Герои недвижимого фронта
Они все там же, на своих крепких позициях, несгибаемые и непотопляемые риэлторы и девелоперы, ветераны недвижимости. Помнят ли они свои давние победы, когда, вооруженные лишь оптимизмом и обаянием кота Бегемота, заработали свою первую тысячу безусловных единиц?Антигерои
Операции с жильем производились всегда. В 60-е – 80-е годы ушедшего века действовала громоздкая, но достаточно эффективная система обмена жилья, кое-что от которой сохранилось до сих пор. И в то время наиболее эффективными считались различные обходные варианты, обусловленные вседовлеющим институтом прописки. Эти всевозможные махинации обеспечивал эффективно действовавший институт «черных маклеров».
Неудивительно, что в начале 90-х годов в числе первых риэлторов оказались как раз те из них, кто дальновидно сумел оценить открывшиеся безбрежные горизонты «белого» бизнеса. Становление рынка недвижимости, стремительный «выброс» на рынок товара, обусловленный бесплатной приватизацией жилья, происходили на фоне отстающего от темпов происходящих перемен сознания общества и несовершенства правовой базы. Это привело к двояким результатам.
Часть рынка недвижимости оказалась криминализованной. Сегодня многие суды завалены делами, связанными с аферами в сфере недвижимости. И нынче даже самый искушенный риэлтор не застрахован от сюрприза: настолько хитроумными бывают подчас сети профессиональных мошенников. Никакой надежной статистики по «квартирным делам» нет. Многие агентства настоятельно рекомендуют клиентам страхование сделок. Это один из путей профилактики, но не панацея от всех бед. Самое время агентствам объединить свои силы и крепко задуматься над решением проблемы.
Генералы квадратных метров
Рынок новостроек и связанные с ним, как сиамские близнецы, девелоперские агентства недвижимости сложились как реальный сегмент рынка жилья примерно в конце 1997 года. Случившийся вскоре кризис усилил внимание профессионалов недвижимости к новостройкам. Это – действительно товар рынка нового времени.
Девелоперские агентства недвижимости тоже принимают финансовое участие в инвестициях в строительство недвижимости, и не случайно: объемы продаж новостроек в Москве и ближайшем Подмосковье составляют более 40% общих объемов продаж недвижимости! Но на этот рынок в столице начинает влиять все более ощущающийся дефицит площадок под застройку. Еще год-два и свободных мест не останется, а будущим инвесторам придется взяться за более сложные и финансовоемкие проекты. А это связано с реконструкцией и сносом зданий, отселением жильцов, короче – хлопотно и дорого.
Как повлияет на цены растущая инвестиционная себестоимость строительства, можно только догадываться. Цены на новостройки и «вторичку» образуются по совершенно разным правилам. Тем не менее разница эта редко превышает 15% (в пользу новостроек). И все же приоритеты новостроек по сравнению с «вторичным» жильем на рынке недвижимости стремительно растут, а значит, растет и престиж девелоперских компаний.
Отряд не заметил потери бойца
Рынок сам формирует количество и структуру фирм-участников. А иногда и деформирует. С памятной осени 1998 года количество фирм на «недвижимом фронте» поредело. Одни ушли с рынка, в других произошли слияния, сокращения персонала. Многие руководители сегодня полны пессимизма – они считают, что в ближайшие годы на рынке риэлторских услуг останется в лучшем случае десяток – другой специализированных агентств, настолько сильны, по их мнению, центростремительные течения в риэлторском бизнесе. Но более дальновидные руководители усилили свое внимание к аналитической и прогнозной информации.
В условиях постоянного повышения планки требований к конкурентоспособности фирмы ведут себя по-разному. Одни агентства, такие, как «Гильдия», «Миэль», самоорганизуются на холдинговой основе. Их филиалы, работающие в разных районах города, можно рассматривать как автономные фирмы. Агентство, в котором работает 100 и более человек, по сегодняшним московским меркам – большая солидная фирма. В их арсенале и дальнобойные орудия дорогой глянцевой рекламы, и вездесущие расклейщики объявлений – ничего не упускается из внимания.
Другие агентства – крепкие середнячки. Коллективы таких фирм в 30–40 человек представляют сегодня самую многочисленную часть риэлторского сообщества. Их специалисты многими годами успешной работы снискали своим агентствам безупречную репутацию, доброе имя. Середнячки смотрят на своих больших солидных конкурентов уважительно и… скептически, наблюдая со своей колокольни в действиях больших фирм излишний формализм и заорганизованность, часто приводящую к кадровым миграциям. А из фирмы-середнячка, коллектив которой прошел за годы работы плечом к плечу огни и воды, редко кто имеет желание уйти в другую фирму или податься на «вольные хлеба».
Небольшие агентства – герои вчерашних дней. И держатся сейчас на недюжинном организаторском таланте своих руководителей. Но времена докризисного бума в прошлом, теперь такие фирмы и не ставят перед собой прежних макрозадач. Однако в активе этих фирм по-прежнему серьезный капитал – доверие прежних партнеров. Даже и без существенной рекламной деятельности работы здесь хватает – финансово успешные бизнес-предприятия приглашают известных им по прежним контактам риэлторов на роль «карманных» агентств. Эта ниша временная, и небольшие агентства переживающие сегодня не самые лучшие времена, похоже, обречены на вялотекущее существование, либо слияние с более крупными фирмами. Живут и здравствуют на рынке недвижимости и риэлторы-«индивидуалисты», своего рода виртуозы профессии.
Совершенно особые позиции на «недвижимом фронте» занимают агентства, работающие исключительно в секторе элитной недвижимости.
Такая пестрая картина иллюстрирует давно назревшую необходимость качественного структурирования участников рынка. Поможет такое исследование и самим агентствам, часто не имеющим ясного представления о том, что происходит у коллег-конкурентов.
Какие бы количественные потери не понесли ряды риэлторского сообщества, главной задачей остается сохранение и укрепление качественного потенциала. И вот почему.
Журавли в небесах
Позже или раньше российская недвижимость войдет в группу эффективно работающих мировых финансовых активов. Рынок недвижимости развитых стран давно расстался с региональной замкнутостью, став общемировым. Событие 2002 года на российском рынке недвижимости – регистрация Системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости Российской Федерации, разработанная Российской гильдией риэлторов. Но эта платная сертификация, по сути дублирующая членство в гильдии, пока не вызвала в риэлторском сообществе особого воодушевления. Кое-кто воспринял этот шаг как вынужденную меру, связанную с уже упоминавшейся отменой лицензирования риэлторской деятельности, по сути – ослабление позиций профессионалов недвижимости.
Более реалистично настроенные руководители риэлторских агентств, в частности, руководитель агентства недвижимости – Экпертно-коммерческой фирмы «Крымский вал» Дмитрий Менской, выражают иное мнение: «Дело не только в том, как в будущем будет организовываться риэлторская деятельность – на основе долгожданного закона или добровольной сертификации. Рынок объективно «созрел» для того, чтобы количество происходящих на нем процессов преобразовало его на качественно новом уровне».
Один из шагов на пути формирования цивилизованного рынка недвижимости – участие российских специалистов в Консорциуме по международным стандартам недвижимости. Консорциум занимается выработкой единых стандартов практики работы на мировом рынке недвижимости, образования и предоставления информации. В контексте этой работы находится и постоянно совершенствующийся национальный стандарт «Риэлторская деятельность. Услуги брокерские на рынке недвижимости», о котором так много говорилось на недавно прошедшем в Москве V Национальном конгрессе по недвижимости. Участие в этой работе может открыть для российского риэлторского сообщества новые перспективы. Много ли сегодня агентств, способных конкурентоспособно действовать на таком пока еще перспективном уровне? А пока это время не пришло, героям недвижимости приходится «держать фронт», сообразуясь с реалиями сегодняшних дней.