитывается информация из соответствующих городских информационных ресурсов (п. 3 постановления правительства Москвы «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве») о наличии (отсутствии) в многоквартирном доме государственной собственности города Москвы, ее составе, изменении, обременениях, соотношении долей собственности города и иных лиц. 1.3. Заключаемые уполномоченными органами исполнительной власти города Москвы договоры управления многоквартирными домами (далее – договоры управления), в которых имеются помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы, подлежат обязательному учету в соответствующих городских информационных ресурсах (далее – реестрах), учитывающих объекты жилищного и нежилого фонда, являющегося собственностью города Москвы.
1.4. Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в лице уполномоченных лиц управлений департамента в административных округах, Департамент имущества города Москвы в лице уполномоченных лиц территориальных агентств департамента в административных округах (при наличии в доме соответственно жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы) и представители Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы участвуют в составе конкурсных комиссий по отбору управляющих организаций.
1.5. Выделение бюджетных средств управляющим организациям, товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативам (далее – ТСЖ, ЖК, ЖСК) или иным специализированным кооперативам осуществляется с учетом договоров о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы с управляющими организациями (далее – договор о взаимодействии) в порядке, установленном правительством Москвы.
1.6. Управа района обеспечивает организационно-информационную поддержку собственникам помещений в многоквартирных домах в организации и проведении общих собраний, специалисты управы района принимают участие в общих собраниях собственников помещений в качестве приглашенных, а также в целях предоставления необходимой информации и разъяснений.
1.7. Управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года предоставлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не установлено договором управления. В случае если управляющая организация была определена по результатам конкурса (п. 1. 2. 1.), она представляет отчет префектуре административного округа (управе района) о выполнении условий конкурса в порядке, установленном условиями конкурса. Анализ и мониторинг деятельности управляющих организаций осуществляет Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы по установленным формам аналитической отчетности.
1.8. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления обязана передать техническую, бухгалтерскую и иную документацию на дом, а также финансовые средства вновь выбранной управляющей организации созданному ТСЖ, ЖК, ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу в установленном порядке. Управа района обеспечивает передачу данной документации и финансовых средств.
1.9. Управляющая организация осуществляет свою деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации и города Москвы, а также договорами управления многоквартирным домом и иными договорами, заключенными в соответствии с законодательством.
2. Организация управления многоквартирными домами при различных способах управления
2.1. Управление многоквартирным домом управляющей организацией.
2.1.1. Организация управления многоквартирным домом, в котором проведено общее собрание собственников помещений и для управления домом выбрана управляющая организация.
2.1.1.1. В случае если до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации управление домом осуществляла управляющая организация, действовавшая на основании распоряжения префекта административного округа, уполномоченное общим собранием собственников помещений лицо направляет в префектуру административного округа уведомление с приложением протокола общего собрания собственников помещений, на котором было принято решение о выборе управляющей организации, листа регистрации собственников помещений или решений собственников, оформленных в письменной форме в случае проведения собрания в форме заочного голосования, и схемы распределения долей собственников помещений. При соответствии решения общего собрания нормам Жилищного кодекса Российской Федерации префектура административного округа в течение 30 дней с даты получения уведомления обеспечивает реализацию решения общего собрания собственников помещений о передаче многоквартирного дома (технической, бухгалтерской и иной документации на дом, а также финансовых средств) в управление.
2.1.1.2. Договоры управления с ранее выбранной управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не определено в договорах управления.
2.1.1.3. Ранее действовавшая управляющая организация передает техническую документацию и иные, связанные с управлением многоквартирным домом документы, а также финансовые средства вновь выбранной управляющей организации в установленном порядке.
2.1.1.4. Собственники помещений заключают договоры управления многоквартирным домом с выбранной на общем собрании собственников помещений управляющей организацией.
2.1.1.5. Управа района обеспечивает передачу технической документации и иных, связанных с управлением многоквартирным домом документов, а также финансовых средств от ранее действовавшей управляющей организации в установленном порядке.
2.1.1.6. В случае если до принятия решения собственниками помещений о смене управляющей организации управление многоквартирным домом осуществляла управляющая организация, выбранная на общем собрании собственников помещений, они расторгают с ранее действовавшей управляющей организацией заключенные договоры управления в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не установлено в договорах управления.
2.1.1.7. Размер платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется решением общего собрания собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Если на общем собрании собственников помещений решение об установлении размера платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме не принято, то размер данной платы определяется в порядке, установленном правительством Москвы. В случае несогласия управляющей организации осуществлять управление домом по ставкам, установленным правительством Москвы, она вправе отказаться от управления указанным домом.
2.1.2. Организация управления многоквартирным домом, в котором не проведено общее собрание собственников помещений по выбору способа управления многоквартирным домом, не принято решение о выборе способа управления, или ранее принятое решение не реализовано в установленный срок.
2.1.2.1. Префектура административного округа (управа района – на основании распоряжения префекта) проводит открытый конкурс (п. 1.2.1.) по отбору управляющей организации в установленном порядке.
2.1.2.2. Управа района проводит в доме информационно-разъяснительную работу о правах и обязанностях собственников помещений, о необходимости заключения договора управления.
2.1.2.3. Собственники помещений, в том числе и органы исполнительной власти, осуществляющие правомочия собственника в отношении собственности города Москвы (при ее наличии), как одна сторона договора, заключают с управляющей организацией договор управления.
2.1.2.4. Управа района не позднее, чем через один год после заключения договора управления, обязана созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления этим домом.
2.1.3. Организация управления многоквартирным домом, в котором все помещения являются собственностью города Москвы.
2.1.3.1. Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и Департамент имущества города Москвы (при наличии в доме нежилых помещений, являющихся собственностью города Москвы) заключают с управляющей организацией договор управления.
2.1.3.2. Размеры платежей за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяются в порядке, установленном правительством Москвы.
2.2. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным и жилищно-строительным кооперативом, а также иным специализированным потребительским кооперативом.
2.2.1. Созданное в многоквартирном доме ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив (далее – объединение собственников помещений) направляет управляющей организации, осуществляющей функции по управлению этим домом, уведомление о принятом общим собранием собственников помещений решении о создании данного объединения и принятом на общем собрании собственников помещений решении о выборе соответствующего способа управления многоквартирным домом, а также о необходимости передачи ему технической, бухгалтерской, иной документации на дом и финансовых средств.
2.2.2. Если управляющая организация осуществляла функции по управлению многоквартирным домом по результатам конкурса (п. 1. 2. 1.) или распоряжению префекта административного округа, то созданное в этом доме ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив направляет также в префектуру административного округа уведомление о передаче в установленном порядке многоквартирного дома в управление товариществу или кооперативу.
2.2.3. Префект административного округа в установленном порядке рассматривает уведомление (п. 2.2.2.) и при соответствии решения общего собрания собственников помещений требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации обеспечивает передачу объединению собственников помещений технической, бухгалтерской и иной документации на дом, а также финансовых средств.
2.2.4. Договоры управления с ранее выбранной управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не установлено в договорах управления.
2.3. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений.
2.3.1. В случае если до принятия решения собственниками помещений о непосредственном управлении многоквартирным домом управление осуществляла управляющая организация, действовавшая на основании распоряжения префекта административного округа, то передача многоквартирного дома в непосредственное управление собственникам помещений осуществляется в следующем порядке:
2.3.1.1. Уполномоченный общим собранием собственник помещения в многоквартирном доме направляет в префектуру административного округа уведомление о принятии многоквартирного дома в непосредственное управление собственниками помещений с приложением протокола общего собрания собственников помещений, на котором было принято решение о непосредственном управлении домом, с приложением листа регистрации собственников помещений или решений собственников в случае проведения собрания в форме заочного голосования, и схемы распределения долей собственников помещений.
2.3.1.2. Префект административного округа в установленном порядке рассматривает уведомление (п. 2.3.1.1.) и при соответствии решения общего собрания собственников помещений требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации обеспечивает передачу технической, бухгалтерской и иной документации на дом, а также финансовых средств.
2.3.1.3. Договоры управления с ранее действовавшей управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не определено в договорах управления.
2.3.2. В случае если до принятия решения собственниками помещений о непосредственном управлении многоквартирным домом управление многоквартирным домом осуществляла управляющая организация, выбранная на общем собрании собственников помещений, то передача многоквартирного дома в непосредственное управление собственникам помещений осуществляется в следующем порядке:
2.3.2.1. Собственники помещений, заключившие договоры управления с ранее действовавшей управляющей организацией, направляют ей уведомления о расторжении указанных договоров не позднее, чем за два месяца до расторжения договора, если иное не указано в договоре.
2.3.2.2. Договоры управления с ранее действовавшей управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не определено в договорах управления.
2.3.3. Собственники помещений или уполномоченное ими на общем собрании лицо, в том числе и уполномоченные органы исполнительной власти, осуществляющие правомочия собственника в отношении собственности города Москвы, заключают с определенными на общем собрании организациями договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также на предоставление коммунальных услуг.
2.3.4. Размеры платежей за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяются решением общего собрания собственников помещений.
Если на общем собрании собственников помещений решение об установлении размеров платежей за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме не принято, то размер данных платежей определяется в порядке, установленном правительством Москвы.
2.3.5. При наличии в многоквартирном доме, управляемом непосредственно собственниками помещений, помещений, являющихся собственностью города Москвы, уполномоченные органы исполнительной власти, осуществляющие правомочия собственника, с участием управ районов обеспечивают контроль за соблюдением норм и правил содержания и ремонта многоквартирных домов, предоставлением коммунальных услуг в рамках заключенных договоров непосредственно или через уполномоченные надзорные органы.
3. Особенности передачи в управление многоквартирных домов-новостроек, а также многоквартирных домов после реконструкции и модернизации (за исключением домов, построенных по городскому заказу)
3.1. Если лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме (далее – будущие собственники), после завершения строительства (модернизации, реконструкции) за 3 месяца до начала работы приемочной комиссии не создано товарищество собственников жилья, то в целях обеспечения управления, содержания и ремонта многоквартирного дома префектура административного округа организует и не позднее, чем за месяц до начала работы приемочной комиссии, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
3.2. Если лицами, которым будет принадлежать право собственности на более чем 50% площадей помещений (за вычетом доли инвестора (заказчика, застройщика) в случае его участия в ТСЖ) в строящемся многоквартирном доме, создано ТСЖ, то для участия в приемочной комиссии оно уведомляет префекта административного округа в следующем порядке:
3.2.1. Не позднее, чем за 3 месяца до начала работы приемочной комиссии, ТСЖ направляет в префектуру административного округа уведомление о намерении товарищества собственников жилья принять дом в управление с приложением: устава и свидетельства о государственной регистрации ТСЖ, протокола общего собрания будущих собственников, на котором было принято решение о создании ТСЖ и приемке дома в управление или их письменных решений в случае проведения собрания в форме заочного голосования, а также схемы распределения долей.
3.2.2. При соответствии указанных в п. 3.2.1. настоящего положения документов действующему законодательству префектура административного округа в месячный срок обеспечивает выпуск соответствующего распоряжения префекта о передаче многоквартирного дома в управление ТСЖ с момента ввода дома в эксплуатацию.
3.3. Представитель ТСЖ или выбранной по условиям открытого конкурса управляющей организации принимает участие в приемке дома в качестве члена приемочной комиссии.
3.4. Инвестор (заказчик, застройщик), не позднее, чем за один месяц до начала работы приемочной комиссии, передает ТСЖ или выбранной по конкурсу управляющей организации необходимую для управления многоквартирным домом проектную, техническую и иную документацию.
3.5. На основании распоряжения префекта административного округа о вводе дома в эксплуатацию префектура (управа района – на основании распоряжения префекта) заключает с ТСЖ или выбранной по условиям открытого конкурса управляющей организацией договор о взаимодействии, в котором предусматриваются права и обязанности сторон, касающиеся обеспечения выполнения функций управления и контроля за содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, обязательства управляющей организации, определенные условиями конкурса, ответственность, условия расторжения договора.
3.6. Если будущими собственниками помещений в доме ТСЖ не создано, управляющая организация, определенная по результатам конкурсного отбора, осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до оформления прав собственности на более чем 50% помещений в таком доме и проведения собственниками помещений общего собрания по выбору способа управления, что является обязательным условием договора о взаимодействии с органами исполнительной власти.
В случае если общее собрание собственников помещений в течение года с момента оформления прав собственности на более чем 50% площадей помещений не проведено, управляющая организация определяется в порядке, установленном в п. 2.1.2. настоящего положения.
3.7. На период управления домом-новостройкой до проведения собственниками помещений общего собрания по выбору способа управления или конкурсного отбора управляющей организации размеры платежей за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяются в порядке, установленном правительством Москвы, если иное не установлено на общем собрании лиц, которым будут принадлежать права собственности на помещения в многоквартирном доме.
3.8. В случае нарушения управляющей организацией норм и правил содержания и ремонта многоквартирного дома, предоставления коммунальных услуг, условий договора о взаимодействии (п. 3.5. настоящего положения), а также нарушения прав граждан префектура административного округа вправе провести конкурс по отбору управляющей организации и заключить договор о взаимодействии с победившей на конкурсе управляющей организацией (на период до определения управляющей организации в порядке, предусмотренном в п. 2.1. настоящего положения), что является обязательным условием договора о взаимодействии.
3.9. Если после оформления прав собственности на более чем 50% помещений на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме выбрана иная управляющая организация или создано ТСЖ, ранее действовавшая управляющая организация обязана передать техническую документацию на дом, иные документы и финансовые средства вновь избранной управляющей организации или созданному ТСЖ.
Передача дома в управление ТСЖ должна осуществляться в порядке, предусмотренном в п. 2.2. настоящего положения.
4. Заключение договоров управления многоквартирными домами, в которых имеются помещения, являющиеся собственностью города Москвы
4.1. Если в многоквартирном доме имеются помещения, находящиеся в собственности города Москвы, то уполномоченные органы исполнительной власти города Москвы наряду с другими собственниками помещений заключают с выбранной в установленном порядке управляющей организацией договор управления многоквартирным домом.
4.2. Уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в отношении жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, является Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в лице управления департамента в соответствующем административном округе.
Уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в отношении объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, является Департамент имущества города Москвы в лице территориального агентства департамента в соответствующем административном округе.
Уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы – распорядителем бюджетных средств является префектура административного округа.
4.3. Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в лице управления департамента в административном округе и Департамент имущества города Москвы в лице его территориального агентства представляют интересы города Москвы соответственно по жилым помещениям и объектам нежилого фонда на общих собраниях собственников помещений и членов ТСЖ, ЖК, ЖСК в многоквартирных домах, где имеется собственность города Москвы.
4.4. Договор управления с управляющей организацией (включая ТСЖ, ЖК, ЖСК) со стороны собственника – города Москвы – подписывает Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (в лице управления департамента в соответствующем административном округе) – в части жилых помещений, Департамент имущества города Москвы (в лице территориального агентства департамента в соответствующем административном округе) – в части объектов нежилого фонда и префектура административного округа как распорядитель бюджетных средств.
Управа района обеспечивает надлежащее оформление договоров управления и подписание их сторонами.
В случае возникновения разногласий по условиям договора обязанность по их урегулированию лежит на стороне, выразившей несогласие с условиями договора.
Мониторинг и анализ оформления договоров управления осуществляет Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы.
При непосредственном способе управления многоквартирным домом собственниками помещений со стороны собственника – города Москвы договоры с подрядными организациями на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг подписывает Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (в лице управления департамента в соответствующем административном округе) – в части жилых помещений, Департамент имущества города Москвы (в лице территориального агентства в соответствующем административном округе) – в части объектов нежилого фонда и префектура административного округа как распорядитель бюджетных средств.
4.5. Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе обеспечивают учет подписанных договоров управления многоквартирными домами в течение 14 календарных дней с даты их подписания сторонами в Реестре объектов собственности города Москвы в жилищной сфере в порядке, определенном Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
Полная информация о договорах управления в семидневный срок с момента их учета в Реестре СЖС Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы направляется в Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы для учета в соответствующем реестре.