Сергей Волков: «Основное наше дело – инвестиции»
«ДИПС» аббревиатура известная: Департамент инвестиционных программ строительства – уникальная структура Московского правительства, городской инвестор на рынке столичной недвижимости. Основная задача ДИПСа – зарабатывать деньги для городского бюджета. Во многом именно на средства, полученные от деятельности департамента, Москва возводит жилье для очередников, молодых семей, переселенцев из ветхих и аварийных домов, строит школы, детские сады и прочую необходимую для жизни города инфраструктуру.А предыстория создания ДИПСа такова. В середине 90-х годов жизнь на московских стройплощадках практически замерла. Перед столичным Стройкомплексом встал вопрос: где найти источники финансирования строительства, если из городского бюджета поступления минимальны? В связи с этим 22 июля 1996 г. при поддержке Ю. Лужкова и была создана новая структура московского правительства. Мало кто верил в то время, что Управлению внебюджетного планирования развития города (ныне Департамент инвестиционных программ строительства) удастся решить эту непростую задачу.
Первые объекты департамента, в том числе и муниципальные, были в Митине, Северном и Южном Бутове, Жулебине, Марьинском парке и других «спальных» районах, несколько адресов в центральной части Москвы.
И результат не заставил себя ждать. ДИПС сумел в короткий срок ликвидировать кредиторскую задолженность перед строителями,к 1997 году обеспечить москвичей 460 тыс. кв. м «бесплатного» жилья, начать строительство жилья для коммерческой продажи, а также провести ряд научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, чтобы инициировать реконструкцию стройиндустрии города. Опыт департамента показал – при грамотном подходе можно не только хорошо строить, но и выгодно продавать. ДИПС одним из первых начал проводить маркетинговые исследования, которые позволили представить на рынок недвижимости достойное нашей столицы жилье повышенной комфортности, ориентированное на бизнес-класс.
О деятельности Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы рассказывает первый заместитель руководителя ДИПСа Сергей ВОЛКОВ.
– Как зарабатывает деньги департамент? За счет каких средств идет финансирование строительства?
– Департамент финансирует строительство жилья и нежилых объектов, которые в дальнейшем выставляются на свободную рыночную продажу. В этом смысле департамент – полноценный участник коммерческого рынка. Мы изучаем состояние рынка, на основе полученных данных разрабатываем ценовую политику, продвигаем свои объекты теми же инструментами, что и другие игроки рынка.
Инвестирование наших проектов происходит за счет оборотных средств Целевого бюджетного инвестиционного фонда, которым мы управляем. И для себя департамент ничего не зарабатывает.
Все средства, вырученные от продажи объектов недвижимости, ДИПС направляет в бюджет города. Потом эти средства идут на решение социальных проблем города.
И в этом – наше коренное отличие от других участников рынка, от коммерческих компаний.
– Основные направления вашей работы на данный момент?
– Основная деятельность департамента – инвестиции в строительство жилья.
Сегодня департамент ведет новое строительство в районах точечной застройки, в центре города. Есть несколько крупных проектов, это, в первую очередь, строительство на западе Москвы, в районе Куркино, где уже возведено почти 725 тысяч кв. м жилья. Также департамент выступает генеральным инвестором реконструкции старых жилых районов массовой застройки, там, где предстоит заменить пятиэтажки еще первого поколения на новые, современные жилые дома и необходимую инфраструктуру – это кварталы 5–6 района Раменки Мичуринского проспекта, Левобережный район. Это самые масштабные проекты ДИПСа, не считая Куркина.
В каждом из этих районов к 2010–2012 годам появится по 800 тысяч кв. м жилья!
Департамент продолжает застраивать Куркино – новый экспериментальный жилой район на Северо-Западе столицы. Кто там побывал до начала строительства и сегодня, может, как говорится, почувствовать разницу. Там вырос целый город! Кроме жилья, будут школы, детские сады, магазины. Будут свои парки и скверы, не говоря уж о том, что в двух шагах расположена заповедная зона Сходни. В общем, район необычный, второго такого проекта в Москве нет.
Помимо активного жилищного строительства мы реализуем проекты по строительству офисов, торговых центров, объектов спортивного и социально-бытового назначения. Отдельная инфраструктура предусмотрена в каждом из крупных жилых комплексов, которые строит департамент.
Кроме этого, ДИПС финансирует строительство гостиниц в городах Ярославской области. Общие инвестиции в этот проект составили свыше 900 млн. рублей.
Первый в Москве, да и в России, доходный дом, как вы знаете, тоже построен силами департамента.
На департамент также возложены функции генерального инвестора по реконструкции центра Москвы. Это самый тяжелый участок работы. Прежде всего, это обусловлено действием закона города Москвы № 40 «Об особом порядке регулирования градостроительной деятельности на исторических территориях и на территориях зон охраны объектов культурного наследия в городе Москве», который вступил в силу в июне прошлого года. Действие закона, безусловно, направлено на сохранение и воссоздание исторического облика столицы и имеет важное культурологическое значение, но при этом налагает серьезную ответственность на инвестора и в немалой степени ограничивает возможность нового строительства в центре.
Департамент работает с аварийными адресами в центре города, и сложность состоит еще и в том, что приходится распутывать весьма непростые имущественные взаимоотношения с жителями и собственниками или арендаторами нежилых помещений. В Центре у департамента в строительстве и проектировании более 300 адресов.
– Но все же визитной карточкой ДИПСа сегодня стало Куркино. Почему?
– Впервые, пожалуй, в нашей столице практически в чистом поле возводится совершенно самодостаточный и обладающий неповторимой индивидуальностью район. Никакой массовой, типовой застройки, у всех зданий – своя «изюминка».
Каждый микрорайон застраивается монолитно-кирпичными домами, каждый из которых создан по индивидуальному проекту. Здесь представлены всевозможные типы жилых домов – многоэтажные, таунхаусы, дуплексы и коттеджи. Преобладают малоэтажные здания, и это для нашего мегаполиса ново. Дома выстроены с применением новейших, современнейших технологий. Объекты инфраструктуры возводятся одновременно с жильем, что исключает обычный для новых районов дефицит магазинов, детских садов, школ…
И конечно, особую атмосферу создает уникальный ландшафт, красивейшие леса, река Сходня. Этот район призван стать образцом качественно новой концепции городской застройки. Но главное, что уже сейчас Куркино является полноценной административной единицей, включенной в городское хозяйство. При этом район сохраняет свою индивидуальность и уникальность.
Сегодня можно подвести некоторые итоги: как я уже говорил, в Куркине уже построено почти 725 тысяч кв. м жилья, напомню, что всего на этой территории планируется возвести около 1 миллиона квадратных метров жилья.
Уже сейчас в районе функционируют 7 детских садов, 2 школы (1 сентября отроется еще одна), пожарное депо, отделение милиции, продовольственные магазины. Напомню, что всего намечено сдать около 80 объектов инфраструктуры.
Так что уже к 2007 году здесь вырастут 18 жилых микрорайонов, рассчитанных на 35–45 тысяч жителей.
– Как происходит реализация ваших жилых объектов?
– Реализацией наших объектов, прежде всего, занимается Единый центр продаж при департаменте. Кроме этого, реализовывать на рынке наши объекты имеют право 17 аккредитованных риэлторских компаний. Департамент в соответствии с решением Межведомственной комиссии при правительстве Москвы по вопросам реализации жилой площади на коммерческой основе, построенной по городскому заказу, уполномочен проводить конкурс по привлечению риэлторов.
– Вполне в старомосковских традициях Доходный дом, который чуть более года назад открыл двери для первых арендаторов. Что вы можете сказать об этом проекте департамента?
– Действительно, до революции в столице доходные дома были очень распространены. Многие из них, правда, уже в другом качестве, сохранились до сих пор – 148 из них стали жилыми зданиями, в сорока находятся магазины, банки и офисы. Идея их возрождения появилась у нас еще шесть лет назад. В частном секторе услуга аренды площади процветает. Почему бы не зарабатывать таким способом деньги и для города?
Сама идея возродить доходные дома в городе напрямую связана с
именем Леонида Наумовича Краснянского, предыдущего руководителя департамента.
В 2000 году был разработан бизнес-план строительства доходных домов в Москве, начали юридическую проработку вопроса о функционировании доходных домов в системе городского хозяйства. Надо сказать, что до этого времени по действующему законодательству жилье, сдаваемое в аренду, подлежало приватизации на общих основаниях. Поэтому в 2001 году департамент вышел с предложениями в Государственную Думу, Московскую городскую Думу и правительство Москвы с просьбой внести изменения в действующее законодательство, регулирующее основы жилищной политики и приватизации жилищного фонда. И 15 мая 2001 г. президентом РФ В. Путиным был подписан закон № 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс РФ и закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
А 2 апреля 2002 г. постановление правительства Москвы № 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве Доходного дома» закрепило правовой статус доходного дома как объекта муниципального жилищного фонда, где все жилые и нежилые помещения сдаются во временное пользование юридическим и физическим лицам.
И уже в октябре 2003 г. первый доходный дом по адресу: Большой Николоворобинский переулок, 10, был принят в эксплуатацию.
Такова история первого доходного дома, где уже сейчас от имени правительства Москвы сдаются в аренду комфортабельные квартиры.
Цены здесь рассчитаны на людей не бедных, но, тем не менее, на спрос жаловаться не приходится – сданы практически все квартиры. В шестиэтажном доме всего на 47 квартир удается сохранить так ценимую многими атмосферу камерности. После того как проект окупится, аренда квартир в доходном доме начнет приносить чистую прибыль в городской бюджет. Если первый эксперимент окажется успешным и оправданным с экономической точки зрения, программа будет иметь продолжение.
На сегодняшний день доходный дом принес в бюджет города свыше 35 млн. рублей.
– При всем уважении к традициям, надо признать, что у каждого времени свои приметы. Каковы современные тенденции строительства в Москве?
– Если говорить о коммерческом жилье, то сейчас, несомненно, лидирует монолитно-кирпичное домостроение. И департамент одним из первых обозначил, что на рынке наблюдается общая тенденция: доля панельного жилья постепенно уменьшается. Это связано с несколькими факторами. Во-первых, территорий под массовую застройку становится меньше, и это приводит к тому, что акцент смещается в сторону точечной застройки. Второй фактор – изменение структуры самого спроса покупателя. На сегодня монолитное домостроение по своим качественным характеристикам превосходит панель и позволяет делать предложения более привлекательными для покупателя. В первую очередь это касается нестандартных планировочных и архитектурных решений.
Что же до стоимостных показателей, то в условиях, когда цена квадратного метра панели, особенно новых или экспериментальных серий, практически сравнялась с монолитом, покупатели предпочтут монолит.
А инвестору выгодно строить то, что пользуется спросом, поэтому монолит в настоящее время занимает преимущественную долю коммерческого жилищного строительства.
Нельзя при этом не отметить, что панель – вполне жизнеспособный вид домостроения. Ее основной плюс – темпы строительства. С учетом того, что сегодняшний рынок демонстрирует более гибкие конструкторские и фасадные решения, можно сказать, что у покупателя есть выбор.
С другой стороны, панель можно возводить только на свободных, геологически не осложненных территориях, а под задачи реконструкции Центра она вообще не подходит, в то время как монолит можно вписать в любую существующую застройку.
Панель традиционно является характеристикой социального жилья. Именно жилье панельного типа идет на переселение. Себестоимость строительства такого жилья ниже, чем монолитного, поэтому панели можно построить больше, а значит можно больше решить и социальных вопросов.
И если спрогнозировать ситуацию на ближайшее будущее, то, скорее всего, доля монолита возрастет: в перспективе, соотношение монолита и панели на рынке составит примерно 65 на 35 в пользу монолита.
– Как бы вы охарактеризовали состояние строительного рынка столицы сегодня? Не снижается ли его инвестиционная привлекательность?
– Надо сказать, что столичный рынок недвижимости остается одним из наиболее динамично развивающихся рынков России. И его развитие в последнее время определяется рядом факторов, среди которых стабильная социально-экономическая ситуация в стране, укрепление рубля по отношению к доллару, рост доходов населения, готового существенную их часть направить на решение жилищных проблем. В комплексе все это обусловило повышенную инвестиционную привлекательность отечественного рынка недвижимости. Притом, не только для отечественных инвесторов. Чем привлекательнее Москва как мировой экономический, финансовый центр, тем активнее на рынок выходят иностранные потребители и участники рынка. Появляется конкуренция, стимулируется спрос, в общем, идут нормальные рыночные процессы, которые повышают общий экономический статус столицы. Так и должно быть – Москва заслуживает международного признания.
Жилищное строительство остается одним из немногих секторов экономики, где возможно эффективное превращение свободных финансовых средств как населения, так и предприятий в реальные инвестиции, в надежные и высокоприбыльные капиталовложения.
– Каковы конкретные результаты работы департамента?
– Недавно мы подвели итоги работы за первое полугодие 2005 г.
Можем сказать, что поставленные задачи выполняем. План по наполнению доходной части Целевого бюджетного инвестиционного фонда ДИПС выполнил на 100,6%.
Не секрет, что департамент находится на стадии реорганизации, и для нас главным было – наладить бесперебойное финансирование строительства объектов, без отсрочек, отставания от графика. И этой цели мы достигли.
Что касается непосредственной сдачи жилья, то за прошедшие полгода ДИПС сдал 183,3 тыс. кв. м жилья, из которых около 18 тыс. кв. м – в центре Москвы. Ввели в первом полугодии в эксплуатацию крупные жилые комплексы «Наука» на пр-те Вернадского, «Серебряный бор» на Карамышевской набережной, «Олимп» на Мичуринском проспекте.
Хочу сказать, что на второе полугодие намечен очень серьезный объем работы. До конца года нужно сдать еще около 160 тыс. кв. м жилья, из которых около 46,5 тыс. кв. м – в Центральном административном округе, 78,2 тыс. кв. м – в районе Куркина.
Мы также планируем ввести в строй еще одну школу и детский сад в Куркине, II-ю очередь Московского городского военкомата. На второе полугодие запланирована сдача трех гостиниц в городах Золотого кольца в Ярославской области, строительство которых финансировал ДИПС. Так что продолжаем работать…
Сергей Сергеевич ВОЛКОВ родился в Москве в 1966 г. В 1990 г. окончил Московский экономико-статистический институт по специальности «экономист-статистик». В 2000 г. окончил Московский городской институт управления мэрии Москвы по специальности «финансы и кредит».
В 1990 г. был приглашен преподавать в Будапештский экономический университет.
С 1991 г. по 1996 г. работал коммерческим директором промышленно-финансовой группы «Ист Европиен Эксченч» в Будапеште и Москве.
В 1996 г. возглавил отдел управления ресурсами Финансового управления Московского филиала акционерного банка «Капитал».
В том же году перешел на работу в только что созданное Управление внебюджетного планирования развития города правительства Москвы на должность заместителя начальника управления – начальника отдела финансирования и кредитования.
После переименования управления в Департамент внебюджетной политики строительства г. Москвы в 1999 г. стал заместителем руководителя департамента (позднее – заместителем руководителя Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы).
Сергей Волков имеет звание «Почетный строитель России» (2000 г.). В 2002 г. за большой вклад в строительство Торгово-развлекательного комплекса «Атриум» ему была объявлена благодарность мэра города Москвы.