Без денег ничего не бывает
Известно, сколь непросто идет становление в Москве товариществ собственников жилья. Создаются они с целью улучшить обслуживание жилищ, но как это сделать, если дополнительные источники пополнения бюджета дома для них перекрыты? Успешно работают лишь те, где живут люди, скажем прямо, небедные. Много ли таких товариществ в Москве? Стоит ли о них рассказывать? Побывав в ТСЖ «Мясковского 36», понял – стоит.…Белый мрамор лестниц исчез под слоем грязи. Подъезд – близко самая знаменитая пешеходная зона в Москве – превратился в общественный туалет. Вода не доходила до верхнего этажа, батареи холодные. Не было телеантенны. И даже напряжение допотопное – 127 в. Без трансформатора не включишь ни один прибор.
Таким и был расселенный дом, в котором ликвидировали коммунальные квартиры. На общем собрании жильцов решили: создадим товарищество. Приглашенная управляющая компания ЗАО «Агентство Контакт» помогла его организовать. Можно было, конечно, остаться в муниципальном ведении, но нет – взяли дом на свой баланс. Почему решили вести хозяйство самостоятельно?
Рассказывает руководитель управляющей компании Григорий Гершвальд:
– Квартплаты плюс бюджетные дотации идут обычно на счет муниципальной организации. А как они там расходуются – неизвестно. Не хочу сказать ничего плохого о работниках городских эксплуатационных служб, но ведь известно: обслуживает предприятие десять-пятнадцать домов, и случись что в одном, направляет все средства на ликвидацию прорыва. Если говорить об арбатских домах, большинство которых не ремонтировались со дня их постройки, то это частая практика. Но жильцы-то по праву считали, что деньги, которые они вносят, должны идти исключительно на их дом! А сделать это можно было лишь в том случае, если они станут совершенно независимы от города.
Убедительно. Но у меня в свою очередь вопросы к собеседнику.
– Простите, Григорий Самуилович, я тоже ничего не хочу сказать плохого о руководстве ТСЖ, но ведь знаете, как бывает? Собрали деньги, потом – с благой, безусловно, благой целью – решили их прокрутить, а в результате остались на бобах. Или так: решил председатель товарищества из той же общей кассы купить себе «Мерседес». И тоже, понятно, исключительно для служебных целей. Может такое быть?
– Конечно, нет. Принципиально не может. Если хотите, ТСЖ – это мышеловка: деньги на его счет могут поступать из разных источников, а вот расходоваться только для одной цели – оплату работ и услуг по дому. Это норма прямого действия. Она предусмотрена в Законе «О товариществах собственников жилья». Обойти ее практически невозможно без риска получить срок по одной из статей Уголовного Кодекса РФ.
На что же товарищество тратит деньги? В самом начале требовалось вернуть дому его изначальный облик, тот, который он имел 90 лет назад. Обратились к архитектурным архивам, и нашли-таки авторские эскизы! Теперь их надо было воссоздать заново.
На лестничных клетках вместо прогнивших деревянных рам поставили новые, пластиковые, но их рисунок выполнен в точном соответствии со старинным оригиналом. Сбита старая штукатурка – вместе с десятью слоями грубой краски – и восстановлена искусная старинная лепнина. Ограждением лестницы была кованая решетка редкой красоты, но вся красота скрывалась под многолетним слоем грязи. Чугунным узорам вернули прежнюю привлекательность. Соскоблили краску с дубовых перил, – и дерево явило свое былое благородство. Гордость дома – входные двери. Когда-то на них был хрусталь. И вот – в точном согласии с авторским замыслом – его восстановили.
Как жильцы управляют домом? Для этого – кроме руководителя товарищества – есть два нанятых специалиста: исполнительный директор и бухгалтер. По сути, они и осуществляют все управленческие функции: заключают договоры с коммунальными службами, приглашают подрядчиков на те или иные работы, контролируют выполнение каждодневных заявок жителей. Все расчеты ведутся через Сбербанк.
Отказавшись от услуг муниципальной обслуживающей организации, товарищество решило само нанять работников. Кого же? Есть уборщица (моет лестницу с мылом ежедневно, а в плохую погоду дважды в день), дворник. Но главное лицо в доме — Мастер. Он равно владеет слесарными, плотницкими и электроработами. Деньги ему платят приличные. Но, принимая на работу одного специалиста высокого уровня, товарищество экономит на фонде заработной платы.
– Успевает ли он? – с сомнением спрашиваю я. – Вызовов, наверно, немало. Как-никак, а дом старый.
Ответ неожиданный.
– Да нет вызовов. Мастер и рад был бы что-то сделать, да нечего. Он один работает на два дома. И все равно загрузки не хватает. Сейчас думаем «подвесить» ему еще один дом.
Оказывается, товарищество первоначально вложило средства в ремонт коммуникаций, и те работают надежно: инженерные системы из строя практически не выходят. В таких условиях частые услуги слесаря-электрика и в самом деле не очень нужны.
Здесь мы подошли к самому интересному вопросу: во что все это обходится жильцам? Арифметика получается занимательная.
За 1 кв. м в этом доме платят полтора доллара. Иными словами – 45 руб. Сюда входят все расходы: обслуживание, плата за воду и энергоресурсы. Да за такие деньги, скажет любой, и в самом деле можно вместо стекла поставить хрусталь.
Но посмотрим на эту цифру с иной точки зрения: а какая вообще должна быть квартплата, чтобы подержать дом в приличном состоянии? По расчетам специалистов-коммунальщиков, оптимальная величина такая: один доллар с «квадрата». И, кстати говоря, наши соседи к ней приближаются: в Литве квартплата (в долларах) равна 1,1, на Украине – 0,9. Так что не так уж много переплачивают в товариществе – если, понятно, жильцы решили создать в доме достойную жизнь.
Но более показательна в ТСЖ на Мясницкой другая цифра: из полутора долларов на содержание и ремонт мест общего пользования расходуетсяѕ всего 10 проц.! В основном люди все же оплачивают свои квартиры. Но и десятой части квартплаты, 4–5 руб.(с того же кв. м), вполне хватает на ремонт подъезда, лестничных клеток, эксплуатационные расходы, просто они разумно расходуются. А в результате запущенный, почти разрушающийся дом стал одним из красивейших и благоустроенных строений на старом Арбате.