Как оформить права на земельные участки и дома
При оформлении прав на земельные участки существует три пути, по которым можно пойти: заняться самостоятельным оформлением, привлечь частного посредника и обратиться в агентство недвижимости. Каждый из этих путей имеет достоинства и недостатки.Сегодня правовая ситуация с оформлением земельных участков сложна и неоднозначна: часто случается, что оформить права на участок и строение, которыми человек пользуется много лет, невозможно (к сожалению, такие случаи – не редкость). По словам директора Центрального отделения загородной недвижимости агентства «Бекар» (Санкт-Петербург) Натальи ХМЕЛЬНИЦКОЙ, такие случаи составляют до 5% от общего объема заказов агентства на услуги по оформлению документов.
Дешево, но очень сердито
Плюс у самостоятельного оформления есть только один – это дешево. Сэкономить можно на оплате работы агента, причем, экономия составляет 100%. Однако тем, кто решил сэкономить на услугах специалистов, надо быть готовым к настоящим трудностям – минусов у этого способа гораздо больше.
Во-первых, при самостоятельном оформлении человек сталкивается с тем, что нигде не прописан механизм и порядок сбора необходимых документов. Для того, чтобы понять, куда идти и с чего следует начать, требуется немало времени.
Во-вторых, даже если становится известен порядок сбора документов, по незнанию люди получают некоторые бумаги по нескольку раз: у всех документов различные сроки действия, и пока получаешь один, другой становится недействительным. В результате срок оформления документов может занимать до двух лет! И это в том случае, если не возникает никаких проблем.
По словам Натальи Хмельницкой, действовать при сборе документов необходимо по четкому алгоритму, который нарабатывается только опытным путем. Набор документов, механизм и порядок их получения зависит от многих факторов. Важный момент – это категория земли: находится ли объект в садоводстве или на землях поселений.
Труднее всего работать с вновь образуемыми участками на землях поселений и неприватизированными садоводствами. Не менее важно состояние документов по земле и строению (могут быть разные сочетания: дом куплен, а земля нет; участок под индивидуальное жилищное строительство есть, а дом не сдан в эксплуатацию и не оформлен). Также получение документов зависит и от района.
Точную сумму, во сколько обойдется самостоятельное оформление, назвать сложно: по оценкам специалистов «Бекара», примерно 10 тыс. руб. стоит межевое дело с присвоением кадастрового номера, 3 тыс. руб. – технический паспорт строения, 6 тыс. руб. – сдача в эксплуатацию (для индивидуального жилищного строительства) и 1 тыс. руб. – регистрация права собственности на землю и строение. Помимо этих расходов, возможны различные мелкие траты, а также получение большого количества условно бесплатных справок и согласований. При этом дополнительные транспортные расходы могут добавить к этой сумме до 40% стоимости. Профессиональные риэлторы шутят, что к этому стоит еще добавлять расходы на еду, питье и лекарства.
С посредника разве спросишь?
Ради экономии средств или по знакомству некоторые люди при оформлении прибегают к услугам частных посредников. Ими могут стать как сотрудники государственных структур, так и черные маклеры. Достоинства этого метода достаточно условны. А вот риски в данном случае очень высокие.
Недостатки этого метода оформления документов, по мнению Натальи Хмельницкой, очевидны для профессионалов.
Во-первых, договоренность с частным лицом не дает гарантий, что к назначенному сроку клиент получит документы, на которые он рассчитывает (многие уже получили горький опыт такого рода).
Во-вторых, такие посредники берут деньги за оплату своих услуг вперед: в итоге у клиента отсутствует возможность контроля работ.
В-третьих, по мнению юристов, тот факт, что частному лицу приходится давать доверенность и подлинники документов, не исключает возможности мошенничества. И самое главное – «частник» не гарантирует не только получения пакета документов в срок, но и вообще выполнения обещанного объема работ. Риэлторам известны случаи, когда клиенты, вступая в отношения с посредниками (отдавая деньги и документы), по истечении условленного срока получали назад первоначальные документы с комментарием «все деньги потрачены на оформление, но ничего не получилось».
Стоимость услуг частных посредников варьируется и зависит только от аппетитов самого посредника. Самая низкая стоимость – от $300 (за минимальный объем работы), однако были случаи, когда посредники брали и по $1 500.
Дорого, зато надежно
Этот наиболее цивилизованный и безболезненный способ поможет сэкономить время и нервы (что подчас оценивается гораздо дороже любых денег). Плюс этого способа оформления – гарантия выполнения работ (по договору агентство несет за это ответственность).
Кроме того, в некоторых случаях собрать и оформить документы обычным путем оказывается невозможно. Агентство может предупредить об этом заранее и рекомендовать пути решения проблемы, в отличие от частных посредников, которые сначала берут плату за услуги, а уже потом сообщают, что оформление невозможно.
Очень важно, что окончательные расчеты с агентством клиент производит в момент получения документов, подтверждающих его права (согласно ныне действующему законодательству).
Агентства недвижимости, профессионально работающие на рынке
загородной недвижимости, могут предложить клиенту, которому необходима помощь в оформлении прав на земельный участок и строение, услуги целым пакетом или по отдельности. Сюда входит заключение договоров с геодезическими фирмами на изготовление межевого дела, заказ и согласование проекта границ участка, подача (и получение) документов в Кадастровую палату на присвоение кадастрового номера, заказ и получение выписки из кадастрового плана земельного участка, а также заказ и получение справок о нормативной оценке земли.
Кроме того, агентства занимаются подачей документов на государственную регистрацию права собственности на земельный участок
в Федеральную регистрационную службу и получением свидетельства на право собственности, подачей документов на изготовление технического паспорта строения, вызовом и организацией осмотра специалистом бюро технической инвентаризации строения.
Агентство может взять на себя такие обязательства, как получение готового техпаспорта, заказ и получение справки БТИ об оценочной стоимости строения, подготовку полного пакета документов для сдачи готового строения в эксплуатацию, подготовку текста договора на отчуждение объекта недвижимости, заверение его в нотариальной конторе и подачу его на госрегистрацию, а также получение зарегистрированного договора отчуждения. При необходимости агентство недвижимости осуществляет консультирование по вопросам подтверждения прав на объект недвижимости через суд.
Однако у оформления через агентства есть и один недостаток – за надежность и профессионализм клиент должен заплатить. Стоимость полного пакета (в зависимости от района) – от $1 500 до $2 000. Цена может быть меньше в зависимости от набора подготавливаемых документов (и соответственно, от объема предоставляемых услуг), но минимальная стоимость услуг – $800 (дешевле нерентабельно этим заниматься).
P. S.
Если до конца года Государственная Дума одобрит поправки, упрощающие порядок оформления земельных участков и дач (одобренные правительством РФ в конце августа), то уже с 1 января 2006 года будет действовать упрощенный порядок оформления земли и расположенных на ней строений. И тогда до 1 января 2007 года любой дачник сможет зарегистрировать в заявительном порядке самовольно возведенные на той или иной территории здания (исключая многоквартирные жилые дома). Для этого необходимо будет подать заявление в органы местной власти и предъявить документ, подтверждающий право на дом и/или участок.
Если границы земельного участка включают в себя территорию большую, чем это прописано в документах на землю, весь участок будет признан за заявителем (если соседи и местные власти не возражают). Однако если вы заняли землю самовольно (у вас нет на нее вообще никаких документов), тем более, если она находится на территории природоохранной зоны, получить права на нее будет гораздо сложнее.
По данным автора законопроекта – Минэкономразвития, – на сегодняшний день порядка 80% земельных участков находятся на «полулегальном» положении.