Собственник жилья: многое дано, многое и спросится

Примерно 70% столичной жилплощади принадлежит собственникам квартир, находится в частном жилищном фонде. Можно сказать, что класс собственников создан. Осталось научиться пользоваться, содержать то, что принадлежит тебе, не особо рассчитывая, что государство придет и починит крышу дома твоего. Пока что это – проблема, которую осознает далеко не каждый владелец жилья.Хотя новый Жилищный кодекс вроде бы расставил точки над «i», четко разъяснив, кто в доме хозяин. Рассмотрим подробнее, что может и что должен делать владелец не только своей квартиры, но и общего имущества в многоквартирном доме.
Охраняется законом
Статья 35 Конституции РФ гласит:
1. Право частной собственности охраняется законом.
2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
4. Право наследования гарантируется.
Один из видов частной собственности – собственность на жилое помещение.
Право на собственность
Право собственности на жилое помещение может возникать по-разному: в результате приватизации, в порядке наследования или дарения, по договорам купли-продажи, мены и др. Право собственности бессрочно.
Хочу – продам, хочу – заложу
Собственнику жилых помещений в новом Жилищном кодексе посвящена отдельная глава, чего не было в прежнем ЖК. По сравнению с нанимателем собственник имеет гораздо больше прав. Например, он вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению – может продать его, подарить, заложить. Он может безвозмездно предоставить свое жилье во временное пользование другим людям. Вправе использовать его для поправки своего материального положения, сдавая в наем за определенную плату. А юридическому лицу – по договору аренды или на другом законном основании. Главное, чтобы собственник чтил Налоговый кодекс, и с доходов, получаемых от сдачи жилого помещения в наем или в аренду, платил налоги.
Хозяин – не барин
Большие права на собственность – еще не повод жить по принципу, что хочу, то и ворочу. У собственника есть прямая обязанность поддерживать жилые помещения в порядке, соблюдать правила пользования ими. Он несет ответственность за нарушение этих правил. Так, порча жилых помещений и домов, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда (ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ).
Между прочим, Московская городская Дума приняла в первом чтении поправки в закон об административной ответственности за нарушение нормативов по эксплуатации жилищного фонда. Депутаты предложили повысить штрафы для физических лиц до 25 МРОТ.
Кроме того, бесхозяйственное обращение с жильем, систематическое нарушение прав и интересов соседей, использование жилого помещения не по назначению может повлечь и принудительное его отчуждение. Права по контролю за содержанием жилых помещений предоставлены государственным органам исполнительной власти и органам местного самоуправления. При выявлении нарушений эти органы вправе предупредить собственника и дать ему срок, например, для ремонта жилого помещения. А если и предупреждение не возымело действия, орган местного самоуправления вправе обратиться с иском в суд о признании нарушителя утратившим право собственности на жилое помещение. Суд может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ч. 2 ст. 293 ГК РФ).
Если же бесхозяйственное содержание жилья причиняет вред соседям, иным третьим лицам, собственник несет перед ними гражданско-правовую ответственность за причиненный им вред.
Те же правила распространяются и на собственников – злостных коммунальных неплательщиков. На квартиру накладывается арест, суд принимает решение ее продать, и из вырученных денег высчитывается все, что собственник задолжал, а на остальную сумму он может приобрести себе другое жилье. Поменьше.
Бремя содержания
По жилищному закону основная обязанность владельца жилплощади состоит в том, что именно на него возлагается бремя содержания принадлежащего ему помещения. А также общего имущества собственников в многоквартирном доме. Все собственники жилых помещений должны нести расходы по содержанию и ремонту не только принадлежащей им квартиры, но и своей доли в общедомовом имуществе на праве общей долевой собственности.
Собственник вправе возложить бремя по содержанию жилого помещения на лиц, которым он передает его во временное владение или пользование. И закрепить распределение обязанностей в договоре найма или аренды жилья. Но и в тех случаях, когда, в соответствии с договором обязанности по содержанию жилого помещения возложены на нанимателя (арендатора), собственник ответственен за состояние жилого помещения, и именно ему могут быть предъявлены санкции за его несохранность или бесхозяйственное отношение.
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник.
Малоимущий? Докажи
Не слишком радужную для нас перспективу с уплатой налогов на имущество несколько сглаживает тот факт, что кодекс предусмотрел выделение субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг для нанимателей и собственников с невысокими доходами. В результате расходы на содержание квартиры не должны превышать установленную законом долю от суммарных доходов семьи. Кодекс предусматривает, что это будут целевые адресные субсидии, выделяемые конкретному гражданину через ЕИРЦ в безналичной форме.
Но чтобы получить право на субсидии, придется сначала доказать, что вы – малоимущий.
Главное – не шуметь
Собственник, как и наниматель, обязан использовать жилое помещение по назначению, то есть в квартире можно только проживать. Нельзя из нее устраивать какую-нибудь лесопилку или размещать свечной заводик. Правда, в новом ЖК расширены пределы использования жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, «если это не нарушает права и законные интересы граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ст. 17 ЖК РФ). К примеру, не выходя из дома можно оказывать адвокатские, репетиторские и психологические услуги, заниматься программированием, бухгалтерским учетом и аудитом, созданием научных, литературных и изобразительных трудов и произведений и иной интеллектуальной деятельностью. Главное – не шуметь, не нарушать покой соседей.
Кстати о налогах
Помимо коммунальных платежей собственник обязан платить налог на имущество. Напомним, что наниматель, в отличие от собственника, такой налог не платит. Пока это небольшие деньги. Потому что берутся с инвентаризационной стоимости квартиры. Предположим, семья живет в типовой двухкомнатной квартире. Ее БТИ оценивает приблизительно в 250 тысяч рублей. Ставка налога сегодня равна 0,1%, стало быть, сам налог на «нашу» квартиру составит 250 рублей. Но федеральный законодатель предлагает увеличить и саму ставку налога, и рассчитывать его не с условной инвентаризационной стоимости, а с рыночной цены. Тогда за типовую «двушку» придется выкладывать уже 30 тысяч рублей в год. Пока законодатели не договорились между собой, закон не принят. Но, по словам заместителя руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Ольги Долгушиной, напрашивается ассоциация с отложенным штрафом в спорте: свисток еще не прозвучал, а рука судьи уже предупреждающе вскинута вверх.
Цитата
«Ответственность собственника за содержание жилья возрастает до такой степени, что может заставить многих пересмотреть свое отношение к праву собственности», – считает заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Ольга Долгушина.
Если у вас нету дома
Жилищным кодексом (ст. 31) предусмотрено правило, которое направлено на защиту прав бывших членов семьи. Право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, может быть сохранено, если:
у бывшего члена семьи нет другого жилья,
а также его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением.
При этом суд вправе обязать собственника обеспечить жильем бывшего супруга и других членов его семьи (по их требованию), перед которыми у него есть алиментные обязательства.
По истечении определенного судом срока (он может быть любой – месяц, пять, десять лет…) право пользования жилым помещением прекращается.
Не может собственник выставить за дверь своей квартиры и тех членов семьи, в том числе и бывших, которые в свое время имели право на приватизацию, но по каким-то причинам не воспользовались им. Опять же при условии, если иное не было установлено законом или договором. Эта норма содержится в законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ст. 19).
Вкладывайте!
Есть еще один вариант для бывшего супруга не лишиться жилплощади, предусмотренный Семейным кодексом РФ. Согласно ст. 37, можно потребовать в суде признания ее совместной собственностью. Для этого необходимо доказать, что в период брака за счет общего имущества обоих супругов или личного имущества каждого из них либо труда супруга, не являющегося собственником, были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость жилого помещения (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. п.).
Члены семьи
31 статья ЖК РФ посвящена взаимоотношениям собственника с проживающими вместе с ним родственниками.
К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему помещении: его супруг, а также дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены им в качестве таковых. ЖК вводит общее правило, согласно которому все они пользуются помещением наравне с собственником, то есть обладают такими же правами и полномочиями. Исключения из этого правила могут быть предусмотрены только соглашением между собственником и членами его семьи. Например, брачным договором. Собственник помещения не вправе в одностороннем порядке, без согласия живущих с ним родственников ограничить их право пользования квартирой. При этом дееспособные члены семьи несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. В том числе, долговую. Например, кредитор вправе требовать выплаты долга как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности.
«Бывшим» не позавидуешь
Жилищный кодекс ввел новые правила, регулирующие права собственника и членов его семьи. Они изменились кардинально. Раньше, до принятия нового Жилищного кодекса, если человек вселен и зарегистрирован в квартире как член семьи, он обладал неограниченным правом пользования жилым помещением. И такие же права имел, когда становился бывшим членом семьи, то есть выселить его было нельзя. При продаже или дарении квартиры родственники были вправе продолжать в ней жить, несмотря на то, что собственником жилья стал другой человек. Продать квартиру можно было только в «нагрузку» вместе с ними. И, как правило, такие квартиры никто не покупал. С 1 марта этого года, когда был введен в действие новый ЖК, собственник получил право выселять нежелательных «квартирантов» из принадлежащего ему помещения.
Новый ЖК значительно облегчил собственнику задачу избавления от бывших членов семьи в случае развода. В ч. 4 ст. 31 сказано: если собственника и члена семьи перестали связывать семейные отношения, то право пользования жилым помещением за «бывшими» не сохраняется. То есть извольте освободить помещение. Исключение из этого правила возможно, если иное не установлено соглашением. Брачным договором, к примеру, в котором оговорен порядок раздела имущества как в период брака, так и после его расторжения. Наличие такого соглашения позволит в суде отстоять свои права. Так что есть повод супругам подумать, не заключить ли им брачный договор, чтобы не оказаться на улице в случае развода.

КСТАТИ

• Выселить «бывших» можно и до истечении срока за «плохое поведение». То есть, если они используют жилье не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или придают помещению «не товарный» вид, разрушают его.
• Прецедент «отъема» приватизированной квартиры недавно был создан в Биробиджане. Решение принял городской суд, рассмотревший иск прокурора города в интересах муниципалитета. В течение нескольких лет соседи жаловались на неприятный запах, исходивший из оспариваемого жилища. Как показала проверка, в квартире отсутствует… санузел, царит запущение. Хозяева игнорировали предупреждения и замечания жилищно-коммунальных служб. Отказались принимать меры по наведению санитарного порядка.

ВОПРОС – ОТВЕТ

На вопросы отвечает руководитель юридической службы ЗАО «Корпорация ИНКОМ-Недвижимость» Светлана Краснова.
«Родители дарят мне квартиру. Я замужем, но если разведусь, не будет ли муж претендовать при разделе имущества на часть этой квартиры?
Лилия С.»
– По закону имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является его собственностью (ст. 36 Семейного кодекса РФ). Кроме того, по новому Жилищному кодексу в случае развода бывший муж не будет иметь права на проживание в квартире. Если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
«Каков порядок продажи части коммунальной квартиры, в которой все комнаты приватизированы?
Владимир Кузьмич».
– В соответствии с ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ при продаже комнаты в квартире коммунального заселения остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации. Ст. 250 ГК РФ устанавливает, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.
Продавец комнаты обязан в письменной форме известить собственников других комнат в коммунальной квартире о намерении продать свою комнату третьему лицу с указанием ее стоимости и других существенных условий предстоящей сделки. Если лица, имеющие преимущественное право покупки комнаты, откажутся от ее приобретения (отказ оформляется в письменной форме, подлинность подписи соседей должна быть нотариально засвидетельствована) или не приобретут ее в течение месяца, собственник комнаты вправе продать ее любому покупателю.