Андрей Крутов: «Квартира через три месяца – чисто российское изобретение»
Сколько объясняли людям, что не надо покупаться на сладкие обещания. И все равно, идут туда, где им обещают чудо, – в кооператив, где сулят квартиру через несколько месяцев. К чему это может привести, рассказывает исполнительный директор Национальной саморегулируемой организации жилищных кооперативов и участников рынка жилищного кредитования Андрей Крутов.– Нередко человеку, который приходит в кооператив, говорят: если вы принесете нам 50% от стоимости квартиры, то через 3 – 5 месяцев ее получите. При этом срок выплат оставшихся 50% может составлять 10 лет. Понятно, что при пассивах в 3 месяца и активах в 10 лет не сможет устоять ни одна организация. Любой банк, который будет работать по такой схеме, станет пирамидой. И рано или поздно рухнет. Если быть объективным, то применение к кооперативу словосочетания «пирамида» не совсем верно. Здесь все зависит от честности и финансовой образованности руководства данного кооператива. Если оно не ворует, то это не пирамида, и ничего не рухнет. Максимум опасности – увеличатся сроки покупки квартиры.
– Скандал, который разгорелся недавно с одним из кооперативов в Питере как раз из той оперы?
– Да. Там же никто не сбежал, кооператив продолжает работать, но несбалансированная система не дала им возможности вовремя выполнить обязательства. Люди стали требовать немедленно обратно свои деньги, а всем и сразу вернуть нереально, вот и пошла волна.
– Что делать членам кооператива, которым не предоставляют квартиры и деньги не возвращают? В суд подать?
– Суд вряд ли поможет. Если только общее собрание решит, что председатель мошенник, он украл их деньги, тогда его можно судить. Но чаще всего бывает, что для нормального управления не хватило председателю образования. Здесь придется уже всем вместе искать выход из создавшегося положения.
– Наверное, для таких председателей и создали новый закон о жилищных накопительных кооперативах.
– Закон был создан, чтобы обезопасить человека от авантюр. Отныне за кооперативом (а не за председателем) будет наблюдать «государево око» в лице Федеральной службы по финансовым рынкам. Кстати, ФСФР давно и успешно регулирует других участников рынка.
– Если так хорош закон, то почему кооперативы не спешат преобразовываться в ЖНК?
– Некоторые руководители кооперативов нашли в законе ряд вещей, которые мешают, как они считают, развитию их бизнеса.
– Ваше личное мнение о законе?
– Не скажу, что он идеальный. Содержит ряд глупостей, как и любой закон, но принципиально работать все же не мешает. Многих смущает срок накопления – два года. И срок рассрочки не может превышать срок накопления в полтора раза. Нередко участники рынка говорят, что в нашей стране два года никто не будет ждать. Это неправда.
– Действительно, многие хотят получить квартиру побыстрее, да еще в собственность.
– Для таких людей существует банковская ипотека. Но основной же массе населения квартира нужна не так срочно, они могут несколько лет подождать. К примеру, в перспективе намереваются разъехаться с детьми. Именно для тех, кто готов подождать, и у кого нет большого первоначального взноса, и создаются кооперативы. В Европе они существуют столетия. А в Америке вообще мирно уживаются банковская ипотека, ссудно-сберегательные кассы и кооперативы.
– Своего мы по кооперативам ничего не изобретаем?
– Если не считать того, что через 3 месяца обещаем квартиру. Это чисто наше изобретение. Нигде такого нет, чтобы срок накопления составлял месяцы, а рассрочки по платежам – годы.
– Но набрать 50% сложно. Есть кооперативы, которые при 30% дают квартиру, а остальное закрывают с помощью банков. Нельзя это распространить на все ЖНК?
– Да, есть и такие схемы: 30, 30 и 40. Но банки не очень охотно идут на это. Дело в том, что потом спросить бывает не с кого. Собрание переизберет правление, и деньги банка могут пропасть.
– Здесь гарантом, наверное, может стать саморегулируемая организация, которая объединяет сегодня почти все жилищно-накопительные структуры? Она не для этого создана?
– Отчасти и для этого. Но основная задача другая. До сих пор кооперативы не были серьезно объединены, и к их мнению никто особо не прислушивался. Поэтому и вышел такой слабо работающий закон. Мы объединились, чтобы в масштабах всей России заниматься решением разного рода вопросов, в том числе и лоббированием (в хорошем смысле слова) интересов жилищных кооперативов на самом высоком уровне. К сожалению, в России по разным причинам пока нет массовой ипотеки, нет закона о стройсберкассах, который позволял бы использовать жилищные накопления граждан. Поэтому строительство жилья через систему жилищных кооперативов очень важно, и их необходимо поддерживать на государственном уровне.
Есть и другие причины для создания саморегулируемой организации. Общественность часто негативно воспринимает деятельность кооперативов, использующих накопительные схемы. В России до 100 тысяч семей воспользовались услугами разнообразных жилищных кооперативов, поэтому перечеркивать этот способ приобретения жилья нельзя. Это привело нас, членов экспертного совета и участников рынка, к мысли о необходимости создания организации, которая бы отстаивала интересы кооперативов и тех, кто применил на практике схему жилищных накоплений.
– Кто может стать членом организации?
– Любой участник рынка, работающий в сфере жилищных накоплений, независимо от того, как они в данный момент называются: ЖСК, ЖНК или потребительский кооператив.
В конечном итоге, членство в организации должно стать критерием и для регулирующих организаций, и для пайщиков. Если кооператив является членом организации, его деятельность соответствует законодательству, внутреннему регламенту организации, то мы можем поручиться за него и перед регулятором ее деятельности, и перед пайщиками.
– Будет ли составлен реестр кооперативов?
– До населения, до потенциальных участников жилищно-накопительных программ мы постараемся максимально донести информацию о том, что есть организация, которая контролирует деятельность кооперативов, и что участие в этой системе для них безопасно. Мы будем вести реестр так же, как и ФСФР, создавать сайт в Интернете. Со временем надо формировать единый резервный фонд для страхования вкладов пайщиков по аналогии с банками. Словом, у нас впереди большая работа.
– Помимо накопительных, немало на рынке и потребительских кооперативов. Как они будут уживаться с новым законом?
– Выход один – перерегистрироваться до апреля 2006 года. Кто этого не сделает, тот должен прекратить прием денег у населения на жилье. Потребительским кооперативам будет запрещено предоставлять кредиты на квартиры. На телевизор, холодильник и другие товары народного потребления – пожалуйста, а на квартиру – нет.
– На рынке появились ПИКи – потребительские ипотечные кооперативы. На основании какого закона они работают?
– По той же 116 статье Гражданского кодекса РФ. Юристы нашли лазейку в законе о ЖНК. Если квартира предоставляется в собственность сразу, то вроде это и не ЖНК, а например, потребительский ипотечный кооператив. Позиция спорная. Мы полагаем, что ключевым вопросом является все же не момент передачи квартиры в собственность, а факт привлечения денег населения. Если структура привлекает деньги для решения его жилищных проблем, то это, скорее всего, ЖНК, и должен работать по закону о ЖНК.
Но раз ПИКи на рынке есть и востребованы населением, то не исключено, что появятся поправки, уточняющие правовой статус данных организаций. Уже сейчас многие такие кооперативы готовы вступить в саморегулируемую организацию. Мы же не случайно не стали разделять жилищные кооперативы и других участников рынка жилищного кредитования, чтобы это была максимально представительная организация.
– Так как все же человеку не ошибиться в выборе кооператива? Если он состоит в саморегулируемой организации, то можно идти в него смело?
– Я бы так однозначно говорить не стал. Доверяй, но проверяй. Надежный кооператив должен отвечать ряду условий. Желательно, чтобы он все-таки работал по новому закону о ЖНК. Немаловажная составляющая – опыт работы на рынке. Лучше, если кооператив образован при крупной структуре. К сожалению, наша организация не может быть полным гарантом того, что у кооператива в процессе деятельности не появится проблем, но мы можем дать полную информацию о своих членах, а человек, уже ознакомившись с внутренними документами кооператива и внимательно их изучив, принимает решение самостоятельно. Все же это его выбор!
Крутов Андрей Дмитриевич. Образование: Институт финансового менеджмента Финансовой академии при правительстве РФ, аспирантура Финансовой академии. Работал помощником заместителя председателя Комитета Госдумы по собственности, помощником председателя Комиссии Госдумы по развитию ипотеки. Принимал участие в разработке ряда федеральных законов.
С 2004 года – ответственный секретарь Экспертного совета Комиссии Совета Федерации РФ по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья. Советник президента Международной академии ипотеки и недвижимости, советник председателя Национального совета по оценочной деятельности России.
В мае 2005 года был избран исполнительным директором Национальной саморегулируемой организации жилищных кооперативов и участников рынка жилищного кредитования.