Надеемся только на себя
Наше товарищество молодое – ему недавно исполнился год. Даже квартиры в доме еще не все заселены – примерно две трети. Тем не менее управленческий костяк сформировался, накоплен достаточный опыт самостоятельного ведения хозяйства, проанализированы все его плюсы и минусы.Деньги любят счет
Учредила нас ОАО Корпорация «Жилищная инициатива». Было ли сопротивление среди жильцов? Как ни удивительно, практически никакого. Так уж получилось, что проживающие в доме люди в основном молодые, активные, думающие. Изучали устав ТСЖ. И все отдавали себе отчет в том, что необходимы новые решения для управления жилищным фондом, и если хотят жить в доме долго и комфортно, то надеяться должны исключительно на себя. На первых порах важна, конечно, помощь специалистов. При существующем городском финансировании, сложившейся практике обслуживания городские организации нам не подмога. Важно и то, что в доме нет муниципальных площадей, все квартиры оформлены в собственность, а это значит, что состав жильцов (если говорить о материальном достатке) более-менее однороден, требования людей к качеству и набору услуг во многом схожи, и это тоже объединяет их.
Главная задача – экономное, рациональное ведение хозяйства. При первом обращении в Дирекцию единого заказчика нам определили ставку: 10 руб. с одного квадратного метра. Это вдвое больше, чем в муниципальных домах. Благо бы, и уровень обслуживания был вдвое выше. Нет, никаких особых привилегий мы не имели, а объяснение ставки простое: раз вы все собственники – то и платите больше. Тогда и отказались от договора с ДЕЗом. Перешли на самообслуживание. Понимали, что управленческие расходы при этом могут быть выше: ДЕЗ обслуживает несколько десятков домов, мы – один. Но в чем наш козырь? В экономии затрат: мы сами утверждаем бюджет расходов, у нас каждая копейка на виду.
Энергоресурсы, тепло и вода – это, по сути, самая большая часть расходов жильцов. Справедливо ли с нас берут деньги? Оказалось – нет. Платим больше, чем надо. И все потому, что уровень оплаты ставят в зависимость от площади и числа проживающих в квартире. Но прямой связи между тем и другим нет. И тогда мы решили рассчитываться по приборам потребления тепла и воды, установленным на доме. Оказалось, что фактические затраты энергии у нас на треть меньше! По факту и начали платить. Экономия на энергозатратах, собственно, и являлась основным источником резерва бюджета товарищества, в том числе покрывающего расходы на управленческие нужды.
Следующий шаг – индивидуальное сбережение ресурсов. Установленные по проекту приборы в каждой квартире (пока они не задействованы) скоро позволят производить учет и оплату за реально потребленную воду каждой семьей. В общем рассчитываем, что и здесь будет для многих выгода. Ведь сегодня за услуги улучшенного качества жильцы платят немногим более 8 руб.
Когда говорят о сохранности дома и участии в этом деле жильцов, имеют в виду, понятно, общее имущество: холлы, лестничные клетки, лифты и т. д. В самом деле, никого не надо учить, как заботиться о собственной квартире. Проблема в том, чтобы люди почаще думали о том, что за ее стенами. Так, как в товариществе! Здесь знают, что за любую поломку надо платить из своего кармана. И это меняет сознание людей. Вот лифты. В доме 18 этажей. Если встанет хоть один из них (в каждом подъезде их два) – беда. А вероятность этого, особенно на первых порах заселения, слишком велика. Взяли в оба подъезда дежурных, определили главную их обязанность: следить за лифтами. И если теперь лифты не перегружаются и реже простаивают, если в них всегда чисто, этим мы обязаны дежурным. Кстати, для уборки кабины приобрели пылесос. Не удовлетворившись обычным объемом услуг основной подрядной организации – Мослифта, мы еще ежемесячно заказываем профилактические работы по уходу за подъемными механизмами.
Кто управляет домом
Фигура забытая, несправедливо осмеянная в фельетонах и кинофильмах, но совершенно необходимая – управдом, комендант дома. Должность совершенно исчезла. А ведь она очень нужна, не случайно, например, в Германии «мастерхауз» – один из самых уважаемых специалистов. Вот и мы нашли работника, который когда-то трудился в Дирекции единого заказчика, хорошо знает домовое хозяйство, ему полностью и доверили ежедневные заботы.
Ответственность за состояние инженерных систем нашего строения взяла на себя Корпорация «Жилищная инициатива», где есть подготовленные инженерные кадры, и сделала это лишь потому, что заинтересована в организации самоуправления, создании товариществ в построенных ею домах. Непосредственно же обслуживают дом работники, с которыми мы заключили трудовые договоры – электрик и сантехник, которые при случае могут заменить друг друга. Когда их подбирали, обращали внимание на территориальный фактор: чтобы жили рядом с нашим домом. Это выгодно, понятно, не только им, но и жильцам: возникнет потребность, вызовут даже в неурочное время.
Дежурные по подъезду, о которых уже шла речь, сами предложили расширить круг своих обязанностей – за пределами смены. Теперь они следят за чистотой придомовой территории, убирают, т.е. по сути, служат еще и дворниками. Кроме того, они осуществляют надежную и постоянную связь между жильцами и обслуживающим персоналом. Случись что в квартире, жильцы не разыскивают мастера, они просто оставляют заявку дежурному по подъезду, а тот уж передаст всю необходимую информацию. Журнал заявок и обращений жильцов у него всегда под рукой. Наконец, дежурный освободил людей от докучной заботы по добыванию различных справок. Попросит его об этом жилец, и к его приходу с работы все будет сделано.
У дома свои секреты
Итак, дом практически полностью находится на самообслуживании. Он независим от муниципальных организаций, идет ли речь о его управлении, оперативном обслуживании, бухгалтерском учете, контроле за платами жильцов. Что касается последнего, то у него есть свой бухгалтер, который осуществляет и функции по расчету с жильцами. В его обязанности также входит и расчет адресных субсидий гражданам, которые имеют на них право. Специально замечу, что все льготы для социально незащищенных категорий граждан, которые определены городским законодательством, действительны и для нас, товарищества. Мы ни в чем не ущемляем людей.
В этом году принято решение о создании в городе единых информационно-расчетных центров по оплате жилищных услуг. Дело нужное, но, по мнению многих моих коллег, для муниципальных домов. Ведь у собственников отличная система расчетов и с подрядчиками, и с коммунальными организациями. Все определяют договорные отношения. Наконец, у ТСЖ своя, непохожая на муниципальную, специфика работы.
И еще один нюанс, который следует учитывать в наше неспокойное время, – люди просто не хотят, чтобы кто-то знал, что они зарегистрированы именно по данному адресу. Мы и дежурным своим наказываем: «Вы не должны говорить, кто живет в подъезде. От этого во многом зависит покой людей. Адрес семьи – это в конце концов ее личное дело. И разглашению он не подлежит». Не нарушат ли расчетные центры эту «тайну»?
Тем не менее я бы не отвергала полностью для домов ТСЖ расчетные центры. Необходимы они для связи дома с Центром городских субсидий – для того, чтобы помощь льготникам и малоимущим приходила вовремя и в полном объеме. Здесь их никто не заменит. Кроме того, они нужны для контроля средств, которые город выделяет на свои социальные программы, и в которых, естественно, участвуют все жители Москвы. Что же касается взаиморасчетов с гражданами, то в тех домах, где создано самоуправление, надо оставить их самим домам. Если уж самостоятельность, то во всем!