Закон о ЖНК: одни затраты

Мнением о законе № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» делится Сергей Морозков, начальник отдела мониторинга рынка жилья Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.Сначала о плюсах
– Еще недавно самой популярной формой привлечения денежных средств людей, желающих купить или построить жилье, был жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Его деятельность – в отсутствие специального закона – регулировалась исключительно уставом и внутренними документами. Многие ЖСК создавались при риэлторских компаниях, и в регламентирующие документы часто закладывались, с одной стороны, заманчивые условия приобретения жилья, с другой – серьезные риски для членов ЖСК. Заманчивые обещания выглядели так: людям предлагали внести единовременно всего 30% от стоимости квартиры, а кооператив через 3 – 4 месяца обещал выделить недостающую сумму на покупку квартиры и предоставить рассрочку по ее оплате на 20 лет под 3% годовых.
Поэтому неоспоримое преимущество закона о жилищных накопительных кооперативах – он установил единые правила и требования к деятельности таких организаций.
Теперь жилищно-накопительные кооперативы (далее – кооперативы) без ведома общего собрания не вправе отчуждать, сдавать в наем или передавать в залог жилые помещения, находящиеся в собственности кооператива. Кооператив неправомочен выдавать займы, выступать поручителем за своих членов и уж тем более – дарить кому бы то ни было жилые помещения.
Другое преимущество закона – строгие требования к финансовой устойчивости и деятельности кооператива. За его деятельностью теперь будет следить Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР). Это тоже, несомненно, удача закона, но на этом его достоинства заканчиваются.
Минусов больше
Первое, что сразу бросается в глаза, – закон увеличивает затраты кооператива (а значит и его членов) на деятельность, не связанную напрямую с приобретением или строительством жилья.
Во-первых, кооператив обязан тратиться, внося сведения о каждом новом пайщике в единый государственный реестр юридических лиц. То же самое происходит, если человек перестает быть членом кооператива.
Во-вторых, каждый член кооператива обязан дополнительно вносить взносы в резервный фонд кооператива, чтобы обеспечить непредвиденные расходы и покрыть убытки кооператива. Размер резервного фонда определяется уставом кооператива, но не может быть менее 1,5% от размера паевого фонда кооператива. То есть при стоимости недорогой трехкомнатной квартиры в Москве в 100 тыс. долл. член кооператива должен зарезервировать либо единовременно, либо вносить периодические платежи (как будет определено уставом) не менее 1,5 тыс. долл. Правда, средства возвращаются, если человек покидает кооператив, либо засчитываются в счет его паевого взноса, когда он вносит последний паевой платеж. Но, как известно, деньги, лежащие пусть и на счете кооператива, со временем обесцениваются. Особенно если речь идет о ценах на столичное жилье.
В-третьих, ежегодно кооператив обязан проводить независимую рыночную оценку своего имущества, а члены кооператива – ее оплачивать. Независимая оценка московского жилья стоит 120–150 долл. за квартиру. Следовательно, за каждые 100 квартир, находящихся на балансе кооператива, ему придется платить 12–15 тыс. долл. ежегодно. Соответственно члену кооператива, которому предоставлено жилое помещение, находящееся в собственности кооператива, допустим, 5 лет, придется дополнительно заплатить еще 600 – 750 долл.
Требования к финансовой устойчивости кооператива мы отнесли к преимуществам. В то же время значения этих показателей (ст. 47 закона) вызывают большие вопросы.
Наибольшее возмущение представителей жилищного кооперативного движения вызывает ограничение прав на приобретение жилья на этапе строительства. В соответствии с законом кооператив вправе инвестировать в строительство жилых домов средства в объеме, не превышающем 20% стоимости своего имущества. Идея понятна: защититься от инвестиционных рисков. Но тогда возникает целый ряд вопросов. Первый – для чего принимался закон об участии в долевом строительстве? Разве не 214-й закон призван свести к минимуму возможные потери при инвестировании средств людей в строительство жилья? Если так, то получается абсурд. Либо авторы 215-го закона о жилищно-накопительных кооперативах не успели ознакомиться с содержанием проекта 214-го закона, либо ставили под сомнение способность 214-го закона обеспечить сохранность средств инвесторов. Раз так, то какова роль 214-ФЗ?
В итоге, закон выталкивает кооперативы на более дорогой вторичный рынок жилья. Далеко не все члены кооператива – состоятельные люди, а период погашения оставшейся части паевого взноса (после предоставления кооперативом квартиры) не может более чем в 1,5 раза превышать период внесения первой части паевого взноса. Это прямо отражается на размере ежемесячных паевых платежей.
На мой взгляд, ограничение на инвестирование кооперативных средств в новостройки следует полностью отменить. При этом можно законодательно установить обязанность кооператива страховать инвестиционно-строительные риски.
Не совсем корректно закон определяет минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после чего у него возникает право получить кооперативное жилье. Этот срок равняется двум годам, если кооператив существует более 1 года. Более точно этот срок рассчитывается по определенной формуле, из которой видно, что если член кооператива внес в кооператив сразу 50% стоимости жилья и готов оплатить оставшиеся 50% в течение двух лет, то минимальный срок членства в кооперативе, в течение которого его деньги «зарабатывают» требуемую рассрочку, составляет всего 1 год. По этой же формуле вычисляется и максимальный срок внесения членом кооператива оставшейся части паевого взноса после приобретения для него кооперативом жилья. Получается, срок внесения оставшейся части паевого взноса в 2 раза превышает период членства в кооперативе. Тогда как по закону это превышение составляет 1,5 раза. Кроме того, срок внесения оставшейся части паевого взноса может превышать срок, рассчитанный по формуле, в случае, если есть члены кооператива, досрочно выплатившие свой паевой взнос и «подарившие» таким образом дополнительный срок рассрочки другим членам кооператива. Такие «подарки» легко рассчитываются при использовании соответствующих программных продуктов в автоматическом режиме.
Интересно, что законом фактически запрещено приобретать жилье для граждан, являющихся членами кооператива менее 2 лет, даже если они до достижения положенного срока внесут 99,9% паевого взноса. Таким образом, установленные законом минимальный и максимальный сроки внесения части паевого взноса ставят жилищные накопительные кооперативы в заведомо проигрышную позицию по отношению к долгосрочному банковскому ипотечному жилищному кредитованию.
Любопытно, что обязанность по внесению оставшейся части паевого взноса возникает у члена кооператива не с момента приобретения для него кооперативом жилого помещения, а с момента возникновения у члена кооператива права на приобретение для него кооперативом квартиры (ч. 6 ст. 47). Иными словами, квартира члену кооператива еще не приобретена и не предоставлена, а обязанность по внесению паевого взноса в полном размере в жестко регламентированные сроки уже существует.
Следующий минус закона – ограничение срока возврата кооперативом заемных средств максимальным сроком выплаты паевого взноса в полном размере. Из закона следует, что если даже кооператив привлечет для приобретения жилья для своего члена заемные средства, последний обязан погасить заем паевыми платежами в срок, не превышающий более чем в 1,5 раза период членства в кооперативе.
С учетом высокой стоимости кредитных ресурсов этот способ привлечения дополнительных финансовых ресурсов в кооператив нежизнеспособен. Для члена кооператива будет в разы доступнее ипотечный кредит в банке на 10 – 30 лет по сравнению с кредитом того же банка по тем же ставкам, но выданном через кооператив со сроком погашения всего 3,5 – 5 лет. Взяв кредит в банке, он сможет сразу рассчитаться с кооперативом. К тому же, в первом случае квартира будет сразу оформлена в собственность члена кооператива-заемщика. Поэтому, если кооператив занимает деньги, срок и размеры паевых платежей в счет погашения членом кооператива этого займа должны определяться кредитным договором кооператива с кредитором, а не законом. Тем более что кредитная схема приобретения жилья не противоречит принципу обеспечения финансовой устойчивости кооператива.
Продолжение следует