Две тысячи долларов. Но – вчера…
Кто надежнее – частный риэлтор или риэлторская фирма? Традиционно считается, что второе. Но, увы, не у всех контакт с риэлторскими фирмами оставляет хорошие воспоминания. И случай, который произошел с Аркадием Фомичом Камневым (фамилия изменена), – тому доказательство. Хотя мнение Камнева и профессиональных риэлторов, которых мы попросили дать комментарии, разнятся. Вот что рассказал корреспонденту «КР» Аркадий Фомич.Мы с женой, памятуя о том, что с частными риэлторами связываться рискованно, решили продать свою квартиру через крупную риэлторскую фирму. Хотели купить жилье поближе к детям. Подобрать будущую квартиру решили самостоятельно.
Пока наше жилье продавалось, мы штудировали газеты с объявлениями – и вскоре нашли то, что нам было нужно. Квартира устраивала и по местоположению, и по цене. Продавала ее риэлторская компания – фирма известная, состоит во всяких общественных организациях, поэтому мы с женой смело заключили с ней договор и внесли $2 000 аванса.
Время шло, и хотя на рынке недвижимости в то время был активный спрос, наша квартира почему-то все не продавалась, хотя работники фирмы обещали нам реализовать ее быстро. Случайно узнали: агент фирмы устроила своего рода аукцион и все ждала, кто больше даст, дабы с тем и заключить договор. Когда нам стало об этом известно, мы настроились на решительное объяснение с руководством… Но нас успокоили, сказав, что, мол, все нормально, за вашу квартиру уже внесли аванс, и вот-вот вызовем вас подписывать договор. Мы поинтересовались: почему нельзя сделать этого сейчас? Ответ: человек, который внес деньги и подписал договор, уехал на несколько дней из Москвы на похороны матери. Ну что ж, раз такое дело, то мы решили подождать.
Через неделю выяснилось, что муж с женой, потенциальные покупатели нашей квартиры, крепко поругались и «дали отбой». «Не волнуйтесь, найдем другого покупателя», – заверила агент. Но нас уже все это настрожило, и мы, так как срок договора через четыре дня уже заканчивался, решили его больше не продлевать. История с «аукционом» и капризные потенциальные покупатели квартиры подтолкнули к тому, что дорогу к этой риэлторской фирме мы постарались забыть.
Но в то же время отчетливо осознавали, что раз квартира не продается, нужно искать деньги на покупку той, которая понравилась, новой.
Стали лихорадочно обзванивать друзей. Все поначалу складывалось нормально, но уже перед самой сделкой нам неожиданно отказали в займе. Начал вести переговоры с другим приятелем, он обещал помочь, но не раньше, чем через неделю. Причем речь шла о приличной сумме: $10 000 – не «трешка» до получки.
Словом, на момент сделки (покупки новой квартиры) нужной суммы не оказалось. А к тому времени мы уже заключили договор с новой, как нам казалось, надежной – в отличие от первой – фирмой, работники которой пообещали все сделать быстро и к нашему удовольствию. Мы с женой внесли задаток – $2 000. Но так как с остальной частью необходимой суммы случилась заминка, попросили менеджера фирмы время сделки перенести на неделю. Нам охотно пошли навстречу… Но при этом объяснили, что для перезаключения договора мы должны внести еще $1 000. Я напомнил, что уже заплачены две. Но те две, мол, были тогда, а сейчас опять предстоит дополнительная работа по обновлению документов, поэтому нужны еще деньги. Честно скажу, я испугался рисковать $3 000 (а вдруг опять друзья подведут), и договор не заключил. И те две тысячи фирма не вернула, что было для меня шоком.
Да, я нарушил условия договора и должен нести за это ответственность. Но отказался не по прихоти, можно же было учесть обстоятельства, которые сложились и, вычтя накладные расходы фирмы, остальные деньги вернуть! Но риэлторы этого не сделали, и я этого никак не понимаю. И сколько ни ходил в офис фирмы (удалось даже встретиться с руководителем) – все без толку. Директор уделил мне не более 5 минут. Он даже вникать в суть дела не стал. Зная ситуацию со слов менеджера, сказал как отрезал: нарушили договор – сами себя наказали. А ведь мог бы этот солидный директор поговорить, посмотреть бумаги, вникнуть в нюансы.
Кстати, раньше, когда еще было лицензирование фирм, директора так с клиентами не поступали. Знакомые рассказывали, что лет пять назад у них был подобный случай. Пошли в лицензионную палату и пожаловались на работу фирмы. Так через три часа после этого им позвонили, потом приехали домой, вернули деньги и еще извинились.
Одна надежда – на суд. Но недаром гласит русская поговорка: пока суд да дело…
Ситуация, в которую попал Аркадий Фомич, непроста. Кто прав, кто виноват, понять довольно сложно. Поэтому данный вопрос был задан представителям риэлторских компаний. Ниже публикуем их мнения по поводу этой ситуации.
Нарушитель наказывается рублем
– Не представляя, о каком договоре идет речь, довольно трудно ответить на этот вопрос. Но постараюсь. Аркадий Фомич, скорее всего, заключил с риэлторской фирмой соглашение об авансе или задатке. В данных соглашениях, как правило, указано, что покупатель собирается приобрести какую-то квартиру и в качестве подтверждения серьезности намерений вносит некую сумму, которая не возвращается в случае нарушения сроков соглашения.
При заключении данного соглашения оговаривается сумма аванса и срок выхода на сделку. В случае нарушения сроков со стороны покупателя (в данном случае со стороны Аркадия Фомича), деньги не возвращаются в соответствии с условиями соглашения и остаются в распоряжении компании.
P.S. Следует обратить внимание на то, что в случае заключения соглашения об авансе деньги не возвращаются компанией, только если это специально указано в соглашении.
Закон суров, но – закон
В соответствии со ст. 380 ГК РФ в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения одна сторона передает другой стороне в счет причитающихся с нее по договору платежей определенную денежную сумму. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая эту денежную сумму, она остается у другой стороны (ст. 381 ГК РФ). В данном случае агентство имеет право вообще не возвращать внесенную денежную сумму, так как условия договора другой стороной о приобретении недвижимости не выполнено.
Часть денег можно отсудить…
Трудно комментировать ситуацию, не видя документов. Но поскольку клиент отказался от сделки, чем, возможно, нанес ущерб продавцу не купленной квартиры, то в этом случае фирма поступила правильно. Они же ситуацию, когда денег на покупку по каким-то причинам не окажется, в договоре не оговорили.
Что делать сейчас? Судиться. Обычно суды по своему усмотрению снижают сумму штрафа или неустойки, по меньшей мере, вдвое. Но только, если спорная сумма в договоре не квалифицирована как задаток. Или, если компания-риэлтор является членом РГР или МАГР, – можно обратиться с жалобой в Комитет защиты прав потребителей МАГР.
Поступили неэтично
Возвращать или не возвращать аванс и сколько возвращать – здесь вопрос не столько закона, сколько этики фирмы. Мы всегда найдем компромиссный вариант. Цель – не сорвать с клиента какую-то сумму, а сделать так, чтобы он остался доволен. Поэтому всегда пойдем навстречу. Естественно, не даром, но в разумных пределах. Здесь все зависит от отношения к своей репутации конкретного руководителя компании.
Деньги возврату не подлежат
Сегодняшняя практика работы риэлторских фирм такова, что, если клиент не сумел приобрести квартиру по каким-то обстоятельствам, деньги ему не возвращают. Это довольно жестко, но…
Можно попытаться вернуть эти деньги, но для этого придется судиться. Авансовый платеж, согласно Гражданскому кодексу, подлежит возврату, но… за вычетом фактически понесенных расходов. И если риэлторы сумеют доказать, что эти деньги они полностью потратили на сбор справок и закрепление альтернативных квартир и прочие действия, они не обязаны возвращать эти $2 000, и их действия вполне правомерны.
Жесткость их не оправдывает
Некоторые фирмы действительно жестко работают по подбору: фиксированное количество показов в строгом соответствии с требованиями клиента по покупаемой квартире плюс прейскурант услуг. Видимо, и этот договор относится к этому разряду. Если фирма не возвращает предоплату, то, вероятно, у нее в соответствии с договором есть все основания для такого решения.
Мы не можем себе позволить работать с клиентами так жестко, поскольку их рекомендовали партнеры, с которыми ранее также работали преимущественно на доверии. Поэтому и договор у нас мягкий. Он не предусматривает штрафных санкций, если клиент не определился с покупаемой квартирой в срок действия договора. Понимаем, что такая позиция фирмы в определенной мере уязвима, но идем на это осознанно. Практика работы убеждает в том, что партнерские отношения с клиентами дают большую отдачу, чем работа по скрупулезно формализованным договорам.
На часто задаваемый клиентами вопрос: «А что будет, если не уложимся в сроки действия договора?», отвечаем всегда стандартно: «Если друг другу не разонравимся, работать будем до победного конца!»
Решение может быть разным
Обмен квартир – это довольно сложный вид операции, где помимо перечисленных рисков существует еще много юридических и финансовых вопросов, которые надо просчитывать на несколько ходов вперед.
По поводу 2 тысяч долларов, которые внесли за альтернативную квартиру. Считаю, что их невозврат оправдан. Если вы не смогли выйти на сделку и не исполнили договорные обязательства, то эти деньги, как правило, остаются у продавца. Правда, нередки случаи, когда в процессе переговоров фирмы с клиентом приходят к другому решению, которое устраивает обе стороны. Здесь все индивидуально.