Придется управлять домами
Кто в доме хозяин? Приходит время собственникам в жилых многоквартирных зданиях определиться с ответом на этот вопрос.
Примерно 25% квартир в столице принадлежит сегодня городу, но уже немало и таких домов, где городской собственности почти не осталось. И не за горами время, когда государство не будет иметь отношения к содержанию имущества в многоквартирном доме.Все связанные с этим проблемы по закону должны решать собственники: новый Жилищный кодекс РФ в корне меняет систему управления, содержания и эксплуатации жилых зданий. Предусматривается, в частности, переход к новым формам управления многоквартирным домом. Не для каждого Жилищный кодекс стал настольной книгой, не все представляют, какие перемены их ждут. Даже у тех, кто «что-то такое слышал», возникает немало вопросов. Попробуем ответить на часть из них.
Стоит прийти на собрание
ЖК кардинально меняет систему управления жилыми домами и ставит во главу угла, наделяя беспрецедентными правами, его величество собственника.
Кто такие собственники помещений в многоквартирном доме? Это владельцы квартир и нежилых помещений. Все владельцы должны собраться и сообща выбрать способ управления своим домом (это не только их право, но и обязанность). Решается этот важнейший вопрос на общем собрании. Причем, совмещение разных способов управления недопустимо: можно выбрать только один.
Собрание разрешается проводить и заочно – путем сбора подписей. Но для решения столь важного вопроса все же лучше присутствовать лично.
Жилищный кодекс предусматривает следующие способы управления многоквартирным домом:
а) управляющей организацией;
б) товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом;
в) непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме.
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников в доме, в том числе и тех, кто не участвовал в собрании или по каким-то причинам проголосовал против.
И еще. Способ управления выбирается не на «всю оставшуюся жизнь», он может быть изменен в любое время, если так решит общее собрание.
Есть такие полномочия!
Новый ЖК наделил общее собрание собственников правами органа управления: общее собрание правомочно решать любые вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, не спрашивая разрешения у власти. Из Жилищного кодекса следует, что решение общего собрания выше любых других решений. Разумеется, оно должно быть принято в рамках закона и за него должно проголосовать определенное число собственников. Общее собрание (ст. 44 ЖК РФ) правомочно принимать следующие решения:
1) о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества; такое решение принимается, если за него проголосовали собственники, имеющие более двух третей голосов;
2) о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе вводить ограничения пользования им (решение принимается также двумя третями голосов);
3) о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (решение принимается как и в предыдущих случаях);
4) о выборе способа управления многоквартирным домом (решение принимается большинством голосов собственников, принявших участие в собрании).
Список может быть расширен.
Лотерея здесь не подходит
Предположим, жители-собственники определились со способом управления многоквартирным домом – с помощью управляющей организации. Есть два варианта выбрать профессионального управляющего. Первый – провести общее собрание. Второй – дождаться, пока управляющего «назначит» управа района.
ЖК не ограничивает собственников в выборе управляющих фирм и компаний. Они могут быть любых организационно-правовых форм и различных форм собственности. К слову сказать, в качестве управляющей компании может выступать и ваш старый знакомый – ДЕЗ.
Опекать многоквартирный дом должна только одна управляющая организация. Поэтому основные критерии ее выбора – компетентность и надежность. Хорошо, если компания уже зарекомендовала себя в сфере жилищно-коммунального обслуживания с положительной стороны.
«Собственник получил беспрецедентное право по выбору управляющей компании, – подчеркивает руководитель Управления координации деятельности по управлению многоквартирными
домами и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Виталий Акимкин. – Он может на свое усмотрение выбрать любую фирму и утвердить это решение на общем собрании. Органы власти обязаны лишь оказать всяческое содействие в выполнении принятого решения, создавать для этого условия. Если жители затрудняются с выбором управляющей организации, они могут обратиться к исполнительной власти за помощью. И управа района или префектура округа посоветуют им те компании, которые уже неплохо зарекомендовали себя в деле. Либо по просьбе собственников дома проведут конкурс по выбору управляющей организации. И будут контролировать ее деятельность».
Забыть про ДЕЗ и выбрать фирму
Сейчас нашими домами управляют в основном Дирекции единого заказчика. Они и «заказывают музыку» – заключают договоры с разными организациями на работы по содержанию, ремонту дома, поставке коммунальных услуг, а мы, жильцы, за это платим. Платим и ничем остальным особо не интересуемся, поскольку ничего – по большому счету – проконтролировать и изменить не можем. Вот и выходит, что основная наша обязанность – платить при полном отсутствии права «порулить» и выяснить, в какую трубу утекают наши денежки.
Жилищный кодекс ломает подобную систему, выдвигая на первый фланг собственника. И дает ему право выбирать способ управления многоквартирным домом. Также собственникам предоставляется возможность выбирать управляющую компанию или фирму. Ведь именно собственники должны в полном объеме нести расходы по содержанию и ремонту дома. И никто больше, чем они, не заинтересован в том, чтобы дом содержался в полном порядке, а коммуникации работали исправно. Все правильно: кто платит, тот и заказывает музыку.
А что в договоре? Дадут от года до пяти
В любом случае, после выбора управляющей организации собственники помещений вступают с ней в гражданско-правовые отношения и обязаны заключить договор управления многоквартирным домом. Этот документ включает в себя права и обязанности сторон.
В нем, в соответствии со ст. 162 ЖК РФ, должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе по предотвращению и ликвидации аварий, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация (тепло, вода, газ и т. д.);
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы собственниками помещений;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления;
5) в том числе: использование денег жителей только на их дом, отчет перед жителями об использовании собранных денег, утверждение планов работ по дому на собрании жителей и начисление жителям платы за содержание и ремонт жилого помещения только в соответствии с принятым ими решением.
Договор управления заключается в простой письменной форме. Для признания такого документа заключенным необходимо, чтобы его подписали более половины собственников помещений в многоквартирном доме.
Условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений. Составляется один документ, который подписывается сторонами. В случае если собственники самостоятельно выбрали способ управления, то отдельный договор заключается с каждым собственником любого помещения в доме, все они становятся участниками договора. То есть, если 100 квартир, то и 100 участников договора. Если собственник город, то он в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда тоже подписывает с управляющей организацией договор управления.
Договор заключается на срок не менее года и не более чем на пять лет.
Никаких услуг в нагрузку
Договор должен четко определять, в отношении какого именно имущества осуществляется управление. Собственники помещений вправе определить любой перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. При этом управляющая организация должна отвечать за оказание всех коммунальных услуг, которые только возможно предоставить в конкретном многоквартирном доме, в том числе за холодную и горячую воду, тепло, электро- и газоснабжение.
Управляющая организация не вправе навязывать какие-либо работы и услуги. Последнее слово всегда остается за собственниками.
Отчет – каждый год
В договор обязательно нужно записать, кто будет осуществлять контроль за выполнением управляющей организацией своих функций. И еще одно новшество, предусмотренное в ЖК, – управляющая организация должна ежегодно предоставлять собственникам помещений отчет о проделанной работе, о своей финансовой деятельности – на что потрачены деньги, собранные с жителей. Это должно быть зафиксировано в договоре управления. Если организация не желает отчитываться, она может быть заменена.
Разбогатеть не пробовали?
Общее имущество дома – не только бремя, оно может приносить и коммерческую выгоду. Надо только научиться ее извлекать. Например, можно сдать стену дома под рекламу, разместив на ней рекламный щит, за что получать деньги. И эти деньги пойдут на дом, на его содержание, ремонт, освободив, таким образом, жителей от части платежей.
Можно переоборудовать часть подвала или холла под магазинчик. Частной управляющей компании это тоже выгодно, поскольку она имеет от этого свою долю прибыли.
Каким образом использовать общее имущество в коммерческих целях, решают участники общего собрания (имеющие более двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников помещений). А размер голоса пропорционален количеству квадратных метров площади помещения, находящегося у собственника.
Торг уместен и даже необходим
Не забудьте обратить внимание в договоре управления на пункт, который касается порядка определения цены самого договора. Поскольку договор является возмездным, то в нем обязательно должно быть обозначено, сколько он стоит. «Цена договора» определяется непосредственно жителями на общем собрании по предложениям управляющей организации.
А что делать, если общее собрание по утверждению цены не проведено? ЖК дает ответ и на этот вопрос. В случае, когда общее собрание не проведено, а значит, цена не установлена, управляющая организация должна работать по ценам, утвержденным правительством Москвы.
Разумеется, собственникам не все равно, за что и сколько они платят. Поэтому им дается право самим устанавливать размер платы за содержание и ремонт, а также порядок ее внесения. От количества денег, само собой разумеется, напрямую будет зависеть перечень и качество услуг. Можно сторговаться и за рубль, но тогда и получишь на рубль. Так что надо учиться решать, на чем стоит экономить, а на чем – нет.
А может, расторгнуть?
Может, и так. Во всяком случае, в договоре обязательно должны быть предусмотрены пункты о порядке его досрочного расторжения. Должна присутствовать формулировка, позволяющая расторгать все договоры по заявлению одного из уполномоченных общим собранием собственников. К заявлению должна прилагаться копия протокола с решением общего собрания о выборе иного способа управления или иной управляющей организации. Если не предусмотреть такой порядок, трудно будет расторгнуть договор с нерадивой фирмой.
На бумаге должна быть также зафиксирована обязанность управляющей организации в месячный срок передать всю имеющуюся документацию по дому (и, что очень важно, остаток денежных средств, включая средства на текущее обслуживание и капремонт) вновь избранной управляющей компании.