Московский императив
В последние шестнадцать лет в столице сформировался и действует масштабный, не имеющий аналогов строительно-инвестиционный комплекс. В числе его участников как государственные, так и частные и даже иностранные структуры. В его основе – как государственное, так и частное недвижимое имущество.Наконец, его финансовый источник – как государственные, так и частные инвестиции. Однако решение многих вопросов упирается в не до конца определенные отношения между федеральной и региональной властью.
Кто главнее?
Москва как субъект Федерации вынуждена приводить свое законодательство в соответствие с общими законами, даже если это идет вразрез с ее интересами. Из общего перечня, однако, «выпали» некоторые вопросы архитектуры и градостроительной политики. Согласно Конституции именно субъекты Федерации обладают всей полнотой власти в этой области и, значит, уполномочены принимать свое собственное законодательство, даже не особенно следя за тем, чтобы оно не противоречило федеральному. Ведь в соответствии с основным законом нашей страны, если даже эти законы будут не совпадать, то все равно данные проблемы должны будут регулироваться «местным» законодательством. Правда, надо отметить, что речь идет о базовых понятиях в градостроительной сфере. Полностью императивным, то есть главенствующим, по отношению к федеральному является московское законодательство, относящееся к градостроительному планированию, разрешенному использованию земельных участков, организации строительства, комплексному благоустройству и застройке как таковой.
То есть москвичи могут гордиться, что Генеральный план развития Москвы для нас «главнее» Градостроительного кодекса России.
– Это довольно нетерпимая вещь для Российской Федерации, – говорит Михаил Москвин-Тарханов, депутат Московской городской Думы, сопредседатель комиссии МГД и правительства Москвы по нормативной базе перспективного развития и градостроительства. – Но ничего не поделаешь. В этом суть федеративного устройства – в определенных вопросах субъект Федерации сохраняет суверенитет. Для нас это вопросы градостроительного законодательства.
Правда, как уже было отмечено, не все. Некоторые градостроительные нормы могут являться как вопросами общего ведения Федерации и ее субъекта, так и регулироваться исключительно федеральными законами. В этом случае Москве приходится мириться с приоритетом России. В общем, надо признать, что градостроительное законодательство – исключительно сложная сфера. Однако его знание позволило Москве принять законы о Генплане (без утверждения столичных функций), о планировании округов, районов, территорий природного комплекса и историко-культурного значения, об основах градостроительства столицы, о градостроительном кадастре, о землепользовании и застройке, о разрешении на строительство, защите прав граждан при принятии градостроительных решений, обеспечении благоприятных условий их проживания при проведении строительных работ и многие другие.
– Эта законодательная база города имеет под собой мощные конституционные основания, – продолжает М. Москвин-Тарханов. – Они обеспечивают единые требования к любым инвесторам, заказчикам, проектировщикам и застройщикам на территории Москвы. Точное соблюдение столичных законов, знание нормативных актов исполнительной власти и практики судебных споров обязательны для любого инвестора, который хочет работать на московской земле и с московской недвижимостью. Соблюдение этих норм и правил – залог успеха на рынке, несоблюдение – верный путь к материальному и моральному ущербу.
Информируй со знанием закона
Рассмотрим несколько примеров практической пользы столичных законов. Не секрет, что в Москве происходит множество конфликтов между гражданами и инвесторами, занимающимися строительством жилья. Более того, в столице сложился новый доходный бизнес – организация народных акций протеста против той или иной стройки. Новый инвестиционный проект «обрастает» различными «митингующими», как огромный кит рыбами-прилипалами. Среди них активисты, мобилизующие граждан на защиту их дворов и зеленых насаждений, которые могут быть стерты с лица земли строителями. Дипломированные экологи, которые аргументировано докажут, что данная стройка нарушит природный баланс вашего микрорайона. Исследователи подземных столичных глубин, которые найдут как раз под фундаментом новостройки пустоты или скрытые источники. Часто их цель – шантажировать застройщика и получить с него деньги. Суды, как правило, охотно принимают к рассмотрению запросы от граждан о защите их прав, поэтому этот «бизнес» успешно развивается.
Как застройщик может себя обезопасить? Необходимо лишь исполнить московское законодательство и своевременно информировать граждан о предстоящем строительстве. В общем, договаривайтесь с муниципалитетом, собирайте общественность, приглашайте окрестных жителей, то есть организуйте, как записано в Градостроительном кодексе (на него лучше обязательно сослаться!), публичные слушания. И фиксируйте все это соответствующим протоколом. В этом случае вы убьете сразу несколько зайцев: исполните московский закон, уважите федеральный и обезопасите себя от возможных судебных разбирательств. Ни один суд к вам в этом вопросе не придерется. Как придрался бы, если бы вы просто проинформировали граждан.
Пентхаус в обмен на реконструкцию
Еще один животрепещущий вопрос. Вот уже несколько лет по столице «бродит» проект оснащения московских домов мансардами или пентхаусами. Как говорит депутат, такие «надстройки» способны удовлетворить и чаяния инвестора, и решить вопросы благоустройства самого дома. Понятно, что больше всего заинтересуют инвесторов дома «старой» Москвы, в ее центральной части. Там есть много зданий, которые требуют капитальной реконструкции. Собственники квартир, проживающие в них, денег на их ремонт собрать не могут (или не хотят, по старинке полагая, что за них это должен сделать город). Новый Жилищный кодекс дает реальные возможности двум сторонам осуществить взаимовыгодный «бартер». Жильцы дают согласие инвестору на то, чтобы он, к примеру, возвел вместо их чердака пентхаус и распорядился им по своему усмотрению, а инвестор «в благодарность» укрепит фундамент дома, заменит электропроводку, наконец, просто отремонтирует подъезд и поставит новый лифт, чтобы дом «соответствовал» своей дорогостоящей «надстройке».
Теперь не нужно единогласное решение всех без исключения собственников дома – хватит и двух третей голосов. Так что, если даже не все приватизировали свои квартиры, и в доме есть «муниципальные» жильцы, спрашивать согласия государства на то, чтобы пригласить инвестора, не обязательно – главное, чтобы остальные частные собственники дали свое добро. Просто потом нужно проследить, чтобы вырученные деньги пошли туда, куда надо – а именно – на ремонт самого дома.