МАГР, каким его хотят видеть
Сегодня мы заканчиваем дискуссию, которую вызвало открытое письмо генерального директора агентства недвижимости «Стратегия Партнерства» Петра Стрешнева президенту Московской ассоциации-гильдии риэлторов Михаилу Гороховскому.(См. «Квартирный ряд» № 31 от 4 августа и № 36 от 8 сентября 2005 года).
Дискуссия заканчивается на страницах газеты, но судьба общественного объединения риэлторов, Кодекс этики, отношения с клиентами – эти темы остаются актуальными для всех, кто интересуется рынком жилья. К ним мы еще не раз вернемся. Пока не бренд, а брендик.
Московская ассоциация – гильдия риэлторов проходит новый этап развития. Но она была больна, поэтому открытое письмо президенту МАГР я бы назвал своевременным.
Московская ассоциация риэлторов была организована как клуб директоров крупных компаний. Какое-то время это всех устраивало, но рынок за последние 10 лет изменился. По оценкам самого МАГРа, на нем работает порядка 1 200 агентств недвижимости. Сколько из них состоят в МАГРе? Порядка 100.
Полтора года назад МАГР решил привлечь средние и небольшие компании, потому что количество их сотрудников гораздо больше, чем в крупных. Кроме того, небольшие компании, о которых говорит Петр Стрешнев, порой работают более этично. Потому что их на плаву держит репутация! Сегодня в органах управления МАГРа владельцев крупных компаний не много. Это в основном руководители средних фирм. Они заинтересованы в том, чтобы привлекать таких же, как они. Была даже разработана идея по привлечению таких компаний. Если членские взносы, к примеру, 100 долларов, то пользы для компании должно быть на 200. Чтобы была реальная выгода. Помните, в СССР были профсоюзы? Была от них выгода? Безусловно! Это и есть идея общественной организации. А МАГР станет серьезной маркой. Когда будут 1 200 компаний в нем состоять, это и будет бренд. А пока еще брендик.
Во многом я согласен с автором письма, но не во всем. К примеру, не разделяю возмущения тем, что на фирмы-члены МАГР есть жалобы в комитет защиты прав потребителей. Но ведь комитет для этого и создан, чтобы была возможность воздействовать на членов этой организации. До тех пор пока МАГР не является ценной торговой маркой, санкции, которые можно к фирме применить, не очень серьезны. Чем больше будет в нем фирм, тем выше ценность членства, и тем большие санкции можно применить.
Мне не очень нравится позиция автора письма. Толковый в бизнесе человек должен прийти в эту организацию и начать исправлять ее недостатки. А не сидеть в сторонке со своими принципами. Если бы Петр Стрешнев при его уме и знании рынка пришел бы в совет, то принес бы немалую пользу.
Стрешнева возмущает скрытая комиссия. Действительно, ничто не может нанести больший вред риэлторству, чем скрытая комиссия. Но она не исчезнет по мановению волшебной палочки. И чем больше людей будет в МАГРе, которые говорят, что так нельзя, тем легче воздействовать на нарушителя. Чем больше компаний, тем больше ресурсов, чтоб информировать общественность. Люди порой не знают, что такое комитет защиты прав потребителей… Не знают, что при МАГРе есть третейский суд, в котором дело рассмотрят быстро и гораздо дешевле, чем в суде общей юрисдикции. И часто эти решения не в пользу фирмы…
Почему в МАГРе мало фирм, и отчего плохо компании туда идут? Пока еще сохранился стереотип клуба. А он для всех, и риэлторский «профсоюз» гораздо нужнее маленьким фирмам, чем большим. Большие и без него проживут.
Членство – это дорого
В первую очередь, должны быть внесены коррективы в отношении членских взносов. Сейчас приобрести минимальный пакет услуг и, соответственно, войти в состав ассоциации можно за сумму, эквивалентную 200 долларам.
Членами МАГР становятся компании, которые порой не отработали даже нескольких месяцев на рынке недвижимости, никак себя не зарекомендовали, но имеют возможность с легкостью приобрести торговую марку ассоциации. И, соответственно, позиционировать себя в глазах потребителя наравне с теми риэлторскими компаниями, которые стояли у истоков возникновения МАГРа и рынка недвижимости, вкладывали в их становление и развитие на протяжении 11 лет свои силы, опыт, время и, в конце концов, деньги. И сейчас, когда авторитет ассоциации сомнений не вызывает, бренд МАГРа должен стоить дорого.
Необходимо пересмотреть условия приема в МАГР новых членов. Бывают случаи, когда некоторые фирмы, вступив в ассоциацию, получив свидетельство в рамочке о членстве, через 2–3 месяца пропадают, теряют связь с организацией, не платят членские взносы. Естественно, мы такие фирмы вынуждены исключать в связи с нарушением Устава организации, но это не прибавляет МАГРу авторитета.
МАГР, безусловно, демократическая организация, а не закрытый клуб. Но я как вице-президент ассоциации убеждена в необходимости введения более высоких требований для вхождения в эту организацию, и это касается не только размера членских взносов.
Необходимо сделать ассоциацию привлекательной для фирм, входящих в нее, чтобы компаниям было выгодно это членство. А членскую базу нужно расширять, в первую очередь, за счет стабильных компаний.
Без свадебных генералов
Родившееся в 1994 году в эпоху экономического беспредела, расчетов на коленке и «толковищ по понятиям» профессиональное общественное объединение риэлторов – МАР (а затем МАГР) – сыграло немаловажную роль в формировании цивилизованных отношений в сфере торговли недвижимостью.
Однако учитывая изменившуюся ситуацию, необходимо, по мнению многих профессионалов, повышение влияния МАГРа как «цеховой» организации, реального объединительного начала, роль которого не должна сводиться к функциям свадебного генерала на тусовке мегафирм, стремящихся стать монополистами.
Петр Николаевич Стрешнев полемизирует с Михаилом Яковлевичем Гороховским по поводу выбора клиентами фирм на основе критериев надежности, определенных президентом МАГРа. Объективным критерием благонадежности риэлторской компании была бы ее незапятнанная налоговая история.
Абсолютно согласен с Петром Николаевичем в оценке двух аргументов, приведенных Михаилом Яковлевичем:
– совершенно не факт, что недавно возникшая на рынке риэлторская компания ненадежна и, напротив, стаж работы со «времен горбачевских и покорения приватизации» – прямой повод для граждан обратиться в компанию. Рынок эволюционирует, одни компании распадаются, другие реорганизовываются, третьи сливаются в более крупные объединения, а люди, работавшие в начале 90-гг. простыми агентами, основывают новые фирмы и успешно работают;
– объем рекламы также не является определяющим критерием надежности: вполне убедителен пример с «МММ». Большинство риэлторских фирм в силу несопоставимости бюджета не могут соперничать по количеству рекламы и PR-акций с «китами» рынка недвижимости.
Петр Николаевич поддерживает президента МАГРа в том, что граждане должны обращаться в агентство, а не к частному посреднику. Однако в некоторых агентствах в результате практики подключения различных сотрудников на этапах работы с клиентом подчас происходит нивелирование фактора личной ответственности за проведение сделки. С другой стороны, частные маклеры лишены консультативной и юридической поддержки, имеющихся в риэлторских компаниях. Думается, истина – где-то посередине.
Что касается оспариваемого Петром Николаевичем такого критерия надежности риэлторской компании как членство в общественных организациях, то категорически с ним не согласен. Считаю, что участие в профессиональных объединениях является подтверждением статуса компании в качестве легального участника рынка недвижимости. Возможно, что кодекс этики и стандарт практики МАГРа не вполне безупречны. Но они являются, по сути, доступными ориентирами деятельности для всех риэлторов. А есть ли таковые в других отраслях бизнеса? Существуют ли комитеты защиты прав потребителей и третейские суды в среде участников строительного рынка или, например, рынка автомобильного сервиса? Что-то не слышал.
Теперь об участии в МАГРе «черных маклеров». Считаю, что такое возможно лишь в случае введения государственного лицензировния для частных риэлторов, это позволило бы госорганам хотя бы отчасти контролировать их деятельность.
Потребителю ни тепло, ни холодно
Давно понятно, что все функционеры МАГРа – ангажированные люди, использующие эту организацию для поддержки своих фирм. Также понятно, что членом подобных организаций может быть практически любая фирма (за исключением явных мошенников), что ни коим образом не защищает клиентов этих фирм от некачественных услуг. Более того, подавляющее большинство этих фирм не подписывают с клиентами открытого договора, комиссию берут «черным налом», что неизбежно ведет к процветанию маржевых игр агентов, работающих в них. Наконец, так как проверка юридической чистоты производится во всех фирмах не одинаково, а во многих фирмах-членах МАГРа не производится вовсе, это может привести к проблемам у клиента. При этом очень мало фирм, которые прямо заявляют клиенту об обнаруженных проблемах в сделке, а также простую истину, что 100%-ю гарантию риэлтор дать не может в принципе. Все гарантийные письма, по большому счету – пиар-акции, иначе непонятно, почему услуга страховщиков стоит 1,5–3%, а фирма обещает то же самое условно бесплатно. Также не понятно, почему потребитель не верит страховщикам (что те выплатят), и верит риэлторам. Все же стоит учитывать, что первым именно за это заплачено, и это является их непосредственной, регулируемой государством деятельностью, а вторые формально собственно и не имеют права это обещать.
С другой стороны, я не против МАГРа и подобных организаций, в конце концов, это единственная площадка для общения и обмена опытом с коллегами. Только не надо говорить, что членство фирмы в МАГРе гарантирует потребителю качественную услугу. Эта организация существует на взносы своих членов и для своих членов. А для потребителя должны быть действительно независимые организации.
В ответе Михаила Гороховского («Квартирный ряд» № 36 от 8 сентября 2005 года, «Я выбираю неравнодушных») в последней главке «Кодекс этики», в абзаце «В своем замечании по формулировке одного из пунктов Кодекса этики г-н Стрешнев указывает на некую двусмысленность ее содержания. Вот здесь я совершенно не согласен…», следует читать «Вот здесь я совершенно согласен».
Приносим извинения автору и читателям.