Полюбовно или через суд?
«Можно ли при разводе выселить из квартиры супруга, не входящего в число ее собственников?
Даниил Шерстеникин»– Речь идет о норме ст. 31 ЖК РФ. Но при ответе на данный вопрос необходимо четко понимать два момента:
1) По общему правилу, нормы нового Жилищного кодекса распространяются на правоотношения, возникшие после его вступления в силу, т. е. после 1 марта 2005 г. Это означает, что норма ст. 31 ЖК может быть применена в случае, когда семейные отношения прекратились (брак расторгнут) после указанной даты.
2) Необходимо знать, на каком основании квартира принадлежит супругу-собственнику. Так, если квартира была приобретена в собственность одним из супругов до вступления в брак или получена им в период брака по договору дарения или по праву наследования, то согласно ч. 4 ст. 31 ЖК в случае прекращения семейных отношений (в данном случае – расторжении брака) с собственником жилого помещения право пользования за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом семьи (в брачном договоре может быть предусмотрено право супруга продолжать пользоваться жилым помещением в течение определенного срока или без указания такового, например, до вступления в новый брак).
Если же квартира была получена в собственность одним из супругов на основании сделки приватизации, но при этом второй супруг на тот момент был зарегистрирован в квартире и по каким-то причинам не вошел в число участников договора передачи (например, ввиду добровольного отказа от приватизации или вследствие реализации права на приватизацию жилья по другому адресу), то на этот случай ЖК предусмотрел исключение из общего правила – на указанную категорию граждан норма ст. 31 ЖК РФ не распространяется, т. е. они не утрачивают право на жилую площадь даже в случае прекращения семейных отношений с собственником квартиры.
Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника не позволяет ему обеспечить себя иным жильем, право пользования может быть сохранено за таким бывшим членом семьи на определенный срок на основании решения суда. Если в дальнейшем собственник квартиры производит ее отчуждение (продажу, дарение и т. п.), то право пользования бывшего члена семьи прекращается одновременно с прекращением права собственности собственника на данное жилое помещение (ч. 5 ст. 31 ЖК).
Аналогичная норма предусмотрена ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ в отношении актуальных (а не бывших) членов семьи собственника жилого помещения. С переходом права собственности на жилое помещение к другому лицу у членов семьи прежнего собственника прекращается право пользования жилым помещением.
Покупатель не связан обязательствами
«Сособственники квартиры заключили между собой соглашение об определении порядка пользования жилым помещением, т. е. закрепили за каждым собственником определенные комнаты. Переходит ли установленное соглашением право пользования комнатой к новому собственнику при продаже доли в праве собственности на квартиру?
Лариса Горшонкова».
– Гражданский кодекс РФ (ст. 247) устанавливает, что владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерно его доле.
В силу п. 3 ст. 308 ГК обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Следовательно, покупатель доли не связан обязанностями, которые приняли на себя первоначальные собственники.
При этом условия ранее заключенного соглашения не являются обязательными ни для нового собственника, который вправе одобрить сложившийся порядок пользования квартирой или оспорить его, если он ущемляет его права, ни для других участников общей долевой собственности, которые должны достичь на этот счет самостоятельного соглашения.
В то же время факт перехода к новому собственнику доли в праве собственности на квартиру не является основанием для произвольного изменения порядка пользования жилым помещением. Вопрос должен решаться в соответствии с законом: по соглашению всех участников долевой собственности о порядке пользования квартирой либо при недостижении согласия – в судебном порядке.
Суд, разрешая требование об определении порядка пользования, учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, а также нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
Если городу нужна земля
«Что понимается под выкупной ценой жилого помещения, принадлежащего лицу по праву собственности, при изъятии земельного участка под жилым домом для государственных или муниципальных нужд?
Галим Гафаров»
– С принятием нового ЖК изменился порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, что является особенно актуальным в связи с проводимыми правительством Москвы работами по расширению проезжих частей, строительству новых трасс и дорожных развязок.
Жилое помещение может быть изъято у собственника только путем его выкупа. При этом орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, обязан письменно уведомить собственника о данном решении не менее чем за 1 год до изъятия земельного участка. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются письменным соглашением с собственником жилого помещения.
При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения в собственность, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК).
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое с зачетом его стоимости в выкупную цену.
В случае несогласия собственника с решением об изъятии жилого помещения или с установленной выкупной ценой вопрос разрешается в судебном порядке.