Ирина Рукина: «Товариществам требуется собственный закон»
С каждым днем новый Жилищный кодекс, действующий всего лишь полгода, вызывает все больше вопросов. То, что его надо править и дополнять, ни у кого сомнений не вызывает. Депутат Мосгордумы, председатель комиссии по экономической политике Ирина Рукина активно участвует в работе над поправками к Жилищному кодексу РФ. И с ней сегодня наша беседа.– Ирина Михайловна, в статье 161 сказано, что все собственники помещений обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом. В противном случае управляющую компанию им назначит местная власть…
– Один из важнейших вопросов, поставленный ЖК, – новая система управления в многоквартирном доме. Жители дома могут создать ТСЖ, могут управлять сами, а могут пригласить управляющую организацию.
Кодекс в разделе 6 описывает, что такое ТСЖ, как они должны создаваться и регистрироваться, какие права и обязанности у товариществ. Я считаю включение этих вопросов в кодекс и отмену прежнего закона о ТСЖ, в который можно было внести поправки, доработать, ошибкой. Все положения о ТСЖ в кодексе прописали не лучшим образом. Об этом, кстати, все время говорит депутат Государственной Думы Галина Хованская.
Жилищный кодекс РФ – это целая революция в жилищно-коммунальной сфере. Но один документ решить все вопросы, связанные с преобразованием жилищно-коммунальной сферы, не может. Нужны инструменты реализации. Проблемы необходимо решать в комплексе. Относительно ТСЖ это мог бы сделать специальный закон, где детально были бы прописаны основные моменты управления, финансирования: как формируются тарифы, как они оплачиваются, какую помощь должны получать управляющие компании. В ЖК это установить нельзя, поэтому нужен закон о ТСЖ с поэтапным введением в действие. Безусловно, должны быть разработаны и типовые договоры.
Ко мне часто обращаются члены ТСЖ, делятся проблемами. Много вопросов у товариществ возникает именно по оплате жилья. Сегодня москвичи платят за жилищно-коммунальные услуги около 60%, а почти 40% дотирует город. ТСЖ зачастую платят больше, чем жители других домов. Успешно работать ТСЖ могут тогда, когда правильно выстроены финансовые потоки. Возможно, необходимость перехода на управление домов частными компаниями этот процесс и подвигнет.
– Управляющих компаний немного, нет конкуренции. Кодекс подталкивает регионы уйти от монополии ДЕЗов. Каким образом этот вопрос будет решаться в городе?
– Пока малый бизнес, к сожалению, не слишком охотно идет в жилищно-коммунальную сферу. Сегодня все денежные средства – в ДЕЗах. Они расплачиваются с поставщиками тепла и воды, получают дотации из бюджета, а ТСЖ, даже если хорошо работают, должны поднимать плату для своих жильцов. Если все финансы останутся в ДЕЗах, то малый бизнес еще долго не придет. Он придет, когда будут правильно организованы конкурсы, а финансовые потоки станут прозрачными и нормально отрегулированными.
Правда, 23 августа этого года появилось постановление правительства Москвы № 636 ПП «Об утверждении ставок и цен планово-нормативного расхода, исходя из бюджета города Москвы о возмещении товариществам собственников жилья расходов по эксплуатации, управлению, содержанию, ремонту жилого фонда, который находится в их управлении». Ставки определены на квадратный метр для тех организаций, которые не получают средства из бюджета. Наша комиссия подсчитала, что этих средств явно недостаточно. Мы, конечно, будем ставить вопрос перед правительством Москвы о том, чтобы нам дали четкие обоснования этих ставок: смогут ли ТСЖ реально уложиться в эти цены, не поднимая плату за жилье и коммунальные услуги.
ТСЖ – это финансы. Управлять придут частные компании только тогда, когда им будет абсолютно ясно, чем они владеют, какими средствами распоряжаются, как они должны расплачиваться с поставщиками энергоресурсов. И здесь не должно быть постоянных показателей, таких как 380 литров воды на человека в сутки. Эти два момента тесно взаимосвязаны. Сейчас надо срочно закончить установку приборов учета, подключить их в единую сеть для того, чтобы снимать показания. Программа «Электронная Москва» позволяет это сделать. Тогда мы приблизимся к жилищно-коммунальной реформе. Не так будет страшен переход на стопроцентную оплату жилья и коммунальных услуг, постепенное снижение дотаций из бюджета. Там, где поставили счетчики, люди платят меньше.
Еще один аргумент. Специальный закон о ТСЖ нужен еще и потому, что не определена зона ответственности. В постановлении от 23 августа сказано, что ТСЖ должны получать определенные суммы на обслуживание одного квадратного метра, ну, а если придется обслуживать коммуникации? Вопрос! Сейчас этим занимается ДЕЗ, хотя попробуйте допроситься, чтобы поменяли в подъезде трубы, которые текут. Приходится вызывать аварийные бригады.
По Жилищному кодексу управляющие организации должны заключать договоры непосредственно с гражданами. Члены ТСЖ должны вносить плату за содержание и ремонт помещения, коммунальные услуги управляющей организации. По логике, все платежи должны поступать на расчетный счет управляющей организации, и только потом они будут рассчитываться с другими организациями. Непонятно, как при такой схеме будет работать система единых расчетных центров, которая собирает платежи? А в создание ЕИРЦ вложены огромные средства. Теперь к ним привыкли, это действительно прогрессивная система, она развивается: сейчас вводится единый платежный документ, объединяющий выписку из домовой книги и финансово-лицевой счет. А если ТСЖ сами будут собирать платежи и рассчитываться с поставщиками, тогда им нужны бухгалтерия, коммерческая служба. Это огромные накладные расходы. А ТСЖ – это некоммерческая организация, так записано в статье 135 кодекса.
Все члены ТСЖ должны вносить платежи в том порядке, который определен органом управления. Орган управления – это общее собрание. Как оно решит, так и будет. Но обязательно будут граждане, которые не являются членами ТСЖ или не могут вносить большие платежи. Вышел человек на пенсию – платить столько уже не может. В таком случае он должен заключить индивидуальный договор с ТСЖ. ТСЖ может ему разрешить платить как-то иначе, а может и не разрешить. А вот иллюзии, что если вы не член ТСЖ, то можете платить напрямую, минуя товарищество, быть не должно. В соответствии с кодексом, это не положено. Напрямую эти граждане ничего не смогут сделать. Им придется жить по тем правилам, которые устанавливает общее собрание как высший управляющий орган. И эти граждане попадают в очень тяжелое положение.
Собственники многоквартирного дома, где ТСЖ или кооперативы не созданы, также вносят плату управляющей организации. Собственники помещений, непосредственно управляющие своим домом, платят в соответствии с договорами, которые они заключили с лицами, осуществляющими эти виды деятельности. На общем собрании они должны решить, кто этим будет заниматься. Если структуры нет, как это сделать? Ведь это не ТСЖ, просто собственники многоквартирного дома. На все эти вопросы должны быть ответы. А для этого необходимо принять новые законы.
– С другой стороны, новый ЖК дал большую свободу действий товариществам.
– Ко мне обратились члены товарищества, созданного в доме 5 по улице Скаковой. Они были недовольны управляющей компанией, но по прежним законам не могли ее поменять. Теперь никто не может им воспрепятствовать. Еще пример. Стоит на улице Мишина дом 32. Это старая пятиэтажка. Жители написали мне, просили помочь им создать ТСЖ. Они хотят сами по собственным чертежам модернизировать свой дом. Стать инвесторами и заказчиками по реконструкции своей пятиэтажки, предлагают свои архитектурные решения. Я написала письмо мэру. Ничего незаконного в этом нет.
– В статье 14 закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» сказано, что жилищный и жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью выплатили взносы, должен быть до 1 января 2007 года преобразован в ТСЖ или ликвидирован. Как вы это прокомментируете?
– Норма абсолютно неприемлемая. Если не выплатили взносы, то ЖСК, а если выплатили, то ТСЖ? Это вызывает недоумение. Во-первых, почему принудительная ликвидация в судебном порядке? Во-вторых, перерегистрация в ТСЖ будет стоить денег. В старых ЖСК живут небогатые пожилые люди. И для них очень сложно осуществить всю эту процедуру регистрации: трата времени, денег – и непонятно, зачем? Если жителей эта форма устраивает, пусть они и останутся в ЖСК. Такую поправку подавала депутат Госдумы Галина Хованская, но пока она не принята.
К тому же здесь есть противоречие с действующим законодательством. Мне кажется, что ликвидация должна происходит в порядке и по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ. В ГК РФ сказано, что ничего принудительно сделано быть не может. Здесь два кодекса, Гражданский и Жилищный, вступают в противоречие и даже в противоречие с Конституцией РФ. Проблема нашего законодательства в том, что очень часто законы противоречат друг другу, а в данном случае даже кодексы.
Ирина Михайловна Рукина – коренная москвичка. После окончания металлургического института долгое время работала на заводах «Станколит», «Знамя», «Знамя труда». Доктор экономических наук. Трижды жители Северного округа избирали ее депутатом.
Замужем, у нее трое внуков.