Столичный рынок жилья к стабилизации не готов…

Из-за проблем, которые возникли с новостройками после принятия закона о дольщиках, цены на вторичное жилье с конца сентября – начала октября начали расти. Причем, так стремительно, что даже аналитики только разводили руками: никто такого поворота событий не прогнозировал. Правда, марафон новогодних каникул немного сбил ценовой ажиотаж. Только вот надолго ли? Что все же ждет рынок недвижимости в этом году?– После новогоднего затишья рост цен на квартиры продолжился, – говорит руководитель отделения «Октябрьское поле» корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Михаил Раздольский. – Правда, он уже не такой стремительный, как это было в конце прошлого года, но еще вполне ощутимый – 1 – 2% в месяц. Заметно сократилась по времени и экспозиция квартир, они находят покупателя порой за 2 – 3 недели. И причин тому несколько. Основная – квартир на рынке мало, и хозяева каждую неделю поднимают цену.
– Мы, – отмечает руководитель вторичного рынка жилья корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко, – всегда предупреждаем клиента о том, что если у него нет лишних денег, то практически нет и времени для принятия решения. Максимум неделя. А потом цена, как уже было сказано, возрастает. Но хочу заметить, что подобная спекулятивность не делает чести как продавцам этих квартир, так и тем риэлторам, которые за этой продажей стоят.
Спрос на альтернативы падает
Особенно тяжело в таких ситуациях бывает тем, кто попал в альтернативу или покупает квартиру по ипотечному кредиту.
– Сегодня наблюдается тенденция уменьшения спроса на квартиры, которые продаются с условием альтернативной покупки (обмены через куплю-продажу), – говорит управляющий директор компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Руслан Сейт-Люманов. – Это происходит в связи с частыми случаями невыполнения продавцами таких квартир своих обязательств перед покупателями. В условиях растущего рынка и ограниченного предложения те не успевают за повышением цен и не могут в короткие сроки подобрать себе подходящий вариант для обмена.
Но если при нестабильной ситуации на рынке тем, у кого имеется жилье, в альтернативу можно и не влезать, то гораздо хуже приходится получающим ипотечный кредит. Процесс андеррайтинга проходит не неделю и не две. Решение о том, дать или не дать денег, банк порой принимает в течение месяца. Плюс столько же времени подбирается квартира. А рынок за это время стремительно меняется. Как быть человеку? Некоторые риэлторы предлагают узаконить заключение предварительного договора, где уже прописана стоимость квартиры.
– Все это хорошо, – говорит Вадим Мартыненко, – только вряд ли такой закон будет принят. Во многих странах примерно такая же ситуация.
Станет ли недвижимость пирамидой?
Как считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, в будущем году такой бурный рост цен уже не повторится. Если все же их искусственное повышение произойдет, то это будет уже некая пирамида. А по опыту мы знаем: любая пирамида рано или поздно рушится. И если недвижимость станет пирамидой, то понятно, чем это может закончиться…
О кризисе говорит и ведущий аналитик РГР Геннадий Стерник. И хотя, как он считает, макроэкономическую ситуацию в 2005 – 2006 годах и ее влияние на рынок недвижимости в целом можно оценить положительно, угрозы и риски здесь существуют. Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования «предрек» России кризисы в 2007 – 2008, 2011 – 2012 и 2015 – 2017 гг. И первый кризис, по мнению аналитиков, будет вызван ростом социального напряжения (из-за инфляции и роста тарифов ЖКХ положение бюджетополучателей ухудшится, а поддержка ими госвласти снизится). Открытие же рынков иностранцам после вступления в ВТО и укрепление курса рубля ухудшат конкурентоспособность среднего и малого бизнеса.
Но это, скажем так, долгосрочный прогноз. А в ближайшие месяцы, считает Вадим Мартыненко, нас ждет некое успокоение рынка. Цены будут подрастать, но ажиотаж последних месяцев кончится. К началу марта появится даже некая предсказуемость, не будут так часто рваться альтернативные и ипотечные сделки.
Таким образом, большинство опрошенных экспертов рынка недвижимости сходятся во мнении: столичный рынок недвижимости к окончательной стабилизации пока не готов, и рост цен в наступившем 2006 году будет продолжаться примерно на уровне 1,5 – 2% в месяц. Таким образом, считает Геннадий Стерник, прогнозируемая средняя удельная цена до конца 2006 года может достигнуть уровня: в Москве – 3 100 – 3 500 долларов за квадратный метр, в области – 1 350 – 1 500.

Вениамин Вылегжанин