Пусть выберет клиент: банк или кооператив

Кто из нас в «час пик» не наблюдал следующую картину? У дверей метро столпилась куча народу, задние подталкивают первых, а те не могут пройти быстрее, потому что из пяти дверей открыта только одна.Законы для богатых
Примерно такая же ситуация, по мнению участников альтернативного (не банковского) рынка ипотеки, складывается сейчас в России, – после принятия пакета законов о формировании рынка доступного жилья. Разработчики «пакета» в неофициальных беседах признаются, что выбор исключительно классической ипотечной модели для страны был сделан сознательно: люди у нас в большинстве бедные, им трудно сразу собрать 50% стоимости жилья, как того требуют правила жилищно-накопительных кооперативов. И платежеспособный спрос, несмотря на бодрую официальную статистику, еще долго не будет поспевать за ростом цен на недвижимость. К тому же исследования показывают, что более половины наших граждан хотели бы приобрести квартиру именно при помощи банковской ипотеки.
«Эти статистические данные отдают лукавством, – говорит Валерий Казейкин, первый вице-президент Международной ассоциации ипотечных фондов (МАИФ). – Половина отсчитывается всего лишь от 16% россиян, которые действительно имеют шанс пройти банковский отбор и реально получить ипотечный кредит. Странно, что интересы куда большего количества людей остались за кадром принятых законов».
Застройщики и дольщики
Раньше сэкономить граждане могли, покупая квартиру, когда дом только строился, или вступая в ЖСК (ЖНК). Теоретически эти возможности у них остались и сегодня. Но новое законодательство внесло в них существенные поправки. К примеру, после принятия закона об участии граждан в долевом строительстве, застройщикам стало невыгодно работать с дольщиками – слишком неравнозначны по этому закону права сторон. А ведь еще недавно в России подавляющее большинство квартир продавалось на этапе котлована – покупателям такая недвижимость обходилась как минимум на 15% дешевле. Кстати, судов по дольщикам было очень мало: в 2004 году было заключено 60 тысяч договоров долевого участия, из них оспорены в суде 194, то есть менее 0,32%. В пользу граждан дела закончились в 144 случаях.
Как будет складываться судебная практика по новому закону, не могут прогнозировать даже самые опытные юристы. Но они говорят, что если закон не будет изменен, у дольщиков появятся прекрасные возможности для того, чтобы искусственно банкротить строительные организации. Благо, по закону это можно сделать разными способами: или «вынимая» свои деньги из строительства, или требуя колоссальные штрафы за различные нарушения, а таких наверняка будет много.
«Конспиративные» формы
А после принятия закона о жилищно-накопительных кооперативах поменяли свои организационные формы и «кооперативщики». «Практически все существующие ЖНК ушли в другие схемы, – говорит Валерий Казейкин. – По новому закону им работать невозможно. Чего стоит одна только норма о том, что с принятием каждого нового члена кооператив должен заново проходить государственную регистрацию в соответствующих органах?
Сейчас на рынке действуют несколько видов кооперативов. Старые добрые ЖСК почти повсеместно превратились в кооперативы «одного дома». «Это легальный способ обхода закона о долевом строительстве, – раскрывает секреты Павел Штефан, президент санкт-петербургского «Юринформ-центра». – У нас в Санкт-Петербурге эти схемы очень распространены. Застройщик создает кооператив, пайщики которого через управляющую компанию финансируют строительство определенной новостройки».
Вторая популярная форма – кредитные потребительские кооперативы (в 2001 году был принят специальный закон о КПКГ). Как правило, они создаются в регионах, при каких-нибудь предприятиях и действуют как кассы взаимопомощи. И хотя они преимущественно ориентировались на выдачу потребительских займов, эксперты отмечают: эта форма для всего кооперативного движения – наиболее предпочтительная.
Третья, активно распространяющаяся сейчас форма – ипотечные потребительские кооперативы. Они регулируются только Гражданским кодексом. Как правило, приобретаемая при помощи займа квартира оформляется в собственность пайщика, когда тот выплатит первоначальный взнос (он равен обычно 50% стоимости жилья). «Это тупиковый путь, – предостерегает коллег Павел Штефан, – в данном случае не обеспечены условия возвратности средств. Пайщик обязан расплатиться с кооперативом. Это можно гарантировать, если только квартира находится на балансе самого кооператива».
Нам нужна альтернатива?!
«Кооперативы имеют право на жизнь, – отмечает Юлия Вербицкая, руководитель Управления ипотеки компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». – И это выбор клиента – идти ему за кредитом в банк или получать заем в кооперативе». И у той, и у другой формы кредитования есть свои плюсы и минусы. Нужно использовать все возможные инструменты, чтобы привлекать деньги в жилищное строительство.

Наталья Самарина

По материалам секции «Ипотечное кредитование» 8 Конгресса Российской гильдии риэлторов