Метили в приватизацию, попали в ипотеку
Сокращение срока исковой давности по сделкам с жильем может коснуться миллионов граждан. И это несмотря на то, что судебные споры подобного рода весьма редки, а объявление сделок «ничтожными» – вещь еще более исключительная.Выполняя рекомендацию президента, Госдума оперативно изменила 181-ю статью Гражданского кодекса и сократила с десяти до трех лет срок давности по ничтожным сделкам.
Внимание почему-то акцентируется на приватизации, в первую очередь, недвижимости коммерческого характера. Возможно, потому, что пожелание президента прозвучало в разделе о «либерализации предпринимательского пространства», где он напомнил, что «незыблемость права частной собственности – это основа основ ведения всякого бизнеса». Однако в принятой редакции закон касается всех операций с недвижимостью, и не только с ней.
Риэлторы профессионально усматривают в принятых поправках к ГК очередной логичный шаг по защите прав добросовестного приобретателя жилья. Имеются в виду ситуации, когда по прошествии времени со стороны продавца кто-то вдруг считает, что его права были нарушены, и обращается в суд с требованием расторгнуть сделку, привести ситуацию в исходное состояние. О тяжелом характере подобного рода разбирательств и их последствий говорено более чем достаточно. Срок для созревания претензий раньше достигал 10 лет. Теперь он не превышает трех. А дальше – кто не успел, тот опоздал.
Говоря по правде, по своему прямому назначению закон коснется немногих. Во-первых, подобного рода судебных дел мало, а достоверные примеры выселения добросовестных приобретателей специалисты вообще затрудняются привести.
Во-вторых, лишь для части сделок срок исковой давности равнялся десяти годам, а для многих он и раньше составлял три года и даже один год. То есть послабление относится только к части ситуаций.
Как подсказывает президент Московской ассоциации-гильдии риэлторов Михаил Гороховский, объективное представление о числе оспариваемых сделок дает статистика страховых компаний, выраженная в тарифе. За последние годы в отношении страхования титула (права собственности) он снизился примерно с 0,7% до 0,4%. За вычетом накладных расходов и прибыли эта цифра напрямую отражает вероятность наступления страхового случая. По оценке Михаила Гороховского, сейчас она составляет 0,2%. Президент МАГР полагает, что в результате уменьшения срока исковой давности сделки будут расторгаться реже. Это не только сократит число инфарктов, но и отразится на тарифе в пользу владельцев жилья. Второе, конечно, произойдет не сразу, страховщикам потребуется время для набора статистики. Однако сами граждане не очень горят идеей страхования титула. То есть и здесь от закона проку не очень много.
Другое дело – ипотека. Тут не отвертишься. Каждый заемщик просто вынужден застраховать титул, иначе банк не даст кредит. А если учесть, что в недалеком будущем ипотека станет основным инструментом приобретения жилья, то скромную выгоду от закона извлечет практически все население страны. Уже к 2010 году планируется выдавать по 1 млн. кредитов в год. И пусть удешевление тарифа составит всего лишь незначительные доли процента. Помноженные на годы выплаты плюс само сокращение страхового периода – это уже что-то. Если прикинуть, то цена вопроса только для Москвы составляет чуть меньше 1 млрд. рублей в год.
Лишь бы страховщики с набором статистики не тянули.