Дом без подвала

«Уважаемая редакция!
Мы, жители дома 3 по Кривоарбатскому переулку, с большим интересом прочитали материал в № 15 вашей газеты за 14–20 апреля, посвященный техническим подвалам. Для нас он оказался суперактуальным. Дело в том, что подвальные помещения нашего дома являются техническими, однако ими до сих пор распоряжаются господа из Департамента имущества города Москвы. Более того, обнаглевшие арендаторы (договор аренды от 2003 г. на 5 лет, затем почему-то уже от 2004 года сроком аж на 15 лет!) умудрились без проектной и разрешительной документации углубить пол в подвальном помещении, разрушив частично фундамент. Из-за произведенных разрушений возникла чрезвычайная ситуация, подобная описанной в вашей газете. Вот уже почти три года мы буквально бьемся (к сожалению, безрезультатно) вначале за то, чтобы арендаторы действовали по согласованному проекту, а впоследствии – за то, чтобы были отремонтированы поврежденные несущие и ограждающие конструкции в подвальных помещениях дома. Что касается наших прав собственности на подвальные помещения, в которых находятся многочисленные инженерные системы и коммуникации, то Департамент имущества не реагирует на наши письма. А устно его сотрудники отвечают: «Вы докажите…».
Почему-то накануне принятия нового Жилищного кодекса РФ Департамент имущества стал активно сдавать в аренду в нашем Центральном административном округе многие, как правило, технические подвалы. Какая была необходимость создавать столь масштабную правовую коллизию в Москве?
Посоветуйте, как действовать, чтобы узаконить свои права на технический подвал, как доказать, что подвал технический? Какие фирмы в Москве специализируются на оказании услуг по восстановлению прав собственников многоквартирного дома?

Победа будет за нами!
Комментирует письмо председатель совета Ассоциации ТСЖ «Центр» Лев Матеров.
Жители дома 3 по Кривоарбатскому переулку, жалующиеся на бесчинства арендаторов и попустительство властей всех уровней, к сожалению, не одиноки. Из 415 ТСЖ Центрального округа практически все с этим сталкиваются.
Примеров сколько угодно. Так, когда ТСЖ «Замоскворечье» очистило подвал, полностью восстановив его за счет жителей, тут же появились представители Департамента имущества Москвы и заявили, что это собственность города.
ТСЖ «Пречистенка-29» аж с 1992 года добивается возврата подвала. Находившуюся в доме парикмахерскую вместе с подвалом город сдал в аренду кооперативу «Элегия». Последний организовал там элитный ресторан. И это при том, что выпущены два постановления правительства Москвы, которые запрещают создание ресторанов в жилых домах. Дальше – больше: в 1998 году подвал был уже продан в собственность «Элегии». ТСЖ выиграло восемь арбитражных судов о признании этой сделки ничтожной. И все эти годы, борясь за возврат общедолевой собственности, «Пречистенка-29» обращалась в инстанции всех уровней. Но в конце 2003 года подвал вместе с коммуникациями был зарегистрирован как собственность города, а 11 июля 2005 года из телевизионного эфира товарищество узнало о выставлении его на торги. Думаю, Департамент имущества города Москвы даже не поставил в известность членов товарищества об этих самых торгах.
А, например, в одном ТСЖ на улице Арбат представители Департамента имущества долго торговались: «Мы вам даем несколько десятков метров свободного от обязательств вашего подвала, а вы, в свою очередь, отказываетесь от общедолевой собственности почти на сотню кв. метров»…
Борьба за общедолевую собственность продолжается. Для этого Департаментом имущества даже недавно создано специальное подразделение из юристов, которые защищают в арбитражных судах его интересы.
И правы жители дома по Кривоарбатскому переулку, что в Москве создана «масштабная правовая коллизия» по общедолевой собственности (техническим подвалам и чердакам). Но у нас есть закон города Москвы от 09.11.94 г. № 19-97 «О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений», который защищает интересы ТСЖ. И отдавать подвалы и чердаки на откуп чиновникам, которые на этом греют руки, не следует.
Тем более, что у собственников жилых помещений уже есть положительный опыт. Так, в Санкт-Петербурге двое граждан добились, что Верховный суд РФ своим постановлением отменил собственность на мансарды, которые были построены на средства инвесторов, не живущих в доме, и возведение которых не было согласовано со всеми собственниками помещений многоквартирного дома. На нашей стороне и 36-я статья («Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме») Жилищного кодекса РФ. Игнорировать ее власть предержащие не смогут, а чиновникам, которые попытаются это сделать, грозят соответствующие последствия.
Ради справедливости надо отметить, что Департамент жилищной политики и жилищного фонда всегда стоял на позиции поддержки в этих вопросах товариществ собственников жилья. Но действия или бездействие Департамента имущества, фактически, на руку арендаторам, которые захватывают общедолевую собственность в жилых домах.
Когда в 1999 году Департамент имущества, как говорится, «достали», он даже выпустил распоряжение от 22.04.99 г. № 1294-р «Об утверждении Примерного договора на управление объектами нежилого фонда в кондоминиуме, находящимися в государственной собственности г. Москвы». Но дальше этого распоряжения дело так и не пошло.
Кстати, я не припомню, чтобы хотя бы одного чиновника Департамента имущества выгнали с работы за продажу общедолевой собственности многоквартирного дома, где создано ТСЖ. Наверное, поэтому они спокойно себя чувствуют. И это несмотря на то, что вступил в действие новый Жилищный кодекс, и есть свой московский закон от 16.04.97 г. № 8-28 «О правах собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиумах»…
Что касается реализации своего права на общую долевую собственность, то отстоять его можно только совместными действиями всех собственников дома. Для этого нужно создать юридическое лицо – товарищество собственников жилья, утвердить его устав и разобраться, какие помещения являются общедолевой собственностью, научиться грамотно ею управлять. Ведь общедолевая собственность повышает стоимость квадратного метра квартиры в доме приблизительно на одну треть!
В случае нарушения прав на общедолевую собственность советуем подавать иски в суды общей юрисдикции по месту жительства от имени владельцев жилых помещений. Ну, а ассоциации ТСЖ районов и округов и Городская жилищная палата будут помогать защищать права собственников в судах. Знающие юристы у нас есть!