Процентами по рогам

Профессионалы рынка жилья твердят: приобретение недвижимости самый выгодный и надежный способ вложить деньги. Именно он позволяет сохранить и преумножить ваши кровные наилучшим образом. В то же время сами профи предпочитают либо строить на продажу, либо управлять чужим имуществом и почему-то не рвутся зарабатывать на собственном. Спрашивается, в чем закавыка? И вообще, сколько можно заработать на квартире, если превратить ее в доходную?

Похвальное слово лежачему камню

Казалось бы, чего проще посмотрел табличку в любом обзоре рынка аренды и все стало ясно: «однушка» приносит своему владельцу 500 – 600 долларов в месяц. Между прочим, многие верят в это непоколебимо. На самом деле арендная кухня заметно сложнее. С одной стороны, специалисты тут же подбросят пищу для сомнений, подсказав, что квартира приносит доход и без всякой сдачи в аренду одним фактом своего существования (просто за счет роста стоимости квадратного метра). Причем, эффект от удорожания жилья может в разы (!) превышать доходы от аренды. С другой стороны, правы те, кто утверждает, что все познается в сравнении. То есть итоговую доходность хорошо бы сопоставить еще с чем-то.

В качестве относительно универсального инструмента аналитическое агентство IRN.RU регулярно предлагает (предварительно его высчитав) так называемый индекс доходности жилья. Индекс учитывает доходы от аренды и удорожания жилья и показывает, во сколько раз все вместе превышает ставку по долгосрочным депозитам наиболее крупных и стабильных российских банков. Но и этот индекс не учитывает такие детали, как амортизация квартиры, налоги, простой жилья при смене нанимателя и так далее.

В то же время представления о сдаче в аренду лишь как о стрижке купонов слишком далеки от реальности. Точно так же, как и в любом другом бизнесе, тут приходится нести расходы. И немалые. К тому же, не все измеряется деньгами. Помимо прочего, сдача квартиры дело хлопотное, требующее затрат времени и нервов.

Включаем счетчик

С помощью специалистов мы попытались составить раскладку блюда под названием «Сдача жилья в аренду», представив его калькуляцию в виде таблицы. За основу была взята скромная однокомнатная квартира площадью 38 кв. метров в панельной девятиэтажке в спальном районе где-нибудь в Медведкове или Северном Тушине. В этом случае новое дело потребует минимальных затрат, ведь дешевая квартира находит клиента почти мгновенно. И еще тонкость: по словам опытных риэлторов, две однокомнатные квартиры сдавать выгоднее, чем более дорогую трехкомнатную расходы те же, арендная плата выше.

В нашем случае услуга риэлтора при покупке была включена в стоимость квартиры. Кроме того, мы считали, что хозяин обходится без эксклюзивного договора с риэлтором при сдаче своих квадратных метров и поэтому не несет соответствующих расходов (примерно 300 долларов в год). Чисто символическое страхование гражданской ответственности учтено в комиссионных риэлтору, которые оплачивает наниматель.

Ремонт, по мнению сведущих людей, должен быть аккуратным, создавая ощущение чистоты и новизны. Но в отдаленных районах нет смысла делать его очень дорогим, квартира тогда долго будет искать своего клиента. В результате объект выставляется за 1 000 долларов, уходит за 800, а в итоге (с учетом простоя) получатся те же 600 – 650.

Точно так же жилье не должно быть перегружено мебелью. Основное требование практичность и «железобетонная» прочность начинки квартиры. Регулярные отчисления на мебель и оборудование сделаны исходя из предположения об их полной амортизации за 10 лет.

Время простоя квартиры мы усреднили до двух недель в год. В случае с дешевым жильем оно необходимо лишь для выполнения формальностей и приведения квартиры в порядок при смене нанимателя, которая происходит раз – другой в год. Высокая миграция связана, прежде всего, с ростом цен. Хозяева пытаются их поднять, ссылаясь на общую тенденцию. Наниматели не верят, съезжают, ищут что подешевле.

После всех вычетов при ставке арендной платы 600 долларов чистая прибыль составила в нашем балансе 412 долларов в месяц или 5,7% годовых в валюте. Это при условии уплаты налогов. Если их минимизировать, зарегистрировавшись в качестве предпринимателя, можно поднять прибыль до 6,3%. Но занятие это крайне хлопотное. Если же налогов вообще не платить, как это делает большинство хозяев (и чего не рекомендуют делать риэлторы), то прибыль «подскочит» до 6,8%. То есть не столь значительно, как может показаться на первый взгляд.

Плохая мина при хорошей игре

Теперь об эффекте удорожания жилья. В последнее время темпы роста цен в расчете на год вплотную приблизились к 40%. В результате текущее значение индекса доходности перевалило за 5 единиц, о чем с едва сдерживаемой радостью сообщают продавцы. Но это, вне всякого сомнения, явление временное. Цены на недвижимость знали и периоды стагнации, и даже сильного падения. Здесь, как, может быть, нигде, полезно взглянуть на процесс с большого расстояния. В целом за последние 8 лет рост стоимости жилья в столице составил 214%. С учетом сложного процента это примерно 12% в год. Добавим к ним 6% доходов от аренды и получим 18%. По российским меркам, до смешного низкая цифра! Едва ли вытягивает на уровень реальной инфляции. Другое дело, что в арсенале рядового гражданина нет иного легального и столь же надежного способа сохранить свои накопления.

Смотри в корень, а не в крону!

Из приведенных расчетов ясно, почему у нас практически отсутствуют доходные дома они способны окупить себя не раньше, чем за 10 – 20 лет. Какой смысл инвестору заводить канитель, если на строительстве и продаже он через два года не только вернет вложенные средства, но и получит солидную прибыль. К тому же он работает в основном не на свои деньги, а на привлеченные. И если кредит трудно получить даже на полгода или год, то на 10 лет практически невозможно. А проценты по кредиту? В доходном доме нужно иметь обслуживающий персонал, содержать придомовую территорию, делать отчисления на капремонт и так далее. По сравнению с квартирой, доходность падает вдвое. Становится ниже, чем по банковским депозитам. Поэтому опасаться конкуренции с этой стороны пока не приходится.

Другое дело граждане. У граждан квартира для сдачи в аренду, как правило, уже есть. Продавать ее невыгодно, потому что, если бывшие хозяева положат вырученные деньги в банк, то получат еще меньший процент. Сюжет такой: коль скоро квартира уже есть, то нет смысла ее продавать, а если ее надо строить, да не одну, а целый дом, то интереснее получается продать.

Хоть это и не так выгодно, как может показаться, но люди жилье сдают. Делают это по разным причинам. Одним квартира досталась случайным образом, например, по наследству. Новые хозяева не доверяют банкам, не доверяют рублю и даже доллару, и находят квартиру наиболее надежным вложением в свое будущее. У некоторых состоятельных граждан пробуждается интерес к предпринимательству, который они удовлетворяют через сдачу жилья на уровне мелкого опта. Другие наоборот, не имея иных источников дохода, вынуждены сдавать собственную квартиру и снимать меньшую.

Но, наверное, больше всего людей привлекает стабильность. Институт сдачи жилья в аренду весьма консервативен. С начала приватизации внешние «возмущающие воздействия» на механизме аренды не сказывались практически никак. Экономические катаклизмы ее почти не затрагивали. И в обозримом будущем специалисты не видят оснований к изменению ситуации. Людей это устраивает.

Расчет эффективности вложений в доходную квартиру
Стоимость квартиры с учетом накладных расходов, $	80000
Стоимость ремонта, $	4000
Стоимость мебели, оборудования, бытовых приборов, $	3000
Итого единовременные затраты, $	87000
Ставка арендной платы, $ в месяц	600
Потери от простоя, $ в месяц	25
Коммунальные платежи, $ в месяц	30
Налоги, $ в месяц	78
Отчисления на ремонт квартиры, $ в месяц	30
Амортизация мебели и оборудования, $ в месяц	25
Чистая прибыль, $ в месяц	412
Норма прибыли, % в год	5.7

На основе усредненных экспертных оценок агентств недвижимости «АКРУС», «БЕСТ», «МИЭЛЬ».

Но деньги – вперед!

На рынке аренды сформировались негласные, но устойчивые правила расчетов нанимателей с хозяевами. Оплата производится вперед, обычно за месяц, но бывает и за больший срок.

Нормально, если заключая договор, владелец дополнительно требует страховую сумму или залог в размере месячной платы. Это гарантия, что по окончании отношений не останется неоплаченных телефонных счетов, испорченной мебели, и наниматель не съедет без предупреждения. Если все в порядке, деньги ему возвращают.

Фиксированные коммунальные платежи (вода, отопление, вывоз мусора) вносят хозяева из арендной платы. Регулируемые расходы (межгород, электричество) дополнительно оплачивает наниматель. Но и в этом случае владелец берет деньги и сам идет в Сбербанк. Во избежание неприятностей никаких книжек по уплате жильцам не передают.

Если наниматель просит о регистрации, это автоматически добавляет к цене 13% (плюс компенсацию потерь на коммунальных услугах). Но даже в этом случае хозяева редко дают согласие на такой вариант. Потому что следующему нанимателю регистрация может быть не нужна, но и милиция, и налоговая инспекция в курсе, что квартира сдается.

Когда платежи задерживаются, риэлторы советуют занимать по отношению к нанимателю жесткую позицию и безоговорочно его выселять. Если вовремя этого не сделать в надежде получить долг, то невольно попадаешь в зависимость от клиента: выгонишь уж точно потеряешь деньги. И чем дольше хозяин позволяет жить неплатежеспособному клиенту, тем сильнее затягивает на себе эту петлю.

В период повышения цен профессионалы не рекомендуют хозяевам торопиться со сменой нанимателя ради лишних 50 долларов. Особенно, если с ним сложились нормальные отношения. Надежность тоже стоит денег!

Когда есть два клиента – на 600 долларов и на 650, надо постараться понять, почему один из них согласен платить больше, чем квартира того стоит. Возможно, это человек, которому сложно снять квартиру. Если он обращается в несколько мест, и у него по какой-то причине ничего не получается, он начинает предлагать больше.

Устанавливая цену, хозяева обычно ориентируются на рекламу. Однако это цены предложения, но не реальных сделок. Риэлторы советуют не держаться верхней ценовой планки и скинуть хотя бы 50 долларов. Быстрее сдадите. И получите более приличного нанимателя.

Ноздря в ноздрю с прохвостом

Как любое предпринимательство, сдача жилья в аренду связана с рисками. И что характерно: чем дешевле квартира, тем больше этих самых рисков.

Ничего особо странного риэлторы в этом не находят. По их мнению, у обеспеченных людей выше культура потребления, меньше опасность того, что они начнут забивать гвозди в стены или мебель.

Из числа наиболее распространенных неприятностей специалисты называют воровство. Арендатор может вывезти всю мебель и исчезнуть. В подтверждение тезиса автор столкнулся в Интернете с такой «рекомендацией» нанимателям: «Сначала требуйте залог, а потом ключи отдавайте. А еще лучше берите из квартиры все ценное на сумму залога и бегите. Хозяину агентство все выплатит».

Далее в списке рисков идут несчастные случаи.

Арендатор может квартиру просто сжечь. Может залить семь нижних этажей и благополучно испариться. Причем, набедокурит ненамеренно, случайно, а потом, испугавшись ответственности, удерет. Поэтому риэлторы все настойчивее поднимают вопрос о страховании аренды.
Известны случаи мошенничества, когда лже-арендатор умудряется за короткий срок несколько раз пересдать квартиру, а в худшем случае даже продать ее. И не надо думать, будто страдает при этом только сторона покупателя или нанимателя. Открывается уголовное дело, на квартиру может быть наложен арест. Ею нельзя распоряжаться, в том числе сдавать в аренду. А дела, связанные с недвижимостью, сами понимаете, длятся годами…

Есть, разумеется, и такая проблема: человек вселился и не платит. На этот случай в порядке профилактики специалисты рекомендуют хозяину поставить три замка, с тем, чтобы у него было на один ключ больше. Если не удается найти клиента, который должен с ним расплатиться, владелец может на этот ключ закрыть дверь. Тогда уже клиент ищет хозяина.
А еще риэлторы настоятельно советуют заключать между хозяином и нанимателем договор и, соответственно, платить налоги. Если хозяева пытаются уклониться от налогов, то попадают в зависимость от арендатора. И наоборот, уплата позволяет избавиться от шантажа со стороны нанимателя, соседей или участкового милиционера. Да и размер налога пока вполне лоялен. Что же касается договора, то, подробно прописав свои отношения, люди уменьшают вероятность конфликта, а в случае, если он возникнет, получают инструмент для его разрешения. Слова к делу не приложишь. А с документом можно обратиться в суд.

Критерии отбора

Цена аренды, вообще говоря, не пропорциональна стоимости квартиры. Отдельным параметрам жилья покупатель и наниматель придают разное значение. С помощью консультантов из числа давно практикующих агентов мы попытались представить в виде таблицы, что важнее для первых, и что для вторых (отмечено «+»). При этом надо отметить, что предпочтения людей в значительной мере индивидуальны, мнения специалистов нередко расходятся, и таблицу не следует воспринимать как отражение твердо устоявшихся критериев выбора.

Параметр	Аренда	Продажа
Перспектива развития района	1	+
Близость к центру	=	=
Престижность района	1	+
Близость к метро	1	+
Небольшие размеры квартиры	+	1
Охраняемый периметр	+	1
Телефон, Интернет	+	1
Благоустройство территории	1	+
Состояние санузла	+	1
Этаж	1	+
Балкон, лоджия	1	+
Металлическая дверь	+	1
Лифт	=	=
Ремонт	+	1

Очная ставка с посредником

Само собой разумеется, риэлторы настойчиво рекомендуют не только нанимателям, но и хозяевам обращаться к их, риэлторов, помощи.

При этом различают три уровня оказания услуг. Высший (он же наименее распространенный) передача квартиры в управление. К нему прибегают в основном длительно отсутствующие хозяева. В этом случае фирма берет на себя все хлопоты, связанные со сдачей квартиры: подбирает клиентов, собирает платежи, следит за квартирой, оплачивает коммунальные расходы, отвечает перед соседями и даже занимается ремонтом. На долю хозяев остается только получать с фирмы деньги вне зависимости от того, занята квартира или нет. Эта услуга обходится от 25 до 40% стоимости всей аренды.
Вторая форма эксклюзивный договор. Если хозяевам недосуг заниматься своей квартирой, они подписывают соглашение с фирмой, отдают ключи, и риэлтор сам рекламирует квартиру, показывает ее, юридически оформляет отношения владельца с нанимателем. А в течение срока аренды, по крайней мере, морально поддерживает хозяев. Цена услуги колеблется от половины до целой месячной ставки аренды.

Третий случай самый распространенный. Это когда хозяин звонит во все агентства и предлагает сдайте. Он ничего за это не платит, но и риэлтор ему ничем не обязан.

На чьей стороне выступает риэлтор в отношениях между хозяином и нанимателем? Чаще всего – на своей собственной, стараясь придерживаться нейтралитета. Риэлтору не интересно завысить или занизить цену сдаваемой квартиры. Если завысит не сможет найти желающих. Если занизит, сработает в интересах арендатора, и через некоторое время произойдет конфликт. Хозяин поймет, что цена маленькая, начнет ее поднимать, выгонять арендатора. Арендатор обратится с претензией к риэлтору и потребует, чтобы ему бесплатно подобрали другой аналогичный вариант. Поэтому риэлторы любят повторять: «Нам не нужны неприятности, поскольку мы заинтересованы в росте вторичной клиентуры».

Оппоненты на это возражают: что бы ни говорил риэлтор о своей непредвзятости – плюньте и забудьте. На самом деле он защищает ту сторону, которая ему реально платит.

В любом случае риэлторы сходятся на том, что для хозяев лучше работать эксклюзивно. Заплатить небольшую сумму, чтобы агент фильтровал нанимателей, и работать с ним постоянно. Тогда вам обещают, что вы никогда не «наколитесь» на клиенте.

Капля в море

Сколько квартир сдается в Москве, точно не знает никто. Договоры аренды не подлежат регистрации, в налоговую владельцы квартир тоже не торопятся. Остается опираться на мнения экспертов.

Исходя из количества текущих предложений и частоты повторного появления объектов на рынке, специалисты оценивают число вовлеченных в этот бизнес квартир в пределах 60 – 150 тысяч. Для города, в котором более 3 млн. квартир, это мизерные цифры. Они сопоставимы с числом гостиничных мест и просто ничтожны в сравнении с миллионной массой легальных и нелегальных приезжих.
Риэлторы с сожалением констатируют полное отсутствие интереса федеральной власти к развитию арендного сектора. Городская администрация тоже не жалует его особым вниманием. Идея доходного дома в Москве пока не пошла дальше эксперимента с единственным зданием элитного класса. А коммерческий наем до сих пор ориентирован в основном на решение проблем очередников. Государство если и обозначает свое присутствие в этой сфере, то лишь в виде участкового милиционера или налогового инспектора.

Сетования риэлторов понятны: слабое распространение аренды сужает их рынок. В то же время за рубежом государство активно стимулирует сдачу жилья, предоставляет его хозяевам преференции по уплате налогов. Ведь аренда позволяет динамично «перераспределить» жилплощадь, решая в значительной мере проблему крыши над головой граждан. К тому же те, кто приезжает со стороны и занимает сдаваемые квартиры, потенциальные налогоплательщики. Они необходимы городу, его экономике.

При нынешнем положении вещей риэлторы в среднесрочной перспективе (как минимум еще 2 – 3 года) ожидают постепенного роста стоимости аренды. Ведь взрывного выброса на рынок одновременно большого количества квартир ждать неоткуда. Хотя бы потому, что доходность вложений относительно низка. И если бы не было Подмосковья, которое отчасти компенсирует нехватку арендуемого жилья, цены вообще взлетели бы до небес…

Сергей Домнин