Что такое ТСЖ, и как в нем ужиться?
Несмотря на многочисленные публикации о том, что такое ТСЖ, как его создать и каким образом им управлять, в редакцию поступает много писем с вопросами. Из них ясно: люди, как правило, не получают ответы на животрепещущие вопросы. Например, как быть в условиях ТСЖ малоимущим? Сколько нужно платить: больше, меньше или столько же? Иногда жильцы, решившие организовать ТСЖ, сталкиваются с обманом. Впрочем, обо всем по порядку.Где у денег потолок?
«Нам – нашему дому и нескольким соседним – предлагают организовать ТСЖ. У меня ограничены финансовые возможности, и боюсь, что в результате придется за квартиру платить больше. Скажите, есть ли «потолок» цен, и если да, то какой? Можно ли ограничить аппетиты ТСЖ? Может быть, появятся председатель и бухгалтер, которым надо будет платить зарплату из своего кармана? Надо ли будет рассчитываться за лишнюю площадь?
Лариса Иванова, ВАО».
– ТСЖ, согласно ст. 135 ЖК РФ, это «объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме».
Для функционирования ТСЖ необходимо избрать правление и председателя. Также необходим бухгалтер. Расходы на содержание органов управления будут отчисляться от полученных ТСЖ доходов и взносов членов ТСЖ. Товарищество – это юридическое лицо, которое вправе нанимать на работу сотрудников по трудовым и гражданско-правовым договорам и выплачивать зарплату. Источник выплаты – средства ТСЖ.
П. 2 ст. 152 указывает источники формирования средств ТСЖ. Они формируются из:
1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
4) прочих поступлений.
Размер платы за коммунальные услуги осуществляется, исходя из утвержденных (в порядке, установленном федеральным законодательством) органами местного самоуправления тарифов – п. 2 ст. 157 ЖК РФ.
Плата за коммунальные услуги, согласно п. 4 ст. 154 ЖК РФ, «включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, в том числе поставки бытового газа в баллонах, отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления)».
Если в доме образовано ТСЖ, то размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется органами управления ТСЖ – п. 5 ст. 155 ЖК РФ. Эти суммы состоят из платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Данные цены имеют договорный характер. Закон не ограничивает размер средств, которые ТСЖ желает истратить на содержание и ремонт дома. Члены ТСЖ сами решают этот вопрос.
Общее собрание членов ТСЖ – высший орган управления товарищества. Поэтому решение общего собрания и будет определять размер оплаты. Решение общего собрания имеет обязательную силу для всех проживающих, в том числе и не состоящих в ТСЖ.
Членство в ТСЖ носит добровольный характер. Значит, может сложиться ситуация, когда не все собственники квартир будут состоять в ТСЖ. С ними товарищество должно заключать отдельные договоры. Кроме того, каждый член ТСЖ вправе обжаловать решение общего собрания членов ТСЖ в судебном порядке, если считает, что этим решением нарушены права конкретного собственника.
Не нужно забывать, что собственник квартиры, пусть и член ТСЖ, не лишается права на получение субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, разумеется, при наличии оснований (по этому поводу см. под. 4 п. 2 ст. 159 ЖК РФ).
У кого метры лишние?
«За что отвечает ТСЖ? Отвечает ли оно за квадратные метры, в том числе лишние? Если можно, перечислите, по каким позициям и кому мы платим за квадратные метры?
Галина».
– Для собственника жилого помещения нет такого понятия как «лишние метры в квартире». Обеспеченность жилплощадью свыше нормы предоставления возможна лишь в государственных квартирах, т. е. у нанимателей. Если вы проживаете в социальном жилье, то обязаны платить собственнику за наем (за пользование жилым помещением), сумма рассчитывается, исходя из общей площади квартиры. Собственники квартир не платят за наем, а уплачивают налог на недвижимое имущество. Следовательно, размер квартиры имеет значение только для оплаты налога на имущество. Очевидно, что чем больше квартира – тем она дороже и тем больше налог.
ТСЖ не вправе взимать плату за наем жилья и, соответственно, «отвечать» за метраж. Право наймодателя взимать плату за пользование квартирой – п. 3 ст. 155 ЖК РФ.
Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности – п. 9 ст. 155 ЖК РФ.
Таким образом, взимать платежи с собственников вправе управляющая компания на основе договора. Собственники квартир должны решить вопрос в срок до 01.01.07 г. о выборе способа управления жилым домом и заключить договор с управляющей компанией. Управлять жилым домом могут непосредственно собственники квартир, ТСЖ или ЖСК.
Если собственники не воспользуются предоставленным правом выбора способа управления, то органы местного самоуправления проведут открытый конкурс по отбору управляющей компании, и с победителем конкурса собственники будут обязаны заключить договор управления жилым домом сроком на 1 год. Способ управления может быть изменен по инициативе общего собрания собственников.
Выкупать землю не нужно
«Должно ли ТСЖ выкупать землю, на которой стоит дом?
Семен Воронин, ЦАО».
– Согласно ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном жилом доме имеют право общей долевой собственности, в том числе и на земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. ТСЖ – это объединение собственников квартир. Поэтому ТСЖ не должно выкупать земельный участок. Земельный участок переходит в собственность жильцов – собственников квартир – бесплатно. Требования о выкупе данного земельного участка, если таковые выдвигаются, незаконны и не должны исполняться.
ТСЖ вправе управлять земельным участком в интересах собственников данного земельного участка. Сейчас стоит вопрос о проведении межевания (формировании земельного участка) и регистрации права долевой собственности на указанный земельный участок собственниками квартир. Межевание и постановка земельного участка на кадастровый учет – необходимые условия для регистрации права собственности.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Ищите вашу границу
«Как рассчитываются при организации ТСЖ размеры земли вокруг дома? Может ли ее быть больше или меньше, и как это влияет на цену? Может ли после организации ТСЖ измениться плата из-за того, что был приватизирован большой участок?
Попов В. И.».
– Для определения границ и размера земельного участка, на котором расположен жилой дом, проводится межевание. Цена земельного участка зависит от площади и иных качеств. Необходимо отметить, что земельный участок не нуждается в приватизации. Согласно ст. 36 ЖК РФ право собственности на данный земельный участок закреплено за собственниками помещений в жилом доме, расположенном на этом участке.
Требуется осуществить государственную регистрацию права собственности, так как согласно ст. 131 ГК РФ, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы госвласти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Формирование земельного участка – это установление на местности границ земельного участка и подготовка землеустроительного дела. Границы могут быть установлены после проведения межевания земельного участка.
Кому даются льготы?
«Должны ли пенсионеры платить налог на недвижимость? Остались ли у них льготы? Остаются ли льготы при организации ТСЖ, и меняется ли каким-либо образом налог на недвижимость для пенсионеров?
Читатель».
– Уплата физическими лицами налога на недвижимое имущество осуществляется на основе закона РФ «О налогах на имущество физических лиц», ст. 4 данного закона устанавливает закрытый перечень льготников:
1. От уплаты налогов на имущество физических лиц освобождаются следующие категории граждан:
- Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней;
- инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;
- участники гражданской и Великой Отечественной войн, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан;
- лица вольнонаемного состава Советской Армии, Военно-Морского Флота, органов внутренних дел и государственной безопасности, занимавшие штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны, либо лица, находившиеся в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается этим лицам в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях, установленных для военнослужащих частей действующей армии;
- лица, получающие льготы в соответствии с законом РСФСР «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС», а также лица, указанные в статьях 2, 3, 5, 6 закона Российской Федерации «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча;
- военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеющими общую продолжительность военной службы 20 лет и более;
- лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;
- члены семей военнослужащих, потерявших кормильца. Льгота членам семей военнослужащих, потерявших кормильца, предоставляется на основании пенсионного удостоверения, в котором проставлен штамп «вдова (вдовец, мать, отец) погибшего воина» или имеется соответствующая запись, заверенная подписью руководителя учреждения, выдавшего пенсионное удостоверение, и печатью этого учреждения. В случае если указанные члены семей не являются пенсионерами, льгота предоставляется им на основании справки о гибели военнослужащего.
Размер налога на имущество (квартиру) не зависит от членства в ТСЖ, т. к. налог подлежит уплате конкретным налогоплательщиком в силу обязанностей установленной Конституцией РФ и НК РФ по установленным законом субъекта РФ ставкам. В г. Москве действует закон «О ставках налога на имущество физических лиц».
Наниматели тоже платят
«У нас в доме собираются организовать ТСЖ. Но в доме много неприватизированных квартир и малоимущих семей. Как это повлияет на соотношение квартплат у членов ТСЖ и не членов?
Кузнецова М. И».
– Наниматели квартир, проживающие на основе договора социального найма, не могут быть членами ТСЖ. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателей согласно ст. 154 ЖК РФ включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
3) плату за коммунальные услуги.
Плата за наем вносится наймодателю – собственнику квартиры. ТСЖ не вправе взимать и устанавливать размер платы за наем. Плата за коммунальные услуги уплачивается по утвержденным тарифам – п. 2 ст. 157 ЖК РФ. ТСЖ не вправе устанавливать свои цены на коммунальные услуги.
ТСЖ может установить размер оплаты за содержание и ремонт жилого помещения. Установленный ТСЖ размер оплаты за содержание и ремонт жилого помещения будет обязателен и для нанимателей социального жилья. Малоимущие граждане освобождаются от платы за наем жилья – п. 9 ст. 156 ЖК РФ. Государство гарантирует право отдельным категориям нуждающихся граждан на получение субсидии на оплату жилого помещения. Субсидии предоставляются на оплату за содержание и ремонт дома и оплату коммунальных услуг – ст. 159 ЖК РФ.