Петух поджарился и вот-вот клюнет
Не соберешь людей в доме… Разве что перед лицом какого-нибудь ЧП. Но оно как раз сейчас и наступает: по новому ЖК собственники (их у нас два: жильцы и город) до 1 марта 2006 года должны выбрать способ управления домом.Так что пора собираться и решать. Недавно Департамент жилищной политики утвердил Методические рекомендации проведения собраний жителей (см. «Квартирный ряд» № 38 от 22 сентября). Комментирует ситуацию, в которой оказались мы все без исключения, один из авторов этого документа, руководитель Управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами Департамента жилищной политики Виталий Акимкин.
Что имеем?
Говоря о любых переменах, надо сравнить их с нынешней ситуацией. Какова она с обслуживанием жилых домов? Не случайно вместо термина «управление» говорю – «обслуживание». Управления, как такового, пока нет. Один только факт: во всем мире техническое состояние домов со временем не ухудшается, а порой становится даже лучше. Каково у нас – известно.
Сегодня обслуживанием занимаются дирекции единого заказчика (ДЕЗы). Из самого их названия следует: это – заказчик услуг. Каких? Коммунальных (вода, канализация, тепло, электричество), услуг на содержание и ремонт дома в целом и отдельных его элементов – кровли, фасада, подъездов и т. д. Плюс к этому – санитарное обслуживание: уборка территории, холлов, мусорокамер и др. А непосредственно выполняют услуги РЭУ (РЭПы, ГРЭПы). Их «девичья фамилия» – ЖЭКи.
Любопытный момент: ДЕЗ заключает договор от своего имени. Обязанность жильцов – только платить. Ни на качество обслуживания, ни на его объем они влиять не могут. Абсурд: покупатель начисто выключен из процесса сделки. Единственная отрасль в системе народного хозяйства, где осталась такая практика с прежних времен!
Единственное изменение, которое принесла перестройка в отрасль, – вместо одной организации (ЖЭКи) стало две: ДЕЗы и РЭУ. Два директора, два главных инженера, два главных бухгалтера… Исполнителей (слесарей, электриков и т. д.) осталось столько же. Оттого, что у них удвоилось количество начальников, лучше работать они не стали.
Не будем спешить с выводами. Да, государственный сектор надо было реформировать. Но не сразу. Так и появился государственный заказчик, и частный исполнитель (место муниципальных ремонтно-эксплуатирующих организаций стали занимать частные структуры). Впрочем, работал частник на «государственных» условиях: та же вертикаль подчинения, то же ограниченное финансирование, та же оторванность от населения. Теперь настало время разрушить последний бастион администрирования в сфере ЖКХ. Создать конкурентную среду, где будут представлены самые разные организации. Пусть выбирает житель!
Над чем властны жители
За собственною вещью следит (ухаживает, ремонтирует ее) хозяин. Наш домовладелец либо не в состоянии нести эти расходы, либо (даже если он при деньгах) – старое патерналистское мышление возмущает все его естество. Всегда же это были расходы государства!
Другой резон, по которому он не желает платить: сколько денег ни вкладывай – проку не будет. Не так уж он и не прав. Для восстановления жилищного фонда у населения и в самом деле не хватит средств.
Единственный путь поправить положение – эффективно расходовать имеющиеся средства. Улучшить управление домами. В ЖК сказано, что управление домом предусматривает три задачи – обеспечить благоприятные и безопасные условия для жизни, предоставить услуги по эксплуатации дома, решить вопросы использования общего имущества собственников.
О третьей задаче надо сказать особо. Общее имущество – это подвалы, чердаки, лестничные клетки, крыша, стены и т. д. Эффективно управлять ими – сделать так, чтобы они приносили доход. Можно сдавать и фасад дома под рекламное пространство, и техподвалы под складские нужды. Способов извлечения дохода из собственного жилища десятки, только кто этим займется? Не ДЕЗ. Не его печаль. Надо, чтобы за это взялись профессионалы-управленцы, которых собственники и наймут.
Во сколько это обойдется? Сейчас тариф устанавливает правительство Москвы, платя деньги ДЕЗу. На этот год сумма определена 12 руб. 14 коп. за кв. м. Москвичи платят только 3,70, остальное покрывает бюджет. Деньги небольшие. Потому и выполняется примерно треть от того, что требуется дому вообще.
Но услуг вообще может быть больше. Каких? Это решат сами жильцы. Одни пожелают иметь круглосуточную охрану, другим требуется постоянный мастер по обслуживанию бытовой техники. Есть примеры, когда работники управляющих компаний освобождают жильцов от хождения в ЕИРЦ, сами по квартирам собирают квартплату.
Понятно, что расходы повысятся. Но их определят не правительство, не префектура – сами жильцы! В этом главный смысл ЖК: сектором ЖКХ управлять будет не государство, а те, кому принадлежит дом. Собственники. Отныне они не просто плательщики, а заказчики услуг. Перед ними будет отчитываться управляющая компания и о проделанной работе, и о расходовании средств. Не менее раза в год. А запишут собственники: «раз в месяц», – компания ежемесячно будет составлять рапорты.
Если обслуживание не удовлетворит жителей, они вправе оставить компанию «без зарплаты».
Город придет на собрание
В Москве – 39,5 тыс. многоквартирных домов. Большая половина жилья принадлежит собственникам. Примерно в 45 проц. – городские квартиры, люди их занимают на условиях найма. Число таких квартир в результате приватизации постоянно уменьшается. Богаче от приватизации люди не делаются. Тем не менее, считается, что наниматели – наименее состоятельная прослойка жильцов. Мы упомянули о комфортных услугах (сбор квартплаты, охрана днем и ночью и т. д.). В состоянии ли они оплатить их? По-видимому, далеко не все. Как же тогда быть?
Определенного ответа на этот вопрос пока нет. Наниматели будут по-прежнему оплачивать проживание по ставкам, установленным правительством Москвы (из расчета 3,70 руб. за кв. метр). Собственники же – ту сумму, которую определит общее собрание. Кроме того, от них потребуются отчисления на капитальный ремонт. А вот за нанимателей такие отчисления будет производить город. Он же собственник их квартир!
Положение странное: люди живут в одном доме, пользуются одинаковыми услугами, а платят за них по-разному. Налицо – почва для социальной напряженности, и такую ситуацию вызывает новый ЖК.
Как разрешить ее? Нанимателей на собрании собственников представляет город (в лице сотрудника окружного управления жилищного департамента), и он может отказаться от комфортных услуг. Выбрать более дешевую управляющую компанию. Но если «физических» собственников окажется больше (счет идет не по «головам», а по квадратным метрам), их мнение, согласно ЖК, будет решающим.
По тому же кодексу город должен выполнить решение собрания. То есть, доплатить до той суммы на содержание и ремонт дома, которую определит собрание. Доплатит ли? Пока таких прецедентов не было. И сомневаюсь, будут ли.
Где искать компании
Итак, до 1 марта надо выбрать управляющую организацию. А та может пригласить любого подрядчика, а может и самостоятельно обслуживать дом. В этом случае конкурсы, в результате которых почему-то дома обслуживают одни и те же РЭУ, станут не нужны.
Помочь провести такие собрания должны районные управы. Да встретят ли там жителей доброжелательно? Могут не предоставить зал для собрания, не дадут необходимых сведений о собственниках. В каждом таком случае мы рекомендуем москвичам обращаться в наш департамент.
Кстати, собираться не обязательно. Можно провести заочное голосование при помощи поквартирного опроса собственников. Конечно, строго соблюдая правила, предписанные ЖК. Обо всех тонкостях этого дела говорится в публикуемых «Методических рекомендациях» нашего департамента.
И последнее. Жителям предлагается выбрать управляющую компанию – но из кого? В ближайшее время наш департамент совместно с Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства составит реестр управляющих организаций, работающих в Москве и уже зарекомендовавших себя. Список разместим в Интернете. Там будут не только их названия, но и характеристики. Предоставим возможность москвичам на форуме высказаться о работе каждой. И тогда поиск оптимальных управленцев станет более грамотным и компетентным.