Продажа жилья из-под залога
В случае если заемщик понимает, что не хочет или не может больше платить по кредиту и желает продать заложенную квартиру, он, прежде всего, должен получить на это разрешение банка и оговорить условия сделки, на которые пойдет банк для продажи заложенного имущества.
Как правило, банки не возражают против добровольной продажи заложенной квартиры, естественно, при условии погашения кредита. Когда же банк не соглашается на вышеописанные условия, продавец заложенной квартиры ищет покупателя, который готов будет погасить кредит.
В любом случае, самостоятельно, без участия банка этого сделать вы не можете, т. к. хотя и являетесь собственником квартиры, но в Мосрегистрации на данный объект наложено обременение в виде залога.
Потому первым делом необходимо обратиться в банк-кредитор с заявлением о намерении продать квартиру. Банк рассмотрит заявление и, скорее всего, учитывая обстоятельства, примет положительное решение на совершение данной сделки, но только при условии погашения задолженности. Далее самостоятельно или при помощи риэлтора вы собираете справки для совершения сделки с объектом недвижимости и даете рекламу на продажу заложенной квартиры. После того, как нашелся покупатель, условия сделки оговариваются с банком и покупателем квартиры. В данном случае в банке могут предложить различные варианты осуществления сделки «купли-продажи квартиры с одновременным снятием залога». В любом случае, следующему покупателю квартира перейдет совершенно необремененной, т. е. без залога. При этом варианты совершения такой сделки следующие:
1. В момент сделки (продажи заложенной квартиры) деньги покупателя раскладываются в 2 ячейки. По итогу регистрации деньги из одной ячейки (кредит и проценты по нему) забирает сотрудник банка, а из другой (разницу между первоначальной и продаваемой стоимостью) – продавец, теперь уже бывший заемщик.
Опять-таки под следующее условие: в случае регистрации перехода права собственности деньги можете забрать только вы. Соответственно, если по какой-либо причине регистрация договора и перехода права не происходит, то все деньги из обеих ячеек забирает покупатель. А дабы регистрация состоялась, необходимо, чтобы банк дал на это свое письменное согласие в форме уведомления в Главное управление Федеральной регистрационной службы по городу Москве о том, что не возражает против снятия залога и продажи квартиры. Также в договоре купли-продажи квартиры будет отдельным пунктом стоять подробное описание того, что на момент подписания договора квартира находится под залогом у конкретного банка на основании соответствующих документов, и на основании конкретного вышеуказанного уведомления банк не возражает против снятия залога и продажи квартиры, следовательно, квартира переходит покупателю без обременения.
Таким образом, подписываясь под этим договором, продавец и покупатель понимают все условия сделки, а именно: условия, связанные со снятием обременения. Как показывает практика, достаточно трудно продать такую квартиру по полной рыночной цене, ведь существуют аналогичные «чистые» объекты, т. е. не обремененные. Продавец будет вынужден несколько опустить цену, но в пределах 1 – 5 тыс. долларов США в зависимости от объекта. После совершения и регистрации сделки теперь уже бывшему заемщику необходимо подъехать в банк для подписания последних документов на закрытие кредита.
2. Если банк не готов идти на вышеуказанную схему работы, то он предложит вариант погасить кредит в кассе, получить уведомление на снятие залога, и уже потом делать с квартирой что-либо. В этом случае вам необходимо в срочном порядке найти некоторую денежную сумму, погасить кредит и продавать квартиру. Конечно, можно найти покупателя на квартиру, который внесет в кассу банка кредит и потом купит квартиру, но здесь надо понимать, что он берет на себя риск, а значит, квартиру купит за стоимость ниже рыночной.
В любом случае, когда все процедуры пройдены, банк должен будет написать официальное письмо-уведомление в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве о том, что кредит погашен, банк не имеет претензий и не возражает против снятия залога и продажи квартиры.
Здесь описаны основные варианты продажи квартиры из-под залога. В любом случае, если данный вопрос станет перед вами, за помощью лучше обратиться к профессионалам-риэлторам, ипотечным брокерам и др.