Украина: политики воюют, а банки работают

Цифры, характеризующие украинскую ипотеку, впечатляют. Судя по ним, российская ипотека отстает от соседки. Действительно ли Украина так далеко продвинулась в области ипотечного кредитования? Своими наблюдениями делится вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Ирина Радченко:– Чтобы оценить масштаб того, что происходит сегодня на рынке ипотеки Украины, приведу данные, полученные на конференции по развитию ипотечного кредитования, которая прошла недавно в Киеве. К примеру, банк «Аваль» – один из лидеров на рынке ипотеки, выдал более 18 тысяч ипотечных кредитов. Эта цифра сопоставима с общим количеством выданных кредитов в Москве всеми банками, работающими в российской столице. 93,5% акций этого банка приобрела недавно Австрийская банковская группа Райффайзенбанк за 1,028 млрд. долларов США. Много ли есть в России банков, которые стоят миллиард долларов и способны заинтересовать западного инвестора?
Чуть меньше кредитов (15 тысяч) выдало отделение Укрсиббанка. Приватбанк планирует увеличить до конца этого года количество ипотечных центров с 60 до 80, а к концу 2006 года их общее количество составит около 150 – 160.
Как было отмечено на конференции, – киевские риэлторы работают в тесном контакте с банками и, по их оценкам, до 60% сделок совершается с помощью ипотечного кредита.
– Возникает законный вопрос: откуда же такие темпы развития ипотеки, если стоимость жилья в Киеве не намного дешевле московского, а доходы украинцев не выше доходов российских граждан?
– Ответ прост и очевиден – правительство Украины оказывает поддержку развитию ипотеки не на словах, а на деле. Там, где есть воля государства, там и ипотека движется нормальными темпами. Не только на Украине, в Прибалтике и Казахстане, но и во многих российских регионах. Например, темпы роста ипотеки в Уфе, Самаре и Кемерове намного выше московских.
– Но экономика в столице намного мощнее любой региональной…
– Что интересно, прямой зависимости ипотеки от экономики нет. Об этом рассказали специалисты АИЖК на конгрессе, который организовала Международная ассоциация жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ). Они проанализировали ситуацию и пришли к выводу, что очень многое зависит от воли руководителя. Если он хочет, чтобы ипотека развивалась, она и будет развиваться.
– А правда ли, что президент Казахстана Нурсултан Назарбаев волевым решением установил предельную стоимость квадратного метра – 350 долларов?
– Это так. Цифра эта взята не с потолка. Специалисты посчитали все затраты, а президент решил, что 20% прибыли строителям вполне достаточно, вот и установил предельную цену квадратного метра в 350 долларов. Если же кто-то будет держать цены выше, то этой организации просто больше не дадут площадок для строительства в столице Казахстана.
– Вернемся к Украине. Говорят, что основная масса украинских заемщиков – молодые семьи.
– Это сущая правда. Для них разрабатываются специальные программы, по которым практически все, кто моложе 35 лет, могут получить кредит со льготной ставкой. На сегодня порядка 20 тысяч молодых семей решили свои жилищные проблемы с помощью этих программ. У нас же в Москве пока только… 8. Вот вам и соотношение! А ведь у обеих стран наследие прошлого одно.
– И ставка для молодых заемщиков там льготная. Кстати, это должна быть обязательно семья?
– Совсем нет. На компенсацию процентной ставки по кредиту могут рассчитывать молодые семьи, в которых муж и жена в возрасте до 35 лет, неполная семья, в которой мать (отец) в возрасте до 35 лет имеют несовершеннолетних детей (ребенка) и одинокие молодые граждане в возрасте до 35 лет. Размер компенсации установлен на уровне учетной ставки Народного банка Украины (НБУ) вне зависимости от валюты займа. На сегодня учетная ставка НБУ составляет 9,5% годовых.
– Недавно слышал в одной передаче, что молодые семьи получают кредит чуть ли не под 3% годовых. Эта цифра откуда?
– Это только для тех, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий. Для них учетная ставка государством компенсируется. И ипотечный кредит обходится молодым людям на уровне 2,5 – 3%. Чего же не брать! Поэтому сейчас там настоящий бум ипотеки. Кроме того, государство так косвенно помогает и старшему поколению. От родителей уезжают молодые и сами устраивают свою судьбу. И тем, и другим хорошо!
– А существуют льготы при рождении детей?
– Льготные условия для семей с детьми, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и состоят на квартирном учете, следующие – при рождении первого ребенка проценты за пользование кредитом не начисляются, при рождении второго ребенка государство возместит 25% от общей суммы кредита, при рождении третьего возмещение составит 50% от суммы полученного кредита.
– Российские эксперты говорят о слабости украинской экономики…
– Давайте лучше посмотрим на цифры и сопоставим соотношение доллара к рублю. Наши страны одновременно отказались от нулей, но соотношение доллара к гривне сегодня составляет 1 : 5, а соотношение рубля 1 : 29. Думаю, что дальнейшие комментарии здесь излишни.
– И последний вопрос. Быть на Украине молодым хорошо. А сложно ли получить кредит тем, кому уже 40 и более лет?
– К сожалению, пока для остальных категорий заемщиков существуют такие же условия, как и в Москве.

Беседу вел Вениамин Вылегжанин

КОММЕНТАРИЙ «КР»

Нельзя не порадоваться успеху соседей – дело-то наше ипотечное общее. Однако прежде чем радостно перенимать опыт, зададим несколько вопросов.
Сколько в Москве молодых семей, улучшивших свои жилищные условия с помощью ипотеки? Все-таки не 8. С 2003 года, пока в Москве действует программа «Молодой семье – доступное жилье», новоселами стали около 9,5 тысячи молодых семей. Это ли не говорит о политической воле? В чистом виде эту программу ипотечной назвать нельзя, но элемент ипотеки в ней содержится.
Нужно ли, чтобы наши банки покупали иностранные финансисты? Президент России Владимир Путин всего лишь неделю назад сказал, что в России западных банков не будет. Ведь это, по сути, колонизация страны.
Почему в Москве ниже темпы роста выдачи ипотечных кредитов? Так и цены у нас не киевские и не самарские.
Уточним еще раз – есть у нас политическая воля? По крайней мере, заявлена. Она выразилась в рождении национального проекта «Доступное жилье», и недавно банкиры заявили президенту о своей готовности в нем участвовать. А вот выводы упомянутых специалистов о том, что между экономикой и ипотекой связи нет, нас удивляют. Связь очевидная: развитая экономика – рабочие места – зарплаты – обращение в банки за ипотечными кредитами. К тому же ставка по ипотечному кредиту не может быть ниже ставки рефинансирования + проценты на обслуживание долга. Если они ниже, тогда возникает резонный вопрос – откуда деньги, Зин? Не за счет ли российского газа льготируют ставки для молодых? И как будут выглядеть независимые от экономики ставки, когда газ пойдет по мировым ценам? Захотят ли западные банки выходить на украинский рынок?
Если взглянуть на таблицу, то видно, что ставки по ипотечному кредиту мало чем отличаются от московских. А инвестиционная привлекательность квартир в Москве значительно превышает привлекательность аналогичного жилья в городе Киеве. Соответственно, и цены выше. Напомним, что очень много квартир в Москве и приобретается ради вложения капитала – без всякого ипотечного кредита.
О чем говорит курс рубля и гривны к отношению к доллару? По сути, это величина относительная, и не показывает уровень развития экономики. Иногда для экономики полезно делать кровопускание – девальвировать местную валюту. Если бы отношение зарплаты и цен в местной валюте к доллару у нас было бы ниже, а развитие экономики хуже, то вряд ли бы наблюдался такой большой поток безработных с Украины в Россию, демпингующих на российском рынке труда.