Злоупотребил – больше не «товарищ»!
– В соответствии с законом «О введении в действие ЖК РФ» ЖСК подлежат либо преобразованию в ТСЖ, либо ликвидации по суду. Но кто в этом случае будет истцом?
– Сложный вопрос. Из опубликованных документов не явствует, что отслеживание этой ситуации – преобразование ЖСК (где полностью выплачен пай, и все жильцы – собственники) в товарищество собственников жилья – возложено на органы исполнительной власти. Этим должен заниматься регистрирующий орган. А им в настоящее время является налоговая инспекция. Однако и там точных механизмов по переходу домов из одной правовой формы в другую еще не знают. Во всяком случае, никаких инструкций на этот счет в инспекции нет. Но не исключается, что эту статью (ст. 14) отменят вообще. Ведь она может вызвать неоправданное социальное напряжение среди москвичей. В городе около 2,5 тысячи ЖК и ЖСК. Зачем насильно их переводить в ТСЖ?
– Главный инструмент для принятия решений – общее собрание собственников помещений. В Центральном округе (на выходе постановление правительства Москвы) 50–60 домов будут признаны аварийными. И вот представьте, что в таком доме собираются собственники. Согласятся ли они со сносом их строения? Сомнительно…
– Собрание – дело ответственное. И от того, как его вести, что предлагать людям, зависит многое. Ведь не исключается вариант, что жильцам предложат такие условия, которые они с радостью примут, и охотно оставят свой дом. В настоящее время в нашем департаменте разрабатываются рекомендации, как вести такие собрания, – в очной и заочной форме. Решение собственников – определяющее. Но работники управления департамента по Центральному округу будут принимать участие в таких собраниях.
– Какие функции будут у управляющей компании в части информации о свободных площадях?
– В статье 162 ЖК РФ говорится о договоре с управляющими компаниями, в который мы внесем пункт, требующий от них сведений о таких площадях, но прописан он очень невнятно. Когда речь идет не о жилых квартирах, а об общем долевом имуществе, которое принадлежит всем собственникам, то только они – собственники – вправе им распоряжаться. В проекте постановления правительства Москвы об управлении многоквартирными домами, подготовленным нашим департаментом, об этом говорится четко и ясно. Думаю, что в последующих федеральных постановлениях этот вопрос также будет проработан более детально. Уже несколько лет идет работа по описанию всех 40 тысяч московских домов с включением всех площадей общего имущества. Такой документ даст возможность приложить к основному договору с управляющими компаниями перечень общего имущества, принадлежащего собственникам, а также – что очень важно – их цену. Сами же управляющие компании обязаны ежегодно отчитываться перед собственниками о расходовании средств.
– Управления департамента в округах сталкиваются с практикой, когда налоговая инспекция регистрирует ТСЖ в домах, но собственность там еще не оформлена. При этом в ТСЖ возникают различные коллизии: люди, обладающие менее чем половиной собственности, диктуют свою волю остальным. Возникает тяжба… Можно ли поломать эту порочную практику?
– Началась такая неразбериха с выходом закона РФ № 122 «О регистрации юридических лиц». В нем как раз и говорится, что налоговый орган не обязан проверять устав того же товарищества. Но в наших условиях, к сожалению, так поступать нельзя: проверки нужны. Думаю, что сейчас, с выходом нового ЖК, эту ситуацию удастся изменить. Если часть членов ТСЖ злоупотребляет своим положением (попросту говоря – подделывает протокол), то общее собрание собственников вправе ликвидировать такое товарищество.
– Новостройка. В ее приемке должна принимать участие и управляющая компания. Но примет ли? Пока их не включают в состав комиссий.
– А должны включать – ведь им и обслуживать дом, который сдали строители. Сейчас подготовлены два проекта постановления правительства Москвы, которые должны внести изменения в существующий порядок приемки домов и дать большие полномочия управляющим компаниям. В частности: чтобы еще за три месяца до сдачи дома будущие управленцы тщательно проверили ход стройки, составили список недоделок, предъявили его строителям и настояли на их устранении. Не устранили – дом не будет считаться сданным.